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華潤置地進階1500億元梯隊 掌舵者唐勇使用了哪些策略

2018-01-14 13:19:43 和訊名家 
中房報記者 李燕星 北京報道
中房報記者 李燕星 北京報道

  在反思與進取中,華潤置地以往稍顯低迷的業績再次閃進了陽光。

  1月5日,華潤置地有限公司(華潤置地,01109.HK)發布截至2017年12月31日未經審核的營運數據,全年累計合同銷售額約人民幣1521億元,按年增長41%,累計合同銷售建築面積957萬平方米,按年增長23%。

  銷售業績首破1500億元,遠超2017年3月22日華潤置地立下的1200億元目標。

  在2017年上半年,華潤置地的局面還很慘淡。

  2017年年中,臺風“天鴿”帶來十號風球預警,香港中環空無一人,華潤置地中期業績會改為了電話會議。在2017年的中期業績會上,華潤置地副主席唐勇用了這樣的開場白:“上半年財報不太好看,抱歉讓大家失望”。而就在電話會議開始前不久,唐勇與華潤置地的若幹高管進行了內部會議,主題是反思公司戰略發展問題。

  實際上,這種反思來自不漂亮的中期業績,也來自“前有強兵,後有追敵”的尷尬境地。換句話說,在規模無法超過業績已經破5000億元的恒大、碧桂園、萬科,又面臨泰禾、新城控股等企業隨時趕超的情況下,華潤置地既不能放棄規模,又得兼顧轉型。

  這一次,2017年實現1521億元的業績可以說是對反思的一次總結,不過,這除了得益於12月份近300億元的月度業績衝刺,更重要的是,華潤置地在2017下半年作出諸多探索與嘗試。

  業績大對比

  華潤置地受益於母公司大施援手,但也因此行走緩慢。

  中國房地產報記者查閱公開資料發現,2014年,萬科、融創、綠城的銷售業績分別為2120億元、658億元251億元,排名分別為第一、第十和第二十五,這3家企業顯然來自3個不同梯隊。2015年,3家企業的銷售業績分別為2627億元、731億元、323億元,排名分別為第一、第九和第二十一。2016年,3家企業的銷售業績分別為3622億元、1500億元和685億元,排名分別為第二、第七和第十五。2017年,3家銷售業績升至5237億元、3600億元和1260億元,排名也更加靠近集中為第二、第四和第十三。

  按此計算,2015年,萬科、融創、綠城這3家不同梯隊的企業銷售業績同比增幅為23.9%、11%和28.6%;2016年,三者同比增幅升至37.8%、105%和112%;2017年,這一數字變為44%、140%和91.4%。

  再看華潤置地,2014年至2017年逐年的銷售業績為699.8億元、851.1億元、1080億元和1521億元,排名一直徘徊在第九至第十二之間。按此計算,華潤置地近4年業績同比增幅分別為21%、26.9%和40%。拉長周期來看,2014年至2017年,萬科、融創、新城業績年均增幅為35.2%、85%和77%,華潤置地業績年均增幅則為30%。

  可以看出,華潤置地在業績總額增長上難以趕超萬科,國企背景也讓其無法與快速奔跑在資本市場的融創和新城控股媲美,這與其強大的後臺支撐極不相符。

  近年來,華潤置地在資本市場的動作離不開華潤集團的支持,無論是在資金層面向母公司定向增發還是在項目層面收購母公司旗下資產,“母公司輸血”是華潤置地留給外界的印象,尤其在2017年初華潤集團將持有的萬科股份全部轉出之後,華潤置地成了華潤集團旗下唯一的地產上市公司,這讓這位“獨子”更被偏愛。

  但是,華潤集團註資是有限的,且同時對華潤置地的財務負債指標管控嚴格。中國房地產報記者查閱其年報發現,截至2017年上半年,華潤置地的資產負債率由2016年年底的67.41%增加到70.44%,不過,這已經是其上市20年以來資產負債率最高的一次。公開數據顯示,2015年,整個房地產行業的平均資產負債率就達78.85%,2016年則達到79.72%。

  松綁後的長跑

  2017年上半年在唐勇“抱歉”的開場白中結束,下半年的華潤不甘再延續反思,開始放開步子,這表現在其在與公司的戰略調整與土地市場的進擊方面。

  2017年上半年,華潤置地錄得營業額352.6億港元,同比下降21%,其中開發物業下降25.9%。計入投資物業評估增值後的股東應占溢利51.1億港元,同比下降33.1%;若扣除投資物業評估增值,則核心股東應占溢利僅32.5億港元,同比下降48.1%。

  其中,商業地產的發展差強人意。2009年起,華潤置地就提出向“住宅開發+投資物業+客戶增值服務”的業務發展模式轉變的發展思路,就此開始倚重商業地產發展,並在2014年公開指出,希望到2017年商業地產單獨剝離的估值相當於一家千億市值的上市公司,但被華潤置地扶植發展多年的商業地產,並無多大起色,收入占全年總營收比例始終達不到10%。

  但華潤置地商業地產上仍存有野心。一方面,在2017年6月12日,華潤置地正式對商業地產組織架構和主要管理人員進行調整,商業地產事業部自此成為華潤置地的一級組織機構,這種倚重與一手締造的萬象城的華潤置地董事吳向東不無關系。另一方面,不久之後成立產業基金事業部,定位為華潤置地的產融結合平臺,業務包括股權類房地產基金、融資類房地產夾層基金、房地產相關創新私募股權基金、資產證券化等。

  外界將此調整解讀為商業地產分拆和上市做資本鋪墊,華潤置地的計劃是,到2019年,在營購物中心增加到44個,單購物中心的運營面積達550萬平方米,營業收入超過100億港元。與此同時,這一調整也有利於華潤置地在資金決策方面松開對母公司的依附,在土地市場和項目層面更加靈活。

  唐勇曾表示:“華潤的財務紀律很嚴格,如果過於約束負債比率也會影響我們的增速,我們也應該考慮釋放一些空間,在合理的代價下補充土地儲備,讓公司能夠有長期增長的潛力。”

  華潤置地2017年的業績與土地儲備增長都釋放出松綁信號,但在當下大城市土地出讓數量減少且行業競爭激烈的情況下,華潤置地在拿地方面依舊需要依托母公司城市更新、片區運營等方面的能力來持續獲得政府層面的認可。

  此外,華潤置地還寄望通過與農業、體育、互聯網等不同領域的龍頭企業合作來多軌運行並且加速海外布局。

  基於此,資本市場也表現出信心。瑞信將華潤置地目標價由原先的28元上調至28.5元,稱上半年毛利率有改善,公司增加派息8.7%,反映了管理層對全年表現具有信心。野村則認為,雖然華潤置地上半年業績相對較弱,主要因為全年項目入賬分布不均,且去年同業基數較高,相信下半年前景會好,預計未來經常性收入增長強勁。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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