註冊

從1998到2018:歷史的悖論以及,樓市的未來

2018-02-27 07:33:51 和訊房產 

  本文轉載自公眾號:“攸客地產”

  不管你怎麽吐槽,今年春節聯歡晚會,至少還有一個看點,那就是王菲、那英合唱的《歲月》。很自然,人們會聯想起她們在20年前的春晚的那次合唱,《相約一九九八》。

  1998年,國際國內照例發生了很多大事。比如,國際,亞洲金融危機;國內,長江淮河發生特大洪災。當年還有一件事,它已經影響了我們20年,而且還將繼續影響下去。

  那就是,國務院宣布,取消住房實物分配,實行住房商品化。

  攸克君為了寫這篇稿子,特意查了一下1998年大事記,居然沒看到它的影子,真是瞎眼了。

  鐵一般的意誌

  不少專家說,取消住房實物分配,實行住房商品化,是為了應對亞洲金融危機。這種說法是不準確的。至少初衷不是。

  根據住建部(建設部)原總經濟師謝家瑾《房地產這十年》的回憶,1996年7月11日,時任國務院副總理,分管房改工作的朱镕基在聽取國務院房改領導小組匯報時,就培植新的消費熱點和經濟增長點發表了重要講話。他認為,當前最有可能形成消費熱點的是住宅,要推進房改,盤活存量,搞活流通,促進住宅建設,帶動相關產業發展。

  也就是說,早在1996年7月朱镕基就形成了將住宅培育為消費熱點、住宅建設培育為經濟增長點的想法。

  而之所以要尋找新的消費熱點和經濟增長點,是因為,當時面臨國企三年脫困攻堅戰,中國經濟軟著陸的重要任務。

  1997年8月,俞正聲從青島(樓盤)市委書記調任建設部副部長、黨組書記(1998年3月17日任建設部部長)。朱镕基找俞談話時說,(建設部)當前最主要的工作是想辦法把住宅建設促上去,中國的經濟發展需要住宅建設的拉動,需要住房消費的啟動。具體落實到建設部的任務,就是要確保讓建成的住房賣得出去,通過停掉分房,控制房價,並通過將財政和單位原來投入建房的錢轉化為向個人發放住房補貼、銀行開放個人買房抵押貸款,以及開放二級市場等措施,調動個人買房的積極性。

  隨後,國家計委(現在的發改委)、財政部、人民銀行、建設部、稅務總局等部門抽調了40名幹部,成立八個研究小組,謝家瑾、劉鐵民、顧雲昌是起草向國務院匯報材料的主筆人。

  亞洲金融危機的爆發,加速了我國房改政策的出臺。

  1998年3月19日,九屆全國人大一次會議閉幕後,新當選的國務院總理朱镕基和四位副總理在人民大會堂三樓新聞發布廳,和數百名中外記者會面,正式提出了“五項改革”,其中第三項就是深化城鎮住房制度改革。他說:“住房的建設將要成為中國經濟新的增長點。但是我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,讓人民群眾自己買房子。整個房改方案已醞釀了3年多,我們準備今年下半年出臺新政策,停止福利分房,住房分配一律改為商品化。”

  1998年6月15日至17日,全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會議在京西賓館召開。會議提出,從當年下半年開始,全國城鎮停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。一個月後,《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)公布,實行了數十年的福利分房制度宣告終結。

  據與會工作人員回憶,時任國務院副總理溫家寶在全國房改與住宅建設工作會議上,脫稿說了一句話,大意是:這次房改的重大歷史意義,時間越往後,越能顯現。他說對了。

  堪稱偉大的改革

  從改革的維度上看,很少有哪個領域的改革,像1998年住房制度改革這樣,對整個經濟、社會和個人,產生了如此深刻長遠的影響。

  即使在20年後看,國發[1998]23號文,仍不失為一個經典文件,它的主要內容和精神到現在也不過時。

  舉個例子。通知提出:建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收人家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

  以經濟適用住房為主的住房供應體系,經濟適用住房占多大比例?主管部門沒有提出量化指標。有人說,是占75%,有人說是占80%,還有說是占85%。

  根據國務院通知,當時的國家計委、建設部在1999年、2000年都下發了規模龐大的經濟適用房建設計劃。遺憾的是,沒有一年完成了計劃。不僅沒有完成,而且是離計劃很遠。上海(樓盤)好像就從來沒有建過一平方米的經濟適用房。

  別說75%,全國建設的經濟適用房占比最高也沒有超過20%。北京(樓盤)市算是最積極了,立即開建了回龍觀、天通苑兩個巨型經濟適用房小區,但其市場占比也絕沒有超過30%。

  以經濟適用住房為主的住房供應體系如果得以建立,那就沒有後來的樓市黃金十年了。而這個無比超前、極為大膽的設想,未能實現,原因很多,最主要的,恐怕還是地方財力不允許。因為,經濟適用房和廉租住房等保障性住房,屬於地方事權,建設任務由地方政府承擔,中央財政給一點補貼而已——2017年末地方政府債務余額超過16萬億元,假如過去20年還要承擔建立以經濟適用住房為主的住房供應體系的任務,地方債務總額估計在目前基礎上乘以2都不止,這顯然是不能承受之重。

  雖然國發[1998]23號文提出的經濟適用房建設任務,地方普遍沒有完成,但它開啟的住房商品房化時代,通過國土資源部推行的土地招拍掛政策,很快為各地打開了一個黃金般的窗口:滾滾而來的土地財政。

  住房,進而是房地產,對地方政府來說,主要是索取,而不是給予。2004年以來,起初是每年全國數千億,後來是萬億級,近幾年則是數萬億級,任何一個城市都不能驕傲地說,無須這些土地收入也能持續快速增長。事實上,我國各大城市最近20年的快速發展,土地出讓收入、房地產稅費,作出了巨大的不可磨滅的貢獻,這些貢獻,有你我的一份。

  今天,不能因為房價畸高,就指責取消住房實物分配、實行住房商品化的改革是錯誤的;同樣,不能因為後來的房價一直在上漲,就指責2004年以來的房地產調控是無效的——歷史從來是單車道,你不能回去重走一遍,也許沒有歷次調控,房價漲得更快,早幾年就到達了今天的水平。

  有一點必須指出的是,住房商品化的方向沒有錯,但它走得太遠,以至於過度商品化——也就是住房的投資投機行為占比過高。而之所以出現住房過度商品化的現象,則是由於市場失靈。

  需要一次新房改

  我們回顧1998,不僅僅是要稱頌,主要的,是呼喚。呼喚一次新的房改,其影響力堪比1998年的新房改。

  雖然直到現在,還有大批朋友念念不忘的一件事,仍然是投資買房,但任何理性的人都清楚,住房作為一種風險低、收益高的投資品,作為財富資產快速增長的手段,最好的時期已經過去了。

  雖然之於逾16萬億的地方債務,土地仍然是一種最好的收入來源,最優質的抵押資產,但任何思維清晰的地方領導都清楚,依賴房地產發展經濟的時代,必須作別——追求有質量的增長,意味著粗放的經濟結構過時了。

  雖然包括攸克君在內,對施加於房地產尤其是住房之上的若幹行政限制手段(限購限價限售限證),並非沒有微詞,但我們也理解,這是由於市場失靈,有形之手不得已而為之。至於市場為何失靈,茲不贅述。

  即使存在諸多管制,但客觀地說,房地產仍然是市場化程度較高的領域。市場失靈,有形之手補位,只是暫時的,假以時日,市場必須還給市場。這個“時日”,就是新的住房制度框架初見雛形之際。

  新的住房制度,去年底召開的中央經濟工作會議已經為我們精簡地描述了,即建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

  貫穿新的住房制度的原則,我們已相當熟悉了,即“房住不炒”。而要去掉住房的炒作水分,也就是投資投機比例,只有一個辦法,即對超出正常居住需求的住房部分征稅。

  不管我們喜歡不喜歡,習慣不習慣,這一天總要到來。

(責任編輯:宋虹姍 )
看全文
想了解更多關於《從1998到2018:歷史的悖論以及,樓市的未來》的報道,那就掃碼下載和訊財經APP閱讀吧。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。