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上海新房均價降8%至4.3萬元 高價地或降“底價”入市

2018-02-27 02:04:49 證券日報  王麗新

  上海新房均價降8%至4.3萬元

  高價地或降“底價”入市

  上海商品住宅市場“小陽春”或難再現,樓市調控政策難松動,下行趨勢會進一步強化。

  據同策研究院監測數據顯示,截至2月25日,2018年至今,上海市商品住宅市場成交均價43021元/平方米,同比下滑8.28%,下降幅度較明顯。

  同策研究院首席分析師張宏偉向記者表示,從市場量價發展節奏來看,由於各級政府調控從嚴執行、供應端預售許可證預計加快審批、資金面壓力兌付加大、開發企業加大推盤節奏衝業績等因素,預計2018年前三季度上海商品住宅市場的成交表現將是“以價換量”。

  張宏偉進一步稱,2018年房企資金面壓力較大,預計實質性大範圍降價或將在春節後二季度開始。因此,前三季度整體表現為“以價換量”,為2018年上海商品住宅市場“寒冬階段”。

  釋放貨值將增加

  據同策研究院監測數據顯示,截至2月26日,上海商品住宅存量面積雖然僅僅有482萬平方米,但是,市場去化速度由2016年1月份-12月份的月均108萬平方米左右,降低到2017年下半年以來(截至2018年2月25日)的月均42萬平方米。這說明,整個上海商品住宅市場“寒冬已至”(盡管有限簽和預售審批的因素,但是不影響2018年大趨勢)。

  據張宏偉透露,上海商品住宅市場因“限價”、“限簽”、房企“高價地王”項目推盤節奏調整等因素,導致房企銷售業績表現不及預期。截至2017年年底,上海商品住宅市場符合預售條件的貨值大約有6000億元沒有正常釋放,像萬科、融創等大牌房企百億元以上貨值因為上述原因無法正常釋放。

  張宏偉稱,假如2018年上半年預售審批加快,釋放出3000億元(2017年上海商品住宅總銷金額2920億元,釋放一半貨量就相當於去年一年的總銷)貨值入市銷售,市場供應量就會快速增加,短期內的樓市供求關系很快也會得到逆轉。

  進入二、三季度後,上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上,存在去庫存壓力,樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

  高價地或降“底價”入市

  過去一年多的調控政策,熱點一、二線城市多有涉及,尤其限價政策較嚴。在一線城市,很多高價地王項目都主動推遲入市時間。

  張宏偉表示,預計上海這些高價地項目入市時間會集中在今年3月份之後入市,尤其是2016年下半年以來拿的高價地項目。

  據記者了解,2016年是房企全國化擴張的重要節點,不少房企因在三、四線城市布局而備受煎熬,因此都在這一時期全面回歸一、二線城市拿地。彼時,上海連郊區板塊樓面價都屢屢超過預期,而這些項目將集中在2018年入市。

  因為大部分高周轉房企都有出售需求和業績衝刺指標,企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力,即使降低定價,也不得不入市銷售換取現金。

  張宏偉表示,現在單個樓盤一次性推出的貨量在200套-300套之間,如果高價地王集中在二季度推貨,市場成交量會有起色,但首次開盤的房源價格應該會低於預期。

  從目前上海樓市反映情況來看,盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價,但已經有部分房企開始主動放棄“底線”,主動適應政府的指導價格措施積極跑量。

  實際上,自2017年12月份以來,已經有個別房企出於回款目標壓力、資金兌付壓力等因素,主動“大幅降價”,預計2018年前三季度會有更多的房企放棄自己的價格“底線”,有更多的項目因為資金兌付壓力而主動大幅降價。

  更重要的是,中原地產首席分析師張大偉表示,2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。在內地融資渠道收窄的情況下,海外融資難度也在加大,若房企不能有很好的現金回款,還債壓力也很大。

  綜合來看,上海房企與市場博弈的籌碼越來越少,如何提升盈利越發重要。

(責任編輯:崔智明 HF118)
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