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再度修改跟投制度 萬科“放大人的效能”破壁“萬億計劃”

2018-01-14 13:21:08 和訊名家 
  一個現實的問題是,越接近高山頂部攀爬越為艱難。房地產行業各大巨頭已迎來自己前所未有的發展高度,邊際效應越來越低,如何再突破是懸於每家企業案頭的大議題。萬科希望通過“放大人的效能”實現攀爬超越。那麽,跟投制度會是一劑良藥嗎?

  中房報記者 翁曉琳 深圳(樓盤)報道

  業績達到了5299億元的萬科在近期動作頻頻,同一天內先是修改了跟投機制、董事監事薪酬、經濟利潤獎金方案等,又提請股東大會授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具。

  新年伊始就修改跟投機制,這一動作令業內人士認為,萬科是為了更好地完成“萬億”計劃。在股權之爭結束後,萬科2017年積極進入商業地產、物流倉儲、長租公寓、冰雪度假、養老、教育、文化、“軌道+物業”等新業務領域,推進“萬億計劃”。

  一個現實的問題是,越接近高山頂部攀爬越為艱難。房地產行業各大巨頭已迎來自己前所未有的發展高度,邊際效應越來越低,如何再突破是懸於每家企業案頭的大議題。萬科希望通過“放大人的效能”實現攀爬超越。那麽,跟投制度會是一劑良藥嗎?

  特殊劣後機制提出

  當年困擾萬科的問題是如何留住職業經理人的心,讓他們致力於公司的長期發展而不是短期業績,2014年萬科進行了大變革,同時為了對緊盯自己的“野蠻人”進行抵抗,將公司的員工由“食客”變成“死士”,首次提出了“合夥人制度”。

  首批合夥人包括了全部8名董事、監事、高級管理人員在內的1320位員工,並委托第三方進行股票管理。

  不同於其他企業,萬科的事業合夥人制度更關註項目層面,除了要求項目所在一線公司管理層強制跟投外,還對中層管理者跟投的項目分紅作了期限設置。所有員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%,另外5%的額外份額由萬科進行跟投,跟投員工可以在18個月內受讓該部分額度。

  隨後萬科擴大項目資金峰值,跟投的資金從項目資金峰值的5%追加至8%。根據萬科披露的信息顯示,合夥人計劃從萬科於2014年和2015年提取了約20億元獎金後,盈安合夥通過的國信證券(002736,股吧)的金鵬集合資產管理計劃,利用融資杠桿配資收購萬科股票,出手11次,耗資48.77億元,購得4.94億萬科A股,占萬科總股本的4.48%。

  但是進入股權之爭後,這個機制讓大股東對自己的利益訴求產生危機感。彼時,寶能系、華潤皆認為“事業合夥人制度”是獨立於萬科正常管理體系控制,將導致萬科成為“內部人控制”。萬科又取消了追加的跟投份額數,規定跟投投資總額不超過項目資金峰值的10%。

  萬科半年報顯示,截至2017年6月30日,公司合並範圍內開放跟投項目229個,通過轉讓股權形成少數股東權益合計103億元。而在一年前,公司合並範圍內開放跟投項目123個,通過轉讓股權形成少數股東權益合計37.1億元。

  在萬科業績突破了5000億元後,萬科又更改了跟投機制。1月5日的公告顯示,萬科再次強調了員工跟投總額不超過項目資金峰值的10%,且跟投人員跟投資金應在公司資金投入後20個~40個工作日內到賬。換句話說,跟投員工在受讓跟投份額結束後必須自己拿出項目資金峰值10%再投入。

  和以往不同,萬科還提出了特殊劣後機制。項目內部收益率(IRR)10%:項目收益優先向萬科分配,直至萬科達到項目IRR為10%時對應的收益水平,再向跟投人員分配項目收益;10%箓項目IRR25%:跟投人員與萬科按出資比例分配項目收益;25%箓項目IRR:在項目IRR超過25%後的項目收益範圍內,由跟投人員按其全部出資比例的1.2倍分享。

  為何采取特殊劣後機制,萬科獨立董事認為此安排是要求跟投人員對股東承擔劣後責任,設置門檻收益率和超額收益率,保障公司優先於跟投人員獲得門檻收益率,進一步提高了對跟投人員的要求,增強了跟投人員的責任感。

  不過,也有業內人士對中國房地產報記者指出:“萬科是收緊項目跟投機制,要求跟投人以收益為限對萬科承擔劣後責任,這很可能是對主要股東做出妥協示好。因為隨著萬科跟投制度的推進,萬科少數股東權益及利潤分配越來越高,這也會影響大股東的利潤分配,這在年報中是可以看得到的。我也相信萬科是根據公司的發展需要而做出改變,畢竟已經突破5000億元,距離更高的目標是要適時有所變化。”

  跟投機制改變下的“萬億”目標

  2014年萬科提出了項目跟投機制時,制訂了“萬億計劃”,原本是計劃在圍繞“客戶+資產”的主線基礎上,將構建新型生態系統,整體業務框架從過去的單一業態上市公司轉向多業態的多上市公司平臺。

  彼時郁亮為萬科喊出的口號是:“我們需要萬億的市值。我希望,萬科未來能夠培養更多業務獨立上市,萬科也將成為有多業態上市平臺的一個控股集團,希望整個平臺加起來有1萬億市值。”

  不曾想2015年7月,寶能系舉牌萬科,引發股權之爭。愈演愈烈的股權之爭,令“萬億計劃”推行受阻。在這之後時間裏,萬科管理層重心更多放在股權之爭上。

  那時的跟投機制主要起了令公司穩定的作用。萬科董秘朱旭曾在業績會上指出,合夥人制度是自發的持股計劃,起到了提振股價、風險共擔、緩解衝擊的作用。“跟投制度不是激勵機制而是約束機制,公司是學習KKR、黑石等國際知名PE的管理經驗。項目的盈利和周轉能力在相當大程度上取決於項目一線管理團隊的投資和操盤能力。”

  如今萬科股權之爭結束,對於萬科要成為“萬億”級企業,一半希望都在新業務上,雖然目前是在培育階段,但物業、養老、長租公寓和商業等領域,基本采取“品牌輸出”“小股操盤”等輕資產化模式推進。

  這種以輕資產模式推進物業、養老、長租公寓和商業等領域的全面布局,通過不斷深化“城市配套服務商轉型”的發展內涵、加碼存量市場來實現萬科“城市配套服務商”的轉型,就需要跟投機制的參與。

  在跟投機制變化的公告發布當天,郁亮在參加媒體見面會時就強調了,萬科的事業合夥人機制解決轉型城市配套服務商過程中“怎麽幹”的問題。

  “萬億”計劃下將發350億元債務融資

  值得註意的是,在跟投機制修改的當天,萬科還發布公告稱,公司董事會審議通過《關於提請股東大會授權發行債務融資工具的議案》,同意提請股東大會授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具。

  萬科此次發行直接債務融資工具包括但不限於境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、永續類債券、資產支持類債券等,或者上述品種的組合。

  有接近萬科人士對中國房地產報記者表示:“萬科去年投資基金都已經向相關行業領域拓展。就像萬科想要把商業做到全國前兩名一樣,這就需要不斷加速資產證券化的進程。以投資基金的方式去進行合作,有助於提升公司的資金利用效率。萬科想要的也是能有一個良好的資金鏈,也能降低自身資金壓力,還可以同時向不同領域發展,能夠減少轉型花費的時間。”

  此時萬科宣布在350億元的範圍內發行直接債務融資工具,也令業內人士解讀為萬科是為了實現“萬億計劃”而做出的努力。而公告也顯示,萬科預計發行直接債務融資工具的募集資金將用於滿足公司生產經營需要,調整債務結構,補充流動資金及(或)項目投資(例如長租公寓)等用途。

  毫無疑問,如今的萬科已經在向“萬億”計劃全方位進行突破。350億元直接債務融資工具究竟能刺激萬科新業務如何發展,也需要時間等待。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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