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首創置業:2019年衝千億值得期待

2018-03-13 17:45:38 和訊名家 
  年報系列點評之二

  首創置業2017年合約銷售表現一般,業績會上提出三年銷售目標3200億,三大城市圈將為重點貢獻區域。2017年拿地態度積極,一級土地業務增長迅速,但企業短期債務面臨壓力。

文/克而瑞研究中心 沈曉玲、郭浩軒
文/克而瑞研究中心 沈曉玲、郭浩軒

  首創置業以住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體和土地一級開發為核心業務線。通過綜合營運及各業務線的互相協同,打造核心競爭力,實現差異化競爭和規模提升。在2月27日業績會上,企業提出未來三年銷售目標3200億,在2019年達到千億房企的願景,並且劃分以三大城市圈為重點的未來土地投資方向,但土地儲備不足和債務壓力會是影響首創達標的阻力。

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  業績:銷售增幅表現一般

  2017年,首創置業實現合約銷售金額558.5億元,同比增長22.7%;銷售面積240萬方,同比上漲6%。2017年簽約均價超23000元/平米,同比增長15.8%。銷售金額和均價上漲主要得益於高端項目的增長,年內著力打造的天閱系高端產品線符合市場需求,天閱系列的簽約均價都超過8萬元/平米,帶動了銷售業績的突破。其中北京(樓盤)首創天禧項目簽約價格更達到18萬元/平米。

  在銷售目標上,公司提出三年銷售目標,2018年750億,力爭800億、2019年達到1000億、2020年達到1400億的合約銷售,復合增長率在35%以上,一改過往保守的作風。公司全年將備貨1120多億元,其中2017年底貨源有400億元,新推貨源有720億元。2017年企業去化率是65%,2018年目標為71%,按照2018年750億銷售目標,全年去化率只要達到67%便可完成。

年報點評|首創置業:2019年衝千億值得期待
  重點布局三大城市圈,津滬貢獻率輕微下滑。2017年,六大核心城市(北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、天津(樓盤)、重慶(樓盤)、成都)及澳洲實現合約銷售金額501.5億元,占比90%,較上年下跌5個百分點。其中三大城市圈中,北京銷售額增長明顯,較上年增長31%。相反,上海和天津銷售額出現下滑的情況,分別下跌19%和6%。值得一提,首創17年提出三大都市圈概念,雖然現時首創在大灣區沒有項目,但2017年首創第一次進入深圳,準備以深圳為核心的大灣區城市布局投資。

  海外地產穩定增長,業績貢獻率基本不變。在海外地產方面,公司繼續深耕澳洲,項目主要集中在悉尼和布裏斯本。首創於2014年首入澳洲,次年與澳洲當地開發商Dyldam合作開發3個項目,實現銷售額51億元,2017年則在澳洲業績增長到72億元,同比增長23%。

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  投資:拿地速度明顯加快

  在2019年要躋身千億房企的目標下,首創明顯加快了拿地的腳步,拿地規模遠超往年。2017年,首創新增19個土地項目,新增土地金額367.6億,同比增加103%;新增土地總建築面積318.7萬平方米,同比增加92%。其中國內地產開發有16幅地塊,海外地產有2幅地塊,奧特萊斯有1幅地塊。

首創置業土地儲備存量不足,要達三年目標有土儲缺口。要實現未來三年簽約銷售目標達3200億元,復合增長率須要達到35%以上。按照2018年目標71%的去化率計算,3年共需要約3200億的銷售金額, 約4500億的貨值。2017年首創置業的土地儲備總地上建築面積為893萬平方米(未計算一級土地),按照2017年簽約均價2.3萬元/每平方米作計算,總貨值約2050億元。仍然有近2450億元貨值,或1300萬平方米土儲缺口。代表未來三年首創在土地儲備方面依然有一定缺口。但目前首創在一級土地開發上取得不錯的成績,在未來將一級土地轉化成二級土地有一定優勢。
  首創置業土地儲備存量不足,要達三年目標有土儲缺口。要實現未來三年簽約銷售目標達3200億元,復合增長率須要達到35%以上。按照2018年目標71%的去化率計算,3年共需要約3200億的銷售金額, 約4500億的貨值。2017年首創置業的土地儲備總地上建築面積為893萬平方米(未計算一級土地),按照2017年簽約均價2.3萬元/每平方米作計算,總貨值約2050億元。仍然有近2450億元貨值,或1300萬平方米土儲缺口。代表未來三年首創在土地儲備方面依然有一定缺口。但目前首創在一級土地開發上取得不錯的成績,在未來將一級土地轉化成二級土地有一定優勢。

首創置業城市布局依然以京津冀為主,首次進入深圳和杭州兩個城市。2017年,在首創提出聚焦三大城市圈的策略下,新增土地儲備占比最高的為京津冀區域,占比達76%。此外,三大城市圈均以重點城市為主進行集中布局,如在京津冀區域主要以北京、天津為主進行布局,占比分別為41%、35%;在長三角區域主要以上海、杭州為主進行布局,占比分別為3%、6%;在大灣區區域主要以深圳為主進行布局,占比為2%。值得一提的是,這是首創首次進入深圳和杭州,分別獲取深圳龍華項目和杭州余杭項目。從區域占比來看,首創繼續深耕京津冀,北京和天津占比達到76%,一線和強二線城市能保證高去化率,但同時企業面對較大的風險,比如一線城市嚴控預售證和限價、限購等調控措施。
  首創置業城市布局依然以京津冀為主,首次進入深圳和杭州兩個城市。2017年,在首創提出聚焦三大城市圈的策略下,新增土地儲備占比最高的為京津冀區域,占比達76%。此外,三大城市圈均以重點城市為主進行集中布局,如在京津冀區域主要以北京、天津為主進行布局,占比分別為41%、35%;在長三角區域主要以上海、杭州為主進行布局,占比分別為3%、6%;在大灣區區域主要以深圳為主進行布局,占比為2%。值得一提的是,這是首創首次進入深圳和杭州,分別獲取深圳龍華項目和杭州余杭項目。從區域占比來看,首創繼續深耕京津冀,北京和天津占比達到76%,一線和強二線城市能保證高去化率,但同時企業面對較大的風險,比如一線城市嚴控預售證和限價、限購等調控措施。

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  商業:奧特萊斯擴張速度加快

  在商業地產上,首創持續擴大奧特萊斯的規模。企業旗下的商業地產平臺首創鉅大,18年奧特萊斯擴張的腳步有所加快,預計明年4個項目開業。包括17年2個於昆明(樓盤)和鄭州(樓盤)的新增項目,全國總計布局14個項目。加上杭州和南昌(樓盤)的新開業項目,現在企業一共有6個已開業的項目,共實現全年營業額近32.4億,同比增長35%;總收入5.12億,同比下降49%;租金收入為2.24億元,同比增長15.4%;凈利潤3.79億,同比下跌近16%(根據2017年首創鉅大業績發布會公布數據)。總收入減少主要由於西安(樓盤)首創國際城進入尾盤銷售階段,交付面積減少所致。

  值得一提,首創鉅大的電商平臺“巨MAX”微商店正式上線,同時“巨MAX”線下體驗店已於北京房山開幕,開啟了中國第一家奧萊業態線上線下融合的體驗店,達到線上銷售與線下門店形成優勢互補效應。

  另外,首創鉅大積極研究REITs 產品,以實現 「投-融-營-退」商業循環發展。目標是建立可持續資本循環平臺,完成從「重」資產向「輕」資產模式轉型升級。與此同時,首創鉅大繼續向“五年二十城”的戰略目標邁進。除現時十四個已布局的城市以外,首創鉅大也在籌劃另外七座城市,分別是上海、天津、南京(樓盤)、廈門(樓盤)、福州(樓盤)、太原(樓盤)、大連(樓盤)。在2020年實現“五年二十城”的目標。

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  盈利:營業收入穩定上漲

  2017年,首創實現總收入212.9億,毛利60.7億,分別同比上漲約5%和74%。其中房地產(000736,股吧)銷售178.5億元,同比下跌約9%,營業收入實現增長的同時,房地產銷售收入出現輕微下滑。17年凈利潤為27.9億,同比減少2.3%。顯示出首創近年來雖然營業收入穩定增長,但盈利能力一直處於偏弱水平。

  一級土地開發增長迅速,主業務收入表現一般。2017年,首創置業主營業務收入為211.3億,同比增長4.7%。增幅的主要來自一級土地開發收入出現爆發性增長,2017年收入達到29億,相較2016年的2.6億收入,同比增長接近11倍。值得一提,受上海和天津的銷售下降的影響,主業務中的房地產銷售收入同比下跌8.9%。

與此同時,首創的平均借款利率控制表現不俗。在融資成本普遍上升的情況下,首創的借貸利率依然保持下降。首創17年平均借貸利率為5.07%,同比下降0.18個百分點。首創平均借款利率連續三年下降,相比14年平均借款利率的7.24%下降了2.17個百分點。這主要得益於近年公司債的發行、融資渠道有所擴大以及首創置業背靠首創集團,能獲得龐大的資金支持。
  與此同時,首創的平均借款利率控制表現不俗。在融資成本普遍上升的情況下,首創的借貸利率依然保持下降。首創17年平均借貸利率為5.07%,同比下降0.18個百分點。首創平均借款利率連續三年下降,相比14年平均借款利率的7.24%下降了2.17個百分點。這主要得益於近年公司債的發行、融資渠道有所擴大以及首創置業背靠首創集團,能獲得龐大的資金支持。

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  財務:短期債務壓力較大

  首創的短期債務占比迅速增長,短債壓力相對較大。自13年以來,首創的凈負債率一直上升,截止16年底已達到132%,17年底凈負債率同比下跌10個百分點至122%。但凈負債率依然高出60%-80%的安全值,從企業的債務結構來看,截止17年底,首創置業現金短債比為0.82,雖然企業手持現金210億,但未能完全覆蓋短期債務,短期債務償還仍有一定壓力。2016年長短期債務比為2.22,但2017年降低為1.35,代表17年企業新增的債務主要為短債,反映企業短債的壓力相對較大。

年報點評|首創置業:2019年衝千億值得期待
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(責任編輯:趙然 HZ002)
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