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婚前購房婚後共同還貸 離婚時增值部分怎麽分?

2018-02-27 07:31:12 和訊房產 

  本文轉載自公眾號:“MrHouse房小白”

  離婚時房產作為財產分割最為重要的一部分,在實踐中,其形態有很多種,以結婚時間為節點,可分為婚前購買和婚後購買兩種,無論是婚前購買還是婚後購買,都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式,其中婚前按揭購買的房產在離婚房產分割時爭議最大。

  夫妻在離婚的時候是需要對夫妻二人的共同財產進行分割的,但是往往就在這一個環節會出現很多糾紛,主要是因為對婚後共同財產的劃分標準不清楚,那麽婚前房產婚後增值部分離婚時對方有權分配嗎?下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景,為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產增值部分分割方式:

  【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後用夫妻共同財產還貸,不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。

  依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。

  下面我們對上述法條剖析如下:

  首先,上述規定只要求在婚前簽訂不動產買賣合同即可,不要求在婚前就取得產權。

  其次,必須以個人財產支付首付款,如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋,但登記在另一方名下。

  最後,也是最為重要的一點,即該如何補償另一方,依據上述規定,只是強調應補償共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分,該如何計算相對應財產增值部分是補償的關鍵,在實踐中一般存在以下三種計算方式:

  第一種:婚後還款本金總額÷房屋原價×房屋現價÷2

  第二種:婚後還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-房屋原價)÷2

  第三種:婚後還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2

  前面兩種計算方式容易忽略婚前房產的增值部分,第三種則考慮了婚前房產的增值部分,將婚前房產增值部分排除分割之外,之所以出現上述三種計算方式,是因為對房屋增值部分的分割意見主要存在以下兩種意見:

  第一種意見認為,根據我國婚姻法解釋二第十一條之規定,一方以個人財產投資取得的收益,應認定為夫妻共同財產。故對婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分

  【包括婚前增值部分和婚後增值部分】也應認定為夫妻共同財產,連同婚後還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

  第二種意見認為,婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值和婚後增值】歸購房一方,就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分,購房一方應當對另一方進行適當補償。

  根據以上規定,對於一方婚前購買房屋,婚後還貸的,首先看房產登記在誰的名下,如果登記在雙方名下,則為夫妻共同財產。

  如果登記在首付款支付人名下,則首先由二人對房產歸屬進行協商,協商不成的,法院首先考慮將房產判給首付款支付人。對於還款部分,法院不會僅僅判決將還款一半返還給另一方,還要考慮房產增值,由獲得房產方對另一方進行補償。

  

(責任編輯:宋虹姍 )
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