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你家租金又漲了:引發“血案”的是大火還是蝴蝶?

2018-04-16 08:39:27 和訊房產  苗雪艷
伴隨著春暖花開蠢蠢欲動的還有北京房租的大幅上漲。
  伴隨著春暖花開蠢蠢欲動的還有北京房租的大幅上漲。

  “現在北京房租怎麽上漲得這麽厲害?!”四起的抱怨聲和爭議聲,瞬間化作倒春寒裏的“瑟瑟發抖”——這還能漂的起麽?!

  租金上浮從200元到700元不等,甚至還有媒體調查上漲幅度達到了100%。

  租客方面,合同還未到期,就被中介或房東以各種理由好說歹說要求搬離,最終發現,原來又被這個城市深深套路了一次,因為,來回倒一次意味著就能把租價再擡高一個階梯。

  北京房租上漲的幕後推手到底是誰?從南城到北城的多家中介,同給出一個聽起來看似好笑的答案——西紅門的那場大火。

  去年11月份,北京市大興區西紅門鎮新建村發生火災。一場意外大火帶火了一個市場“租賃市場”。但租金上漲的幕後推手真的是中介口中的“那場大火”嗎?

  租金大漲:魚與熊掌不可兼得

  “合同還差幾個月就到期了,房東突然提出今年要漲房租,否則就不租給我了。一下子漲500,我可接受不了。”張磊租的房子在南四環邊上,一居室30平米,租住的是個人房源,從2016年起,他就住在這裏,到期就交房租張磊從不拖延,因此,一直以來,雙方都“相安無事”,保持著租客和房東之間“交房租”和“收房租”之間的正常租賃關系。

  租金方面,2017年年初,房東只是象征性地漲過一次200元,那次,房東給出的理由是“周邊小區都漲價了”,所以他也需要漲。由於漲幅不大,張磊也很爽快地答應了。此後,月租一直維持在3000元。

  最近,身邊認識的人都抱怨房東漲房租時,張磊還非常欣慰地暗想自己在他鄉遇見了好房東。可是,慶幸的熱度未過三分,張磊口中的“好房東”也成了“惡人”身份。房東開出的月租金是從3000元漲到3500元,在張磊的軟磨硬泡之下,也只能降價100為每月3400元。

  至於漲價原因,房東認為去年西紅門的一場大火導致周邊房租都漲了不少,那時,他並沒有給張磊租的房子漲價。但今年北京房租普遍都還在上漲,他朋友以及鄰居租出去的房子價格都比他的高出不少,為了跟上市場價格,他不得不要求漲價。如果張磊接受不了,他們只好把房子收回來再租出去,這樣的話,房租也能再以一個高價租出去,在現在的基礎上簡單裝修下房子、換換新家具等,也能租出比3500元更高的價格。

在還沒有找到合適的房源下,張磊並未松口接受房東給出的價格。不過,從房東的態度來看,他能聽出漲價已是板上釘釘的事,合同一到必定要走人,所以,他已在附近中介那裏開始看房。
  在還沒有找到合適的房源下,張磊並未松口接受房東給出的價格。不過,從房東的態度來看,他能聽出漲價已是板上釘釘的事,合同一到必定要走人,所以,他已在附近中介那裏開始看房。

  不過,看完價格,他內心也開始理解房東的漲價行為,盡管他並不接受。南四環附近的房子,一居室30平米左右的房子,如今的月租金普遍在3400元以上,有的甚至飆升到了4200元。中介說,去年11月份,還有月租金3200元的房子,只是很少,今年這片地區壓根沒有這樣的價格了。

  租金上漲的幅度讓張磊接受不了,如果他還想租到現在房子的價格,留給他的只有兩條路可選:第一,搬離南四環,在離單位更遠的環找便宜的房子;第二,舍棄一居室,與這個城市裏的陌生人合租。

  但是,對生活有一定要求的張磊,既想要合適的上班距離,又想要有個人空間的生活質量,而現在實實在在擺在他面前的卻是一個“魚與熊掌不可兼得的故事”!

  幕後推手是“西紅門大火”?

  從南走到北,今年北京房租價格齊刷刷普遍上漲,北京三豐裏、雅寶裏、馬家堡、回龍觀附近小區的租金都不約而同漲了起來,漲價程度也跳了好幾個等級,漲了200元、500元、700元、1400元的統統都有。據租客們反映,存在於某些小區的“房蟲”也直接將租金推高了不少。

  根據鏈家的數據,北京市前三個月租金水平環比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%,漲價主要集中在1月份。鏈家研究院認為,今年以來住房租金上漲符合季節性的規律特征。而如果結合租金上漲幅度和居民收入水平來判斷,漲幅也是合理的。因為從數據來看,2018年前三個月,北京租賃市場租金水平同比上漲8%,而2017年北京城鎮居民人均可支配收入同比增長9%。

從各大研究機構給出的分析來看,2018年租金上漲的原因是季節性需求所致。但是,在市場中介端口中,租金上漲的理由則演繹成了“西紅門大火的續集”。
  從各大研究機構給出的分析來看,2018年租金上漲的原因是季節性需求所致。但是,在市場中介端口中,租金上漲的理由則演繹成了“西紅門大火的續集”。

  南城豐臺區馬家堡某中介說,“從去年西紅門那場大火開始,租金就開始上漲了。今年前三個月還在漲,只是漲幅沒有去年那次大火後那個時候高。”

  北城昌平區回龍觀某中介說,“當然要漲了,西紅門大火後附近那片都漲了,我們怎麽能不漲?”

  去年西紅門大火之後,就有中介告知90度地產,由於全市嚴查、清退違章出租公寓,租戶搬離原地導致市場需求爆增,因此,西紅門附近的租金都出現了上漲。與此同時,市場還傳出由於扛不住市中心的房租壓力,不少做生意的人都搬到了緊鄰北京的燕郊之地,因為那裏租金更便宜。

  但是,從去年11.18大火發生至今,已過去了5個月之久,更何況,從南城到北城,從豐臺區到昌平區,至少也有30公裏的距離,然而,這場大火卻成了全城中介口中租金上漲的理由,一場大火帶動的是北京市全區域性的租金上漲,說明了什麽?

  租房市場上有多少蝴蝶效應?

  租金上漲,這鍋不應由“西紅門大火”來背。但是,這場大火或許可以帶給我們更多的同類邏輯推理。未來,區域性的租金上漲或將帶動的是整個北京城的房租租金上漲。

  最近,萬科自持租賃項目萬科翡翠書院的租金成了“圈中大事”:90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬,180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。最長可租賃10年,期間租金不變,需一次性付清全部租金。

  業內熱議,這樣的定價與周邊月租6000多元的同等位置相比,高得太離譜。或許,西紅門大火引發的租房市場連鎖反應也將在房企自持租賃項目上再次發生。萬科翡翠書院位於北京海澱區,一旦像萬科這樣的龍頭房企租賃項目定價過高,未來或將帶動的是海澱整片區域整個租賃市場租金的上漲,距離這個項目幾公裏、十幾公裏以外的中關村、西二旗區域租金可能都會聞風跟進。如此一來,連鎖效應影響的可能就是整個北京城各區域的租金上漲。

還有一點需要註意,萬科的這個項目只是2016年北京“9·30”樓市新政提出“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”後,北京入市的首批企業自持租賃房。
  還有一點需要註意,萬科的這個項目只是2016年北京“9·30”樓市新政提出“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”後,北京入市的首批企業自持租賃房。

  數據顯示,截至2017年底,北京已推出27個企業自持租賃房項目,2018年將力爭全面開工,盡早竣工使用。

  這意味後續將會有越來越多的分布於不同區域的自持租賃房項目入市,由此帶來的結果有兩方面,其一,還未入市的項目定價將參照已公開租賃房的價格,其二,每一個入市項目將帶動周邊房租價格跟著浮動。而這兩者相加影響的租房市場結果將是租金的繼續上漲。

  潘石屹近日深夜發聲的一段話告訴我們憑借這些項目盈利那是不可能的。“我們看到,有些房地產開發商積極響應政府的號召,改售為租,做長租公寓、短租公寓等等。這樣做有用嗎?今天中國房地產市場的現狀是,住宅的租金回報率不足1%,銀行貸款利率是5%,怎麽才能把這生意做得不虧本呢,幾乎是不可能的。”

  潘石屹說,改售為租只能寄希望於房價上漲,飲鴆止渴,而房價上漲後,現在已經很低的租金回報率只能更低。反觀整個行業,我們也會看到越來越多的開發商非常“吝嗇”地拿出原本打算賣的地塊轉做“政府要求做的項目”,實則也並非想著從中掙錢,主要目的無非是一來響應政府號召起“標桿”作用,二來持有土地寄希望於價格上漲。

  對於開發商來說,雖然這並無大礙,但對於市場而言影響深遠,帶動的風潮可能是整個租賃行業的價格上漲。

  此外,隨著一線城市、新一線城市的人才大戰和積分落戶等政策發布,租房需求還會進一步釋放,表現在租房市場,就是租賃需求的明顯增長,進而就是租金的一點點上漲。在人才戰略影響下,杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等地租房需求增長都超過了180%。以北京市場為例,這種需求也體現在最新的積分落戶政策方面,在9個指標中,長期合法租房也被列為加分項,這也將進一步刺激租房市場。

(責任編輯:徐帥 )
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