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爛尾樓圍城系列(一):爛尾樓圍城的規劃之殤

2018-01-14 13:23:44 和訊名家 
  考察一個城市首先看規劃,規劃科學是最大的效益,“規劃失誤是最大的浪費,規劃折騰是最大的忌諱。

  “嘉誠國際”緊鄰南大街

  爛尾樓圍城在三四線城市是一個現象級存在,刺痛了市民和買房人的神經,在其背後,反映著城市規劃執行的“不嚴肅、變更隨意”。三四線城市規劃的嚴肅性到了需要遠見、科學、尊重與督察的時候了。

  中房報記者 唐洪濤 煙臺(樓盤)報道

  煙臺,是環渤海經濟圈內重要節點城市、山東半島藍色經濟區骨幹城市、中國首批14個沿海開放城市之一,也是全國代管縣級市最多的城市。

  這個光環攏身的城市裏,單個爛尾樓已經不奇怪,奇怪的是在一個城市的黃金地段出現一批爛尾項目,成了一個現象級的存在,驚艷全城。

  2017年12月25日,中國房地產報記者在煙臺發現黃金地段存在一個重點項目——“南大街商業廣場”的的爛尾樓,對其誕生與破滅進行了調查報道。

  此後,中國房地產報記者收到一些線索,並在走訪調查中發現,在南大街兩側的煙臺黃金地段,爛尾項目“南大街商業廣場”旁邊不遠,一個叫“弘寶大廈”的項目變成了垃圾場和停車場,在南大街南側的“嘉誠國際”,被稱之為“煙臺第一爛尾樓”,業主們於2008年就已簽約交款,開發商至今未交付房屋,大廈已經封頂,但門窗盡是一個個黑洞式存在。

  中國房地產報記者撥通煙臺市多個相關部門,得到的答復都是“不知道,不清楚”。

  采訪下來,這些工程的一大共同點就是多年爛尾,又盤踞城市中心區域黃金地段,極礙城市面貌。追起爛尾原因五花八門,有開發商跑路、項目轉手、拆遷受阻、手續難辦等等。接受采訪的當地市民告訴記者:一方面開發商經營不善這樣爛尾,對社會、對城市欠缺責任感;另一方面,政府部門管理失位,拖沓敷衍履職不夠。

  城市建設能不能少一些隨意性,不留下爛尾工程?對此,一位采訪對象建議,城市管理者應從城市規劃入手,加強規劃的前瞻性、嚴肅性。“2017年12月15日中央政府批準的上海(樓盤)市《總體規劃》裏就規定,市級政府規劃管理權不得下放,住建部要會同相關部門加強對《總體規劃》實施的指導、監督和檢查。目的就是杜絕一些權錢交易對城市規劃的破壞,三四城市更應該在這方面受到重視和實行嚴格監管。”

  黃金地段上的爛尾項目

  從“南大街商業廣場”步行不遠,即可到達“弘寶大廈”,售樓處大門緊鎖子。繞過售樓處,一處碩大的工地出現在眼前,入口處兩個鐵皮工棚已經生銹,中央地帶被一個個大坑、一堆堆黃土所占據,大量建築垃圾、生活垃圾隨處可見,狼藉不堪。

爛尾樓圍城系列(一)爛尾樓圍城的規劃之殤
  弘寶大廈售樓處大門緊鎖

  弘寶大廈售樓處旁邊一家飯店的店主說,該工程已停工很長時間了,她還見過有人在售樓處前掛起條幅維權。

  中國房地產報記者從弘寶大廈的開發商——煙臺恒森置業有限公司了解到,項目之所以遲遲未動,與土地證有關。其與煙臺昂展置業有限公司取得“南大街商業廣場”的方式如出一轍,也是兩次拿地,時間分別是2000年7月和2009年10月,並且都是以毛地形式摘牌,因此,該項目也不可避免地陷入停滯狀態。

  弘寶大廈工地現狀

  該公司的一位女士稱:“項目停在這裏是什麽原因?土地證沒辦好啊。由於多年以前先拆一塊地,又拆一塊地,兩塊地的土地證得合並,沒辦好。”至於什麽時候能辦好土地證,她也說不準:“這都是地方政府行為,我們都希望它趕緊辦好,停那麽多年,我們企業也受損。現在住建局也在協調,每個部門都在做工作。至於做到什麽程度,他們做好了才能給我們答復。只要是沒給答復,就是工作還沒做完。”

  與至今難見蹤影的“弘寶大廈”相比,另一個爛尾項目“嘉誠國際”雖然拔地而起,但是卻徒具空殼。

  “嘉誠國際”位於南大街與建設路交叉路口,地段相當不錯,與煙臺汽車總站可謂近在咫尺。相關資料顯示,該項目原名“嘉誠·榮寓”,總建築面積16187平方米,總高17層,項目現已全部封頂。

  就是這樣一個占據黃金寶地的項目,並沒有國際化,反而爛尾化——中國房地產報記者透過門縫,看到大廈地面尚未硬化,雜草叢生。

  “嘉誠國際”停工現場

  “嘉誠國際”的主要開發商為煙臺嘉誠實業有限公司,中國房地產報記者趕到該公司的註冊地——臥龍北路8號,發現該公司已是人去樓空。樓下一家洗車場的工作人員透露,嘉誠實業早已倒閉,董事長周建明也已跑路。

  爛尾樓危害大 擱置絕不是辦法

  “嘉誠實業”以打造了煙臺首個花園式住宅小區——嘉誠花園而出名,周建明也一度是煙臺商界紅人,擔任過煙臺慈善總會名譽會長,據稱其因仰慕香港“超人”李嘉誠,而以“嘉誠”命名自己的公司。他曾經表示,在多年的房地產開發中,最慶幸的是自己的公司尚能存活並且保持著健康的發展競爭力,在競爭日益激烈的市場環境中,他意識到了必須進行徹底的公司革新和產品創新。創新的產品沒有如期出現,留下的是爛尾樓和一堆官司。

  中國房地產報記者了解到,許多“嘉誠國際”的購房業主已經提起訴訟,狀告開發商逾期交房。聶先生2008年購買了“嘉誠國際”的一戶住宅,合同約定於2009年5月31日前交房,時至今日未見交房,他將開發商告上了法庭,要求賠償購房首付款及逾期交房違約金等。

  從聶先生買房到現在,已經過去10年,其人也已去世多年,聶先生家屬的委托代理人、山東正昀律師事務所曲江律師說,該樓盤由兩家公司合作開發:煙臺嘉誠實業有限公司與煙臺市運基房地產開發有限公司,因為開發商資金問題,樓盤多次停工,且在施工過程中由於債務糾紛,導致樓盤的多宗房屋被法院查封。中國房地產報記者從最高人民法院執行網查詢獲悉,上述兩家公司作為被執行人均有大量法院執行案件未履行給付義務,導致許多購房者贏了官司也是難以執行。“面臨這種狀況,廣大購房業主成了最大的受害者,不僅交房遙遙無期,業主還要每月忍痛償還房貸。因此,我建議相關部門能夠積極協調各方利益,主動化解社會矛盾和糾紛。”

  曲律師同時指出,根據《合同法》《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》規定,購房業主有權提起訴訟,要求解除購房合同,退還房款並要求賠償損失。“我們代理起訴的嘉誠國際退房案件,采取了新的訴訟方案,如果法院支持了原告的訴訟請求,將是對廣大購房業主最大利益的保護,現在案件正在訴訟過程中,我們期待法院的公正判決。”

  除了訴諸法律,曾有“嘉誠國際”的購房者求助於住建部門,得到的答復卻是“請你按照當初的購房協定來捍衛你的權益,可通過法律來處理此事”。

  對此,購房者們表示不滿:城市重要路段的房地產項目出現爛尾,政府主管部門有一定責任,應該出面幫助解決此類事件。

  眾多爛尾項目 考問城市規劃

  弘寶大廈、嘉誠國際、南大街商業廣場如今面臨同樣的困境,加之均地處煙臺市中心區,極度影響城市形象,市民反響強烈。

  2017年,煙臺市芝罘區成立了全區舊城舊居改造及基礎設施遺留問題攻堅推進領導小組,著力解決舊城舊居歷史遺留問題,攻克中心城區征收已結束但土地無法出讓、征收收尾難度大致使安置房無法啟動等群眾反映強烈、嚴重影響社會和諧穩定的12個項目,弘寶大廈、南大街商業廣場均列其內。

  2017年12月,煙臺市芝罘區住建局向公眾表示,所有攻堅項目都不同程度取得了新進展,弘寶大廈等項目已經找到了新的解決辦法。

  至於如何避免再度在中心城區重點地段出現爛尾項目?煙臺市芝罘區住建局就此做過表示,寧可少開一個新項目,也不增加一個廢項目,要在研究並吸取舊改及基礎設置建設停工項目的經驗教訓上,做好新項目開工之前的各類論證、審核工作,從多方面考慮其可行性、可靠性,穩步推進舊城舊居改造和城建項目建設步伐。

  一位熟悉當地情況不願具名的業內人士在接受中國房地產報記者采訪時指出,城市中心區重點地段出現如此多的爛尾項目,一是開發商好大喜功,導致工程超乎預算,資金出現缺口項目無法進行,甚至出現開發商跑路的情形。二是與規劃設計單位“拍腦袋”有很大關系。有的規劃是不可行的,規劃單位沒有對城市的發展變化如人口、地下管道、基礎設施等情況進行充分調查,掌握到第一手數據,而是想當然地進行規劃。很多項目都是在拆遷時遇阻,導致一拖再拖,很顯然,規劃單位調研時沒有充分了解清楚這一點。

  他建議,一個城市的整體規劃設計既需要具備前瞻性、延續性,又需要嚴格執行,對於那些不能執行到位的項目,城市管理者應該嚴肅、迅速處理,防止留下敗筆,影響城市形象。

  2014年2月,習近平總書記在北京(樓盤)考察,首站選擇在北京市規劃展覽館。他指出,考察一個城市首先看規劃,規劃科學是最大的效益,“規劃失誤是最大的浪費,規劃折騰是最大的忌諱。”

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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