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追擊環滬樓盤的“接盤俠”| 數據延伸

2018-04-11 08:51:08 和訊房產  楊羚強

  本文轉載自公眾號:“90度地產”

    環滬是這兩年上海樓市最大的熱點。有人看好環滬,不僅自己買房,還拉了一堆親朋去買;有人覺得市場坑太多,特地寫了“防被割韭菜指南”;也有人為養老、度假甚至日常的居住需要,買在環滬。

  在上海已經工作了五六年,但是一直沒有考慮過買房的小雲說,這一年,她特別心焦,因為周圍的老鄉都已經在昆山、嘉興等環滬城市買了房,而在這些城市都沒房的她,莫名有一種不安全感,害怕年紀大了後會被上海拋棄。

  那麽,環滬樓市的水究竟有多深?買環滬城市的房子,究竟意味著即將成為樓市泡沫破滅前的“炮灰”?還是一項很有前景的潛力投資

  環滬城市哪些是眼下最受關註的熱門,哪些暫時並不在多數人的考慮範圍內?

  艾普大數據的調研結論是目前在環滬買房的投資風險不大,但是升值空間也有限。選擇在環滬買房的,他們中的多數人月可支配收入僅在6000元以內,約有一半以上的人只能接受總價100萬以內的房子,購房預算在500萬以上的,只有極為零星的一部分人。

  01

  這份大數據調研的參與者,主要工作在陸家嘴、南京西路、淮海中路、古北、虹橋、四川北路等上海主要 CBD,年齡段則是目前住房市場的消費主力的年齡段。受訪者年齡集中在25-36歲和36-45歲兩個黃金購房年齡段。這兩個年齡段占到了所有參與調研者的66.57%。

  他們中,12.37%的人月可支配收入不到2000元,有33.13%的人可支配收入在2000-4000元,月可支配收入超過6000元的僅有10.28%。42.87%的被調研者有子嗣,高達接近6成的被調研者,目前還沒有孩子。高達八成的人考慮新房,也有38.64%的購房者願意接受新房。

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  在買新房時,單價5001—10000元/平米、10000—15000元/平米的環滬新房,是他們重點考察的範圍。62.15%的購房者想買單價5001—10000元/平米的新房,另外有51.38%的購房者想買10001—15000元/平米的新房。這兩個價位段的新房,是所有價格段中關註度最高的。

  而且所購買的房子多是小戶型,57.71%的被調查者選擇一房,另外有50.82%的被調查者選擇二居室,僅有2.46%的人選擇四房以上的大戶型。

  較低的單價和相對較小的購房戶型,勾勒出白領環滬買房的第一個特點——低總價。在詢問上述受訪者二手房價格接受段時發現,100萬以下和100—300萬的總價段,是接受程度最高的。有58.2%的受訪者願意接受100萬以下的二手房,選擇100-300萬總價的購房者則超過了67.36%。

  和購買新房一樣,小戶型的二手房是他們的最愛。約有68.61%的購房者選擇一居室,另有79.97%選擇的是兩房。

  02

  有人認為,環滬目前仍然是投資需求為主,自住需求其實不高。這話有一定的合理性。因為,從租賃和購買的比例看,主要商圈的白領對環滬地區的真實自住需求應該不算強烈。只有45.03%的白領選擇在環滬租房,卻有71.27%的受訪者選擇購房。

  選擇租房的白領有七成選擇兩居,另外也有43.89%的受訪者選擇一居。他們在環滬租房的花費倒不低,51%選擇月租金2000—2500元,有41.25%的受訪者選擇2500—3000的月租,選擇3000—5000月租的也有26.3%,而選擇1000元以下租房的,只有10.76%。

  和在上海租房多數人只能選擇合租不同。在環滬城市,大多數人都是整租住房。數據顯示,有超過81%的受訪者更希望獨立租房,而不是和他人合租房屋。

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  而在上海白領的眼裏,蘇州、昆山、無錫、嘉興是最佳的買房和租房城市。其中,選擇在蘇州和昆山買房的人分別達到33.15%和31.77%,無錫和嘉興的接受比例也超過了兩成以上。而距離上海和杭州較遠的浙江城市湖州,卻不夠幸運。選擇在湖州租賃和購房的受訪者只有5.13%和3.18%。

  此外,盡管環杭州灣的概念,去年很火。但是選擇在杭州灣重要城市寧波和舟山租房及買房的人卻不多。選擇在舟山租房的只有8.97%,買房的只有5.87%,某種意義上,可以看出上海白領對舟山地區並不認可。

  相對而言,因為杭州灣概念的推廣,寧波被購房者認可的比例較高,有10.73%;但只有7.23%的受訪者願意租房,說明寧波還沒有被多數白領當作可以自住的環滬城市。

  假設選擇租房的白領,同時想在當地買房,並且租購意願經過證實,可以用來了解地區的實際自住需求。那麽,環滬城市的投資比重應該是比較小的。因為,選擇在蘇州、昆山、無錫、南通、舟山租房的比例,超過了在這些城市購房的比例。嘉興和寧波的購買比例雖然高過租賃,但高出的比例也不高。

  03

  而決定新上海人在環滬城市置業意願的,可能是交通距離。百度地圖顯示,從陸家嘴開車到昆山,只需要1小時28分,而到嘉興,卻需要1小時52分。所以,在昆山和嘉興的比較後,昆山更受他們喜愛。對虹橋地區的白領們來說,去嘉興只要1小時19分,而到昆山只需要50分鐘。

  雖然,從虹橋到達昆山,會比到嘉興早半個小時,但嘉興的房價比昆山還是便宜太多。截止3月底,嘉興的房價也就在12000/平米左右,昆山的新房則已經達到了17000元/平米。

  值得指出的是,高鐵正在擴大上海人的自住買房的選擇面。

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  高鐵的修建讓虹橋的白領,對離上海較遠的城市產生濃厚了興趣。和其他商圈的白領相比,虹橋的白領對無錫、嘉興、湖州的購房意願明顯比其他商圈更強烈。而南通、舟山、寧波這些目前還沒有從虹橋直達的高鐵線路的城市,虹橋白領的購房意願可以說是所有商圈中最低的。

  相比之下,其他商圈的白領則更看重城市的發展潛力。

  比如,徐家匯地區有接近兩成的受訪者向在蘇州購房,但只有10%出頭的人選擇嘉興。吊詭的是,從地理位置上,嘉興其實比蘇州更近,房價也更低。但在整個中國,蘇州是目前排名第七的城市。它在全國的經濟影響力,遠遠超過了嘉興。同時,蘇州有六條地鐵,並且還在大規模規劃新建地鐵。而嘉興目前還沒有自己的城市軌道交通。徐家匯的白領選擇蘇州購房,顯然和蘇州的經濟及城市發展得更好有關。

  因此,從環滬城市的主要購房人群、收入情況、購房預算看,目前的環滬城市所面對的還只是有小額不動產投資需要,或沒有能力在上海買房的剛需白領,對單價及總價更為敏感,一旦某個環滬城市房價快速上漲,購房者就可能轉而購買其他低單價城市。

  這些城市的樓市發展前景,一方面固然和當地經濟發展、城市生活水平有關;另一方面,則需要上海和這些城市進一步的融合,加強高鐵、城市軌交、城市道路、優質教育、醫療資源等對接。這樣才能把上海疏離的部分人口,有效地安置到環滬城市,不傷害上海的城市基本競爭力。

(責任編輯:宋虹姍 )
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