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2018開年房企補倉熱度不減,拿地漸趨於理性

2018-02-09 10:45:41 中國建設報  高洋洋

  來自中國指數研究院的數據顯示,2018年1月,全國土地成交額TOP10城市總計成交達到1869億元,同比增長130%;規劃建築面積TOP10城市共成交3297萬平方米,同比增長86%。一二線城市仍為房企投資拿地的重心。其中,杭州以418億元的成交總價位於榜單首位,同比增長151%;北京市場也依舊火熱,以403億元的成交總額占據榜單第2位。此外,濟南和蘇州土地市場供應量大幅增加,成交額同比分別增加83倍和40倍。

  深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉在接受中國建設報采訪時表示,2017年4月國土資源部和住房城鄉建設部聯合發布了土地新規,要求庫存較少的城市要加大土地的供應,所以熱點城市相比過去幾年基本都明顯增加了供地計劃。另外,現在土地拍賣往往配合各種限價、配建、自持等措施,總的來說不會誕生“地王”和高價地,政府也就可以實現放量了。

  上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向中國建設報表示,不少城市密集推地,表明這些地方正在開啟補庫存階段,類似的供地也說明地方政府正在加快對房地產市場的供給側結構性改革。

  開年來出讓地塊溢價率普遍不高

  今年1月的土地拍賣市場中鮮有“地王”的出現,即使一些地塊總價較高,也主要是因為地塊本身蘊含的價值,而不是因為企業間競爭的結果。與往年動輒超過100%甚至200%的溢價率相比,近期成交的土地整體溢價率都不高。

  1月30日,武漢同時掛牌出讓7宗地塊,位於硚口區漢宜路的192號地塊,由於僅有萬科1家房企報名出價,故以47.43億元底價成交。該地塊總面積9.16萬平方米,規劃用途包括住宅、商服、文體娛樂、公園綠地。掛牌公告還提出,出讓指導價為64.03億元。同樣在武漢,位於東西湖區的194號地塊也只有中建三局綠投公司一家報價,因此也以底價5.88億元成交。

  而在一向競爭激烈的北京,旭輝+中糧聯合體以1%的溢價率收獲昌平區一地塊。1月17日,北京公開出讓昌平沙河鎮和朝陽區孫河鄉兩宗地塊,參與朝陽區地塊競拍的房企包括旭輝+中糧、首創+遠洋兩家聯合體。開拍後,旭輝+中糧聯合體便叫價33.65億元,僅這一輪便迅速成交,溢價率僅為1%。

  1月25日,北京3宗“共有產權房”地塊入市交易。中鐵建競得朝陽區豆各莊鄉水牛坊村1306—635地塊。資料顯示,該地塊建設用地面積為5.55萬平方米,起拍價15億元。中海、保利、中鐵建、葛洲壩、石榴、金地+中交聯合體等報名參拍該地塊,最終中鐵建以16.8億元競得該地塊,溢價率為12%。

  中原地產首席分析師張大偉指出:“隨著北京房地產市場調控政策的持續深入,2018年開年以來土地市場溢價率有明顯降低,相比2017年25%的平均溢價率,2018年北京土地溢價率平均只有12%。”

  嚴躍進表示,對於北京土地市場來說,價格依然受到管控,所以溢價率不高也較為正常。而從交易節奏上看,這類城市去庫存周期比較小,這樣也會帶動地方政府積極供地。

  相對而言,溢價率較高的是華僑城拍下的杭州地塊。1月19日,杭州出讓7宗地塊,華僑城以57.59億元+28%的自持比例競得編號杭政儲出90號地塊,溢價率為69.9%。

  土地出讓附帶限制性條件仍是主流

  據中國建設報不完全統計,在熱點城市成交的16宗地塊中,有14宗含有限制性條件,包括限均價、限最高價、自持、配建、引入世界500強企業等。

  1月30日,國瑞置業與世茂房地產聯合體以31.25億元競得北京豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村XWY-01地塊。出讓條件要求,商品住房銷售均價不超過每平方米54378元(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過每平方米57097元(含全裝修費用)。另外,當天拍出的北京大興區黃村鎮三合莊地塊也有類似價格限制。

  福建漳州1月30日也迎來了今年首場土地拍賣。本次拍賣采用了“限地價、定配建、競房價”的拍賣方式,出讓地塊限定土地出讓價款,項目內要求無償配建相關建築,並以設定的住宅平均銷售價格為起始價,由競拍人向下競報住宅平均銷售價格。

  同一天,萬科競得的武漢硚口區漢宜路的192號地塊也包含很多限制條件。該地塊分為6個部分,其中包括一棟不低於200米的地標建築、限價商品房以及小學、公交樞紐、文化設施、娛樂康體等配套設施。根據競買要求,競得人須引入10家上市公司區域總部、建設建築面積不少於6萬平方米的5A甲級寫字樓,且該部分房屋的所有權在竣工驗收後20年內不得轉讓。

  值得註意的是,北京市場在一周內出現三宗地塊因無人報價而流拍,這三宗地塊同樣包含限制條件。在北京1月30日出讓地塊中,起拍價最高的豐臺盧溝橋鄉小瓦窯村地塊因沒有開發商參與報價而流拍。該地塊起始價為63.3億元,同時要求商品住房銷售均價不超過每平方米54378元(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過每平方米57097元(含全裝修費用)。

  幾天前,北京豐臺花鄉白盆窯兩宗地塊也因為無人報價而流拍。這兩宗地塊均用於建設“共有產權住房”,銷售價格均為每平方米4.3萬元(含全裝修費用),起拍價分別為50.58億元和41.78億元。

  李宇嘉認為,目前,土地供應整體限制性條件比較多,在這種情況下,很多企業認為競拍並不劃算,所以就造成一些土地流拍。同時,近期活躍在熱點城市土地市場的基本是國企和大型房企,他們參與競拍也多是出於戰略上的考慮。

  嚴躍進則表示,除了約束性條件比較多之外,還因為未來市場走向不明,很多房企存在觀望的態度,且當前資金面收緊的趨勢增加,未來還可能面臨其他一些問題,所以近期房企拿地也偏向保守。

(責任編輯:徐帥 )
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