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平安證券:王者依舊榮耀,助力人民美好生活

2018-03-27 18:20:08 和訊房產 

  萬科A(000002)

  事項:公司公布2017年年報,全年實現營業收入2429億元,同比增長1.0%,歸屬凈利潤280.5億元,同比增長33.4%,對應EPS2.54元,符合預期。公司擬每10股派發現金股利9元(含稅)。

  平安觀點:

  毛利率提升帶動業績高增長,ROE持續上行。期內公司實現營業收入2429億元,同比增長1.0%,歸屬凈利潤280.5億元,同比增長33.4%,全面攤薄ROE達21.1%,同比上升2.6個百分點。凈利潤增長高於收入的主要因:1)受益本輪房價上漲,地產結算毛利率同比升6個百分點至25.8%:2)包括非並表項目在內的投資收益同比增長24.5%至62.4億。受銷售規模擴大影響,期間費用率小幅上升1.4個百分點至7.1%。

  未結資源豐富,2018年增長可期。期內公司實現結算面積1980.5萬平,結算收入2330.1億元,同比分別下降3.5%和0.5%;結算均價11765元/平米,同比增長3.2%。由於銷售規模遠高於結算規模,期末公司已售未結資源2962.5萬平,按合同金額合計約4143.2億元,較2016年末增長48.g%,未結資源均價同比增長14.6%至13985元/平米。期末預收款同比增長48.5%至4077.1億,均為2018年業績及盈利增長奠定基礎。

  銷售再上臺階,大象依舊起舞。2017年實現銷售面積3595.2萬平,銷售金額5298.8億元,同比分別上升30.0%和45.3%,銷售面積及金額均創歷史新高;銷售額市占率較2016年提升0.86個百分點至3.96%,22個城市銷售額位居第一:銷售均價同比增長11.7%至14737元/平米。公司2018年前兩月已經實現1036億銷售,同比增長20%,預計全年加推貨值超過4500萬平,銷售仍將保持較快增速。公司2017年新開工面積3651.6萬平米,同比增長16.4%;實現竣工面積2301.4萬平米,同比增長2.g%。2018年計劃新開工3545.1萬平米,同比下降2.g%,計劃竣工面積2630.5萬平,同比增長14.3%。

  土地投資進取,積極布局長租公寓。期內公司獲取新項目216個,總建面4615.4萬平米,同比增長46.2%,為同期銷售面積的128.4%。按建築面積計算,其中74.7%位於一二線城市;其中權益建面2768.1萬平米,占比60%,同比持平。樓面地價7908元/平米,較2016年上升48.4%。公司自2014年以來積極布局長租公寓市場,目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”,期末泊寓業務已覆蓋29個一線及二線城市,累計獲取房間數超過10萬間,累計開業超過3萬間。2018年計劃新獲取10萬間以上租賃住宅,新開業5萬間以上。

  負債率維持低位,融資優勢明顯。得益於銷售高增長,期末在手現金較年初增加了870.9億至1741.2億,為一年到期長短期負債的280%,較2016年上升80個百分點。期末凈利率和剔除預收款的資產負債率分別為8.8%和4g%,較期初分別下降17.1個和上升1.5個百分點。期內公司完成合計40億公司債、10億美元債發行,發行成本均不到4.54%,融資成本維持低位。

  盈利預測與投資建議:維持此前盈利預測,預計公司2018-2019年EPS至3.32元和4.11元,當前股價對應PE分別為9.1倍和7.4倍。公司作為國內最優質的龍頭開發房企,住宅開發持續受益集中度提升,仍將保持較快增速。同時深圳(樓盤)地鐵的介入帶來的不僅僅是優質資源,更是“軌道+物業”的新業務模式。此外公司積極布局物流地產、長租公寓等地產細分領域,拓展新的業務模式。同時隨著市場高點時銷售項目步入結算周期,毛利率和業績增速有望維持高位,維持“強烈推薦”評級。

  風險提示:1)目前按揭利率連續14個月上行,置業成本上升或帶來購買力惡化風險進而影響公司銷售和業績表現;2)隨著貨幣政策的變化和金融市場的不斷收緊,公司的融資成本面臨上行風險,無論資本化還是費用化將影響公司盈利能力;3)公司土地及開工增速相比公司規模略顯謹慎,後續或面臨貨量供應緊張風險。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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