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大勢下暗淡的“地王們”

2018-04-16 01:38:00 證券時報 

  環宇雜談

  抑制地租、抑制資金在虛擬經濟中空轉,改變實體拖不起租金和利息的局面,就要降低房價

  李宇嘉

  時下,有一個流行的口頭禪,出來混遲早要還的,樓市癲狂年代敢收割“高價地”的那些開發商,現在要為自己的魯莽付代價了。2016年,全國共誕生了340宗地王,而此前一輪“地王潮”的2013年,全國僅拍出60宗地王。開發商並不怕“地王”,因為趴幾年完全能解套,還能獲得高溢價。但時過境遷,繼續趴著等政策松綁、市場回暖解套,或死路一條。

  2017年底,克而瑞調查了2016年50個典型“地王”後發現,僅7個項目入市,29宗地已開工但未開盤,另有14宗尚未開工,意味著43宗地王未入市。新京報統計,2015年和2016年北京(樓盤)產生了12宗總價或單價地王,但到目前,仍有半數項目未入市,最長的26個月未入市,最短也有18個月,遠超1年左右的開發周期。看來,地王集體患上“拖延綜合征”。

  不奇怪,因為自2016年政府啟動“三限”(限價、限預售證、限網簽)以來,“環比不增長、逐步有回落”是熱點城市新房定價的基本原則。深圳(樓盤)房價能環比連續下跌18個月,就是這麽定出來的。新房價格的天花板在那,高地價項目現在入市,多半虧損。開發商也蠻努力的,2017年以來,他們天天往房管局跑,希望能網開一面,得到的結果是“或接受、或等待”。

  慣性思維作怪,樓市回調厲害,經濟金融受不了、地方政府受不了,“打壓-松綁”的鐘擺式調控再次迎來松綁。於是,大家都趴著等解套。但是,期待中的松綁未到來。若繼續等待,敏感的開發商知道,這意味著什麽。

  近期,上海(樓盤)、深圳、杭州(樓盤)和武漢(樓盤)等城市,高價地項目都主動去申請預售證了。據悉,3月以來上海放了20-30張預售證,普遍均價在每平米9萬元上下,杭州也在3月放了10-20張預售證,深圳高檔住宅區香蜜湖,捂了一年多的高溢價項目也入市了,武漢二季度推盤同比增長了60%。嗅覺靈敏的券商和房產投資媒體,早已統計出這些項目比周邊二手房便宜多少。

  匡算了一下,便宜15%-20%,難怪“搖號賣房”成了調控標配呢!不過,如果這些項目去年申請預售的話,價格還能定得更高一些,開發商們也少虧一些。但是,他們等不及了。一則,大家都變得知趣了,如果再晚申請預售的話,還要虧得更多,因為新房的那條“基準線”在不斷下移;二則,緊縮的資金面已形成倒逼,如果不申請預售並回款,資金鏈要出問題。

  近期,傳聞TOP10中某房企賣項目股權求合作,盡管管理層一再辟謠,資金鏈很安全,但大家心裏明白怎麽回事。回想2011年,限購啟動,限貸收緊,位列TOP10中的綠城,凈資產負債率達140%,不得不斷臂求生。好在,過去貸款收緊了還有債券、信托和表外來接濟。而今,房地產“去杠桿”上升到防範系統性風險的國家戰略,調控高壓和資金緊張超出想象。

  現在,資金若有支持,也主要轉向租賃、REITs和棚改等。外援融資堵塞,開發商只能寄希望於銷售回款了。但目前看,這個資金來源兩頭受擠壓,一是額度緊縮,房貸周期拉長,二是政府限制預售證和網簽。想快速回款,沒那麽容易。於是我們看到,近期“宇宙第一房企”碧桂園連發三文,配以血壓上躥下跳的獎懲,稱要將摘牌到開盤5.2個月的世界第一速度再提高。

  目前,盡管資金緊張、周轉下降,但2015年-2017年是樓市白銀時代的黃金期,開發商業績捷報頻傳,現在糧草還算充足。若資金面繼續緊縮下去,越來越多的地王會“賠本上市”。中美貿易戰,背後是全球產業鏈既有分工的清算和重構,要鞏固我國在全球化分工上的成果,讓產業鏈移不走,得降低成本。抑制地租、抑制資金在虛擬經濟中空轉,改變實體拖不起租金和利息的局面,就要降低房價。

  (作者系資深地產研究人士)

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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