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金融監管定調 房企資金吃緊海外謀生路

2018-02-10 09:40:17 和訊房產  李霂軼
金融監管定調 房企資金吃緊海外謀生路
  對於房企而言,目前最大的壓力或是資金的壓力。從一系列的金融政策來看,2018年的金融環境對房企造成莫大的壓力,大小房企的急迫和恐慌無所遁形。可以看到的是,部分企業已經尋求解決方法,高度重視金融人才、增加融資成本、赴海外融資等是較為普遍的做法。

  一面是對資金的迫切需求,一面是與融資渠道改變隨之而至的風險。這是開發商在房地產下半場必須承受的生命之重。

  金融嚴監管定調,房企融資難

金融監管定調 房企資金吃緊海外謀生路
  近期,上海(樓盤)銀監局下發《關於規範開展並購貸款業務的通知》指出,投向房地產業及土地項目並購的占比較高,與此前發布的《商業銀行並購貸款風險管理指引》有關審慎發展並購貸款,支持優化產業結構的政策導向不符。要求轄內商業銀行嚴格遵守房地產開發大類貸款的監管要求,對“四證不全”房地產項目不得發放任何形式的貸款,並購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目,不得用於變相置換土地出讓金,防範關聯企業借助虛假並購套取貸款資金,確保貸款資金不被挪用。結合此前針對企業資金端收緊的政策來看,房企資金獲取難度再度加大。

  1月25-26日,中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出,今年將繼續防控金融風險,將在降低企業負債率,嚴格控制高負債企業融資的同時,控制居民杠桿率的過快增長,繼續遏制房地產泡沫化。

  毫無疑問,2018年的金融監管極有可能越收越緊。銀監官網顯示,截至2018年1月31日,新年以來各級銀監部門公布行政罰單(含2017年作出的處罰決定但在2018年公布)共計491張,平均每天16張;與2017年的194張、平均每天6張相比,今年1月的罰單數量井噴至去年同期的2.5倍。

  2018年1月份,廈門(樓盤)銀監局處罰違規房地產業務情況中,交通銀行(601328,股吧)廈門分行因違規發放土地融資,被罰沒金額150萬元。

  中原地產首席分析師張大偉分析道,“2018年1-2月份樓市調控繼續深入,最主要的特點依然是租賃與降杠桿。”

  中央財經大學教授魯桂華對和訊房產表示,當下強化監管的基本目的無非是兩個方面, 控制金融體系的風險,避免金融體系,尤其是銀行、非銀行金融機構,將儲戶的資金投向高風險的領域,當投資領域出現問題,有可能導致存款的兌付困難,誘發系統性金融風險。二是對房地產企業的融資的監管,除了防範金融風險之外,還有房地產調控的意味在其中。

  對於監管對開發商的影響,魯桂華補充道,監管強化,對房地產企業在A股市場上公開發行股票融資、對房地產企業在境內取得銀行借款、公開發行債券、和銀行等金融機構合作,發行各種基於房地產項目的理財產品,對於房地產企業在境內的資產證券化,都會存在影響。

  海外融資風險不可小覷

金融監管趨嚴,但開發商對資金的需求只增不減。無奈之下,開發商將目光再次轉向海外。
  金融監管趨嚴,但開發商對資金的需求只增不減。無奈之下,開發商將目光再次轉向海外。

  據相關媒體的不完全統計,進入2018年以來碧桂園、龍湖、泰禾、華南城、富力等房企紛紛發布公告,顯示公司擬發行或已完成發行美元債務。其中,碧桂園於1月10日發布公告,擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據,利率分別為4.750%和5.125%。泰禾也發布公告稱,將在境外公開發行美元債券,募集資金不超過10億美元。首次發行的4.25億美元債券,利率已經確定:3年期票面年息為7.875%,5年期票面年息為8.125%。此外,華南城的2.5億美元7.25%的3年期優先票據發行完成。

  通常,開發商在國內5%左右的融資成本較為普遍,但是在海外,融資成本相對較低,一位房企工作人員告訴和訊房產,“國外2%的融資成本都是較高的,但是國外對企業的要求特別高,企業的評級、資信都不是國內的這個標準,這也是為什麽國內開發商去國外融資成本這麽高的原因。”

  “根據目前國內主流房地產企業的資產負債率來看,大多在80%以上,在這一杠桿水平下,資信等級可能在B級或CCC級甚至更低。而資信等級越低,利率越高,B級債券的利率較AAA級高出3%左右,CCC級債券的利率高於AAA級的4.25%左右。而國內債券市場、銀行體系高估企業資信等級、低估利率的現象較普遍。” 魯桂華強調道。

  除了相對高昂的融資成本,開發商在海外融資還需要承擔匯率風險,而這個風險並不可控。

  當下人民幣的匯率約為6.28人民幣/美元,借一個美元能夠兌付6.28元人民幣。如果人民幣持續升值,問題不大,比如2年後升值到6.10人民幣/美元,那麽還債時只需要6.1元就能償還1美元債務。如果人民幣貶值呢?債務將會加重。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,銀監會對商業銀行的管控比較大,銀行貸款對房企的拿地等動作影響比較大,除非企業和商業銀行的關系比較好,不然在2018年上半年會有一定風險。海外融資會考慮到國內的審批,如果政府部門的流程較長,海外融資會有些挑戰。另外,匯率的波動和國外一些加息的預期,會增加相應的成本。

  而最重要的是,房地產市場已然發生變化,開發商承壓越來越大,但一個冷酷的事實是:即便困難重重,開發商必須砥礪前行,大型房企多為舉債發展,這也就要求他們需要更多的資金維系下一步的發展。

  魯桂華對和訊房產表示,高杠桿意味著固定並且優先支付利息的負擔很重,因此高杠桿的企業,最可怕的是所在行業低迷,一旦所在行業低迷,投資的回報連利率都付不起的時候,企業極有可能陷入嚴重的虧損,甚至資不抵債,被迫破產清算。前些年的無錫(樓盤)尚德、山西聯盛集團的破產重整,近些年樂視的債務危機,都是這一風險的體系。海外債務融資的高成本,境內房地產企業的高杠桿,房地產行業未來的不確定性,杠桿風險不宜小視。

(責任編輯:徐帥 )
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