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深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!

2018-03-12 08:40:27 和訊名家 
 
據高層透露,粵港澳大灣區規劃編制工作基本完成,已上升到國家戰略層面,預計大會閉幕後很快將出臺實施!

  擁占大灣區最核心,已初綻轉型成功曙光的東莞(樓盤),必欲以比肩深港穗之勢,振翅高翔,實現新一線城市排名的持續提升!

  3月9日,一兵率團隊驅行東莞,高密度考察5個代表性樓盤。最深的感觸是,城區片區頂級豪宅市場,似已進入巔峰對決的關鍵時點。可以預見的是,3萬元/平方米絕不是“天花板”!

深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!
  東莞,豪宅市場變局,圖謀衝頂A日訪五盤,感受東莞樓市春之聲!

  是日,一兵一行先後考察了鼎峰·悅境、金地·前海山、萬科東江之星、金地風華、萬科皇馬儷宮等5個分處不同片區的在售和將售樓盤。雖有走馬觀花之嫌,但也對東莞樓市的蓬勃之勢萌生強烈印象。

  其中,第一站鼎峰·悅境地處濱海片區的長安鎮區,依托濱海灣新區發展規劃,雄踞實力重鎮的核心區域,在東莞新房市場較早挺進3萬+,可謂實至名歸。長安新房供應持續疲弱,該項目即將陸續推新,有望形成一波波關註潮。

  第二站金地·前海山,首批單位已於2017年下半年面市,別墅和洋房銷售比翼雙飛,首棟洋房已告售罄,新貨很快推出。項目擁松山湖片區罕見的森林公園豐厚的生態環境資源自重,兼享深圳前海、東莞松山湖、濱海灣新區消費力外溢,約143平雙拼和聯排別墅成為東莞樓市稀缺供應。洋房部分為精裝銷售,我們參觀了多套不同面積段樣板房,品牌檔次和綜合品質均屬上乘,堪比深圳同類產品;

深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!
  金地前海山低密度規劃

  這次考察,因時間較為緊張,體現出明顯的前緊後松特征,前面兩盤考察用去整個上午和中午的時間,收獲頗豐,有機會單獨撰文點評。

  而本文重點想評論的,卻是齊聚於城區片區的萬科東江之星、金地風華、萬科皇馬儷宮。這三座樓盤分列各區,各具風采,代表了東莞城區豪宅的頂級水準,看後印象深刻。B城區頂豪PK,區域特征割裂!

  這三個頂級豪宅項目的分布,代表了東莞城區的現在和未來。但因為同屬深圳房企開發,因而更讓出身深圳樓市的一兵產生更多親切感,給予“

強烈推薦”評級。

  東莞城區,較早發展起來的是莞城區,後有東城區、南城區。2017年3月份,東莞全市園區統籌片區聯動協調發展工作推進會,將全市劃分為六大片區,萬江區首次被納入城區片區範疇;

  現將我對這幾個區的初步印象匯報如下:

  莞城區——中年男:

  莞城區城區面貌較為落後,曾被人形容為“老年”,個人感覺有點過於誇張,甚至貶損,更傾向於定義為“中年男”,油膩而固執。因城區開發用地基本耗盡,新開發樓盤極為稀罕,未來將主要通過“三舊”改造獲得,城區面貌和配套極難在短期內徹改,很難成為樓市主戰場;

  東城區——少婦:

  東城區似可定義為“少婦”,青澀與成熟集於一身,東莞樓市的第一代豪宅就誕生於黃旗山麓,教育等配套資源優勢明顯,至今仍然令先富人群不忍離去。萬科皇馬儷宮就在此間,但因隔著八一路,黃旗山血統似乎並不是十分正宗;

  南城區——壯男:

  南城區,因市政府所在及南城國際商務區規劃,正在成為東莞的CBD,現代化城區形象較為顯著,而自然與“壯男”形象最為匹配。對比於莞城、東城,南城的未來發展給人的想象空間更大;

  萬江區——少年:

  相比之下,新成員萬江區就顯得尤為稚嫩,堪稱“少年”。這裏也是城區土地供應最大的區域,城市建設可塑性強,未來或將帶給我們足夠的驚喜。

  對於城區這幾個區域,割裂特征明顯,不少置業者會面臨選擇恐懼癥。其實,這需要根據你的真實需求進行選擇,自住需求急切者,當可選擇東城和南城,入住即可享受城市配套;兼有資產配置需求的,可往萬江,這裏是東莞城區最具爆發力的地方,此時置業於此,或許可以獲得更為理想的投資收益。

深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!
  “風華”系華南首秀,衝擊城區豪宅市場C風華叫板,萬科雙姝能忍否?

  說起東莞樓市的深圳力量,“萬科+金地”堪稱鐵桿組合。十幾年前,這兩家來自深圳的房企就分別因萬科運河東1號、金地格林小城同時閃耀。相比於富通、花樣年、金眾、佳兆業、正中等過客,及近期強勢闖入的鴻榮源,萬金組合始終是深圳房企深耕東莞的中堅力量,各個階段都貢獻有代表作品。

  而今,金地集團以其旗下“風華”系華南首個作品,對壘萬科雙姝,於東莞城區中軸之上,構築頂豪發展帶。深圳力量再次雄霸東莞城區頂級豪宅市場“風口”,這也讓青睞東莞豪宅的客戶面臨姓萬還是姓金的艱難選擇。

  從考察過程與置業顧問的簡單洽談中了解到,這三個項目都有“奔三”之心,互相叫板之情迫切。但因限價政策,價格比拼並沒有展示出全部動能,實為市場之遺憾。

  三項目中,萬科東江之星已於2017年下半年入市,銷售均價約2.6萬元,已形成市場“哄搶”之實。項目以城核最先進的TOD綜合體形象,以軌道交通上蓋和齊全優質配套俘獲市場之心。我們考察了96平三房、116平四房、143平四房樣板房,精裝品質不輸深圳。不過,周邊成熟形態,壓制了我們對其未來的想象空間。

  同時,超高層建築形態造成的高建造成本,壓縮了其利潤空間。據悉,其新品也是三個項目中最先入市的,預計會在政策限定下,在一期售價基礎上提高5%頂格銷售。對於被限購擋在門外的深圳投資人士而言,該項目還有一大誘惑點,那就是隨後將推出的公寓產品,城核高端公寓,投資誘惑集聚。

深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!
  都市核心TOD產品風華正茂

  金地風華項目是我近期關註較多的項目。作為金地“風華”系落子華南的第一個作品,其最先推出的“東方傲骨,世界風華”形象震徹人心。相比於萬科東江之心,容積率優勢明顯;因建築限高,造就了疊墅和小高層產品,社區空間更顯闊綽。其疊墅產品,建築面積143平多,上中下三層結構形式,與東江之星的143平四房相比,空間優勢更加顯著。

  該項目首批別墅產品已悄然入市,造就了東莞別墅“單價王”奇跡。洋房產品即將於萬科東江之星新品之後入市,售價或將高於後者,將形成正面競爭。堅持高於市場的價格策略,更表明金地對“風華”系的文化價值宣揚和產品精神內涵的高度自信,有望對城區豪宅市場形成衝擊。

深圳力量主宰衝頂路,東莞豪宅格局生變!
  金地風華洋房產品體量不大

  最後考察的萬科皇馬儷宮,是2017年萬科收購聯華所得。其所處位置尷尬,周邊環境制約,早先規劃的240平的平層似乎有點托大,產品定位存在一定問題,單價和總價矛盾突出。據說萬科正在對產品部分進行調整,年中計劃入市,目前所展示的信息不多,因時近傍晚,已應約壹地產自媒體聚會需趕回深圳,我們短暫駐足即離開。結語

  風起於青萍之末!在粵港澳大灣區規劃即將出臺之際,東莞城區片區頂級豪宅市場的這種競爭態勢,不也恰巧印證了東莞向上的必然契機?

  而基於此次集中考察的印象,筆者以為,參照深圳樓市福田CBD和南山後海片區的近十年變化對比,金地風華應該果斷叫板萬科東江之星,這樣才有望成為引領城區豪宅發展的中堅引領力量,更有可能是業內最希望看到的!歷史熱點文章,閱讀不會導致懷孕

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(責任編輯:李興旺 HF015)
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