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由於規模擴大且利潤率上升,新城發展的評級從“BB-”上調為“BB”;展望穩定

2018-04-12 17:30:00 和訊房產 

  香港,2018年4月12日—標普全球評級4月11日宣布,將新城發展控股有限公司(新城發展)的長期主體信用評級從“BB-”調整為“BB”,評級展望穩定。同時,我們將新城發展的未到期優先無抵押債券的長期債項評級從“B+”調整為“BB-”。

  我們上調新城發展的評級是因為我們預期,未來12個月該公司將持續其當前強勁的規模擴張勢頭,並進一步提高其終端市場的多樣性。由於平均售價的強勁上漲以及建築成本的有效控制,我們亦預測未來兩年新城發展將保持良好的利潤率。

  我們認為,新城發展2017年的規模顯著擴張,其簽約銷售總額達人民幣1,260億元(權益銷售額為950億元),助力該公司晉升為大型全國性開發商。我們預計2018年該公司的銷售額將持續強勁增長,其銷售目標為1,800億元。今年前三月新城發展的銷售額為近380億元。基於2018年其可售資值達近3,000億元,我們認為新城發展較有把握實現其年度銷售目標。如達到上述銷售規模,2018年新城發展有望躋身全國前10大開發商之列,而這又將帶來更多的成本協同效應和融資優勢。

  隨著銷售額的城市覆蓋數量自2016年的27座增加到2017年的42座,新城發展的地理分布多樣性持續改善。2017年,單座城市的銷售額貢獻占比顯著下降,蘇州(樓盤)作為銷售額最高的城市占合約銷售總額的16%,並且只有兩座城市的銷售占比超出10%。盡管長三角地區在2017年的銷售額中仍占比80%,但我們預計該占比將有所下降,原因在於就總建築面積而言,2017年長三角地區在其全國土地儲備中的占比自2016年的66%下降至56%。在長三角地區,新城發展的城市覆蓋數量也從一年前的19座增加到25座。

  我們預計未來兩年新城發展將保持毛利超出30%的良好利潤率(與2017年水平相近)。隨著結轉收入的平均售價從一年前的9,000元/平米上漲至10,000元/平米,2017年該公司的毛利率上漲10%達到33%。基於2017年的平均售價超出14,000元/平米,我們預計2018和2019年新城發展結轉收入的利潤率將保持強勁。鑒於其樓盤主要滿足中端需求且定價更為親民,我們認為新城發展受全國範圍內一二線城市樓市限價令的影響較小。

  增加股權合作項目將有助於新城發展迅速擴張規模及打開新市場。然而這將使該公司面臨較高的執行風險,可能會在一定程度上拖慢其快速周轉的經營模式。合作項目占新城發展2017年全年銷售額的25%,我們預計這一比例在2018年將會上升至30%左右。截至2017年12月31日,新城發展擔保的合作項目層面債務共計246億元,基本涵蓋全部合作項目層面債務。這是因為地方銀行通常要求公司出具對項目層面所有債務進行擔保的擔保文件。新城發展的權益合作項目債務顯著小於其擔保的債務總額。

  我們認為,盡管新城發展將不斷增加債務並大規模收購土地,但其財務杠桿在未來兩年內仍將處於可控範圍。我們認為,該公司強勁的銷售執行和高效的現金回收帶來的經營性現金流快速增長將滿足其大部分的購地需求,使新增債務得到控制。此外,我們也預計該公司2018的收入和息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)確認將緊跟其銷售額的強勁增長而顯著提升,分別達到650億和180億元。基於我們的估算,該公司2017年調整後債務對EBITDA的比率(計入已披露債務擔保)為6.5倍,與我們之前的財務預測一致。該公司的穿透式債務對EBITDA的比率(即按比例合並合作項目層面債務和EBITDA之後的比率),在減去合作夥伴的對應權益債務後,下降至5.3倍。我們預計這一穿透式比率將在2018和2019 年繼續下降。另外,我們認為,隨著該公司將債務成本控制在5.5%-6%,其EBITDA對利息覆蓋率將上升至5倍以上。

  對新城發展的穩定展望源於我們預期,該公司在保持利潤率和控制財務杠桿的同時將實現銷售額持續增長和地理分布多樣性不斷提升。我們認為,該公司的收入和EBITDA將在未來12-18個月內大幅增加,使其2018年穿透式債務對EBITDA的比率下降至5倍左右。

  如果新城發展的銷售額和交付情況不及我們預期,或進行激進的舉債擴張超出我們預期,導致其穿透式債務對EBITDA的比率上升並持續高於5.5倍,那麽我們可能會下調其評級。

  如果新城發展繼續維持強勁的銷售增長勢頭,進一步提升地理分布多樣性,保持較高的利潤率並合理管控財務杠桿,從而使其穿透式債務對EBITDA的比率朝4倍水平改善,那麽我們可能會上調其評級。

(責任編輯:宋虹姍 )
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