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【大咖說】田明:市場不好時,我們的機會就來了!

2018-04-13 16:14:40 和訊房產  李霂軼

  田明習慣在登山、騎行時思考一些戰略,不同於萬科的自下而上,田明自上而下的決定影響著朗詩的

  走向,這種管控方式和企業規模大小有關。

  這也就是說,了解朗詩,要先去了解田明。而在房地產轉型的浪潮中,朗詩的轉型方式屬於獨辟蹊徑的那一類:為傳統地產開發業務加上特色,同時把運營服務能力變現。朗詩2017年的全年業績報告顯示,朗詩簽約銷售額為人民幣320.53億元,增長13%;其中非朗詩權益銷售203億,獲得開發服務收入7.5億,增長21%;實現開發服務利潤3.1億,增長14%;集團實現核心凈利潤9.3億,增長132%。

  2017年,地產業務中非朗詩權益銷售的203億為朗詩帶來了可觀的利潤增長。按照朗詩的模式,這部分利潤大多由朗詩的運營服務團隊賺得。

  朗詩的收入一大半是源於服務、運營能力,區別於綠城的代建業務,這也是田明堅定並自以為傲的商業模式:通過資產輕型化,凸出運營服務能力。這個模式優點是不買地、不用投錢、回報周期短、現金流充足。挑戰在於需要非常優秀的服務能力,需要長期的經驗積累和過硬的技術。

  田明曾不止一次對和訊房產說道,“我是一個理想主義者”這個自我定義會讓你理解他對運營服務和綠色建築的執念,田明的自我定義還有下半句,“但是我是務實的,現實的理想主義者,對未來展望的時候,我會特別理想主義,但是在操作的時候,我又特別務實”。

  風險把控:“不硬闖”

  “把控風險”是田明的一大原則,尤其在當下四面楚歌的房地產市場。

  田明愛好登山,有一次是登四姑娘山二峰,是一次團隊登山,在快要登頂的時候,田明要求下撤,登山教練鼓勵道,“馬上登頂了,再堅持一會就到了!”田明還是選擇了下撤,沒有選擇登頂,“那一次我的體能狀態和精神狀態都不是很好,在5000公尺的地方,心跳過快,感覺不好就不要硬闖,這是風險控制。” 第二次田明自己去,五個半小時登頂,中途沒有休息。

  田明一直在對朗詩的發展把控風險。“朗詩從來不拿高價地。在小股操盤中,我們的股權比例也是控制在30%以下。如果比土儲、比貨值,我們肯定是不如以規模著稱的企業,登陸資本市場以來我們也沒有融過資,一直是靠本事吃飯,而不是靠資本”。

  年報顯示,2017年朗詩新增34個項目,新進入北京、重慶、西安、濟南等14個城市,新增可售面積340萬平方米,可售貨值537億元,其中,非朗詩權益貨值396億元,新增開發服務合同14億元;新增項目中9成是通過收並購、參股及委托開發等多種方式獲得。 小股操盤已經逐漸成了朗詩在地產業務方面的主要模式之一。

  2014年底,朗詩提出資產輕型化。隨後,朗詩在操盤項目中所占股份比例逐年下降。2015年,朗詩在所有項目中的股東權益大概占到70%,2016年減少至40%,預計今年這一數字會降至30%。

  “我減到30%就不減了,有股權的部分我有投資回報,沒有股權的部分有輕資產收入。”田明很清楚朗詩的方向,“對有些公司來說,非權益額是金額統計,對我們來說,是盈利方式。開發服務費、產品整合費、溢價分成費,這些都是我的操盤費。所以說,我有權益的部分,我有投資回報,沒有權益的部分我有操盤費。”

  下半年市場不好過!朗詩機會來臨

  一把好牌和爛牌贏錢的關鍵在於打牌人的技術,田明是一個善於把控風險的人,他覺得市場上衝千億的企業風險太大,一有風吹草動便可能隨時垮掉。

  整個房地產行業都在變。強者恒強、土地和市場空間驟減、政策窮追猛打、金融的達摩克利斯之劍……這些成了房地產下半場的關鍵詞。田明認為,房地產的“黃金時代”已經遠去,市場會變得越來越困難。但是,但是巨頭房企越來越多,2017年的銷售額甚至已破5000億,市場的壓力並沒有完全顯露,風險在哪?機會在哪?這成了一個見仁見智的問題。

  朗詩對運營服務能力的堅持實踐,取決於田明及其團隊認為,傳統開發業務的發展已經到了天花板。而在傳統房地產市場變得愈發艱難的時候,朗詩的能力也就愈發地體現出價值。這和綠城曹舟南“兵臨城下的機會”相似。

  對於田明來說,風險來源兩方面,一是金融風險,二是政策和其推出時間。“2018年不僅是一個小年,還是一個困難之年,三季度,四季度會越來越明顯,最主要的原因是兩個因素,一個是錢越來越緊,貨幣政策整體而言在去杠桿。錢緊的話,會發生一系列現象,對開發商而言,現金流、資金鏈就繃不住了,企業沒有錢買地,只能變賣項目,購房者從銀行拿貸款的成本也會高。所以,各個環節上都會體現出來,錢緊會影響房地產的繁榮,而且這個趨勢不可改變。”

  田明所說的資金鏈問題是目前大部分房企滅亡的主要原因。金融風險是2017年年底以來,業內極其關註的問題。風險致使金融嚴監管,開發商必須尋求更多的融資渠道。目前,大多數開發商尤其是民營企業只能以飛蛾撲火的方式以高成本融資。

  朗詩綠色集團執行董事兼聯席總裁申樂瑩此前表示,朗詩未來不會用純債務融資的方式。目前,朗詩的資金來源主要還是項目層面的開發貸款,大約占比35%;同時,正在大力開發信用融資,做公司層面的信用債。而且,朗詩還可以利用非房地產平臺,申報國家鼓勵的ABS門類。

  截止2017年12月31日,朗詩凈負債率由上年102%降至49%;加權平均融資成本由上年8%降至7.4%。在這一方面,相比較那些規模房企來說,朗詩處在了一個更加安全的位置。

  關於政策和政策推出時間,田明表示,“政府在考慮一個更大的金融風險問題,錢發的太多了,中國流通的人民幣等於美元和歐元之和,而我們的經濟體還不如美元區和歐元區,所以這個大形勢一定是“收”,這個是長期趨勢。第二個是行政調控會超調,政策通常會等到很冷的時候再推出去,不可能超前預判,決策機制也讓他不敢超前預判,等到衝臨界點的時候,再叫停,這個時候肯定是衝下去了,所以一方面是調控,哪怕是市場不好了,也還在調控,在限價、限售各種限。其實這樣是沒有必要的,例如合肥,房子賣不動了,卻還在限價。所以政府部門調控政策的推出一定滯後於形勢。

  朗詩在加速

  目前,朗詩屬於百億企業,田明曾公開表示,朗詩的價值需要新的評估標準。實際上,不管是地產開發,還是運營服務,朗詩的成績都不錯,各項業務也在順利地加速發展。但是,“理想主義者”田明會滿足於現狀嗎?他也想做大規模,只是風險對他形成了掣肘,但這並不代表他沒有其他方式去突圍。

  一個跡象是,田明在給今年的騎行增加難度,“今年是騎行川藏線,這是我的個人項目,騎自行車的人,都夢想騎一次川藏線,挺難的。”川藏線,歷史上是茶馬古道,一條世界上地勢最高、路況最為險峻的交通驛道。這和田明此前臺灣的環島騎行差別巨大。

  朗詩在加速。今年,田明給長租公寓定的目標是五萬間,而朗詩2017年才正式開始長租公寓的業務,數量為1.5萬間。

  田明在之前的香港業績會上表示,長租公寓方面,今年再做3.5萬間,達到5萬間,明年是要到10萬間,我們之所以定這樣的目標是考慮到我們想成為全國最優秀的集中式長租公寓之一。朗詩想進入前三甲,沒有一定的規模,將來在並購戰就沒有這個高度和優勢,所以我們是有規模的。

  當和訊房產問到行業競爭的時候,田明毫無遲疑地回答到,“競爭對手多,但我們不怕他啊!朗詩擁有整套的運營能力和營銷能力,極有可能這些對手還會將項目委托給我們去管理”。

  朗詩的優勢是不拿地做長租公寓,只做二房東,只有一種情況,田明會用基金買入,田明表示,“地產金融、長租公寓、舊樓改造都有關系,我們和幾個金融機構成立了幾個基金。城市裏很多資產是屬於低效資產,閑置,不賺錢,我們覺得地段適合做長租公寓的話,可以把它租進來,資產的回報率提高,如果是這樣的話,我就提前買下,做長租公寓,租金回報率提高後,我就打包賣出去,這樣就賺錢了,等於做了兩筆生意,長租公寓做了運營服務的生意,綠色金融做了融投管退的生意。”

  申樂瑩曾表示,朗詩擁有可靠的戰略合作夥伴。據悉,朗詩年內與平安不動產、信達投資、中融信托、中信資本成立了不同業務的四個基金和聯合投資平臺,年末存量資產管理規模達人民幣60億元。

  在養老方面,朗詩的目標是做中國最優秀的養老服務機構,沒有之一。據悉,朗詩的在養老業務上的現金流也表現不錯,甚至比長租公寓要好。

  二房東和基金配合的方式,使得長租公寓、養老行業痛點成為了朗詩的優勢。在這一方面,傳統的評估標準一定程度山不再適合朗詩。

  狹路相逢勇者勝,田明在養老和長租公寓的布局加速。田明此前也曾對和訊房產表示,長租公寓的明天將血流成河。現在看來,這一天並不遠。

  養老和長租公寓,再加上固有的綠色地產,這是田明足以把控風險的左膀右臂。在采訪末尾,田明著急從杭州趕回上海,因為次日,他需要飛往香港準備2017年的全年業績發布會。這次采訪,從早上的九點開始,一直到下午的五點。田明的表達欲一直很滿,他像是對和訊房產說,也像是對自己說,“你要有夢想啊!要相信人們對綠色地產是越來越喜歡。得要有這個信念”。

(責任編輯:徐帥 )
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