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房企年報季:規模加速度與轉型進行時

2018-04-16 09:40:25 和訊名家 
A股、港股上市的房企中,合計有超過180家已公布2017年成績單,七成房企實現凈利潤增長,近四成房企增長超過50%。

香港的3月份,是媒體、金融投行最忙的一個月,上市企業2017年大考正式向投資者交上答卷,這份答卷是過去一年的成績單,也是事關下一年發展的計劃書。
  香港的3月份,是媒體、金融投行最忙的一個月,上市企業2017年大考正式向投資者交上答卷,這份答卷是過去一年的成績單,也是事關下一年發展的計劃書。

  房地產企業是上市企業中獨特的一個群體,上市房企高管的一言一行備受市場關註,龍頭房企的動作可以說是洞見這一行業的風向標,或者是體察這一行業發展的溫度計。

  房企大佬在面對機構投資者、媒體記者的提問下,金句、段子、就差抖包袱的大秀,這一背後是反射了政策、市場、資金、土地儲備、銷售策略加持下的思考與謀慮。

  規模加速度

  《中國房地產金融》查閱房企在A股、港股上市的房企2017年報,截至3月31日,合計有超過180家房企公布2017年成績單。

  從房企凈利潤增長來看,已公布業績的房企中,超過七成的房企2017年均實現凈利潤增長,近四成房企增長超過50%。從營業收入增長來看,實現增長有超過七成房企,營收增速超過40%的有近三成房企。

  典型房企TOP10中,恒大地產、萬科、碧桂園、中海地產、華潤置地、保利地產(600048,股吧)、綠地控股(600606,股吧)營業收入均超過千億元。

  從銷售金額(流量)排行來看,克而瑞2017房企TOP10排名依次為碧桂園、萬科、恒大、融創、保利、綠地、中海、龍湖、華夏幸福(600340,股吧)及華潤置地,但從營收規模排行來看,座次是恒大、綠地、萬科、碧桂園、中海、保利、華潤置地、招商蛇口、龍湖地產及世茂地產。

  2018年無疑是規模之爭日趨白熱化的一年,單就今年第一季度銷售統計,典型房企平均32%的銷售增速,碧桂園、恒大、萬科已實現1878億元、1739億元、1517億元的成績,保利地產、融創也實現60%、77%的增長達到911億元、718億元。

  恒大董事局主席許家印在業績發布會上說,恒大今年的目標是5500億元,但超越6000億元都有可能,未來目標是到2020年恒大年銷售規模達到8000億元;融創董秘高曦也表示,2018年銷售目標有望達到4500億元。世茂也提出到2020年將新增分公司至30個,每個分公司實現150億元的銷售額,總銷售額4500億元。

  對於中小房企而言,規模仍是當前做大業務首要的選擇,中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞在業績發布會上表示,未來的3年,中國金茂在銷售方面的增長將保持50%的復合增長率。“3年以後,中國金茂的目標要達到2000億元的銷售簽約額。”

  截至3月底,超過20家上市房企透露2018年房企銷售目標將超千億元,其中中小房企2018年銷售目標增長率較高的有福晟(102%)、泰禾(99%)、祥生(76%)、融信(71%)、禹洲(66%)、濱江(63%)。

  土地儲備“不進則退”

  伴隨房企拿地的態度發生變化,在調控周期中,上市房企的土地儲備從一定程度來講是重要的戰略籌碼。

  中原地產研究中心統計數據顯示,2017年全年拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億元。與2016年同期拿地金額13668億元對比,漲幅達到了75%。

  去年拿地最多的是碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、融創等企業,除了上述房企,從全國數據來看,二線房企(1000億-2000億元)是去年拿地較為勇猛的企業。

  進入2018年,房企拿地呈現品牌房企集聚小型,拿地規模出現分化態勢,中國指數研究院數據顯示,1-3月,拿地總額前25位房企拿地總金額是26-50位房企拿地總金額的3倍,拿地規模分化加劇。

  TOP10房企1-3月拿地總額2293億元,占TOP50企業的46.5%,較1-2月占比略有上升,龍頭房企獲取土地資源優勢繼續保持。與爭奪激烈的前十強房企相比,較小規模房企拿地節奏不斷放緩,部分房企3月未有土地入賬。

  融創作為拿地黑馬,從並購渠道“彎道超車”,2017年融創新增土地儲備約6764萬平方米,權益土地儲備約5253萬平方米。“我們近年來少有的幾次進入公開土地拍賣市場,都是用底價拿地,采取一級開發和二級開發聯動的方式。未來還是會繼續采取並購的方式。”孫宏斌在業績發布會上。截至目前融創共有3萬億平方米土地儲備貨值。

  報告認為,拿地補倉是房企未來業績的有效保障,當下房企“不進則退、不動則退”已成行業共識,房企如不能積極尋求有效的資源補充,未來或被擠出榜單甚至淘汰出局。

  房企艱難轉型

  房企多元化轉型或者增加賽道突圍,一直是行業大佬在論壇上提及最多的。

  “房地產行業如果不轉型是沒有前途的,沒有轉型的規模擴張是在陌路上狂奔。走老路是走不進未來的。讓自己具有獨特競爭力,這才是正道。”2018年初,朗詩控股董事長田明的這番大實話,在中城聯盟論壇上引發熱議。

  “傳統的開發在中國還是成立的,現在只是速度更快、規模更集中;另一方面是新業態的出現——存量市場,要面對細分市場、不動產金融的創新,以及應對資產管理的挑戰。”萬通集團創始人馮侖總結說,未來就是“轉型+出軌”。

  對於恒大集團許家印而言,在業績會上宣布“新恒大”,未來的發展目標從“規模之王”向“利潤之王”脫變,許家印把“三低一高(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)”經營模式和“規模+效益型”發展模式作為企業發展的核心戰略,期望2020年衝擊世界百強企業。

  如果說恒大的戰略轉型顯得更為宏遠,萬科的轉型則實現自我超越。這是萬科繼2012年以來又一次向戰略轉型要發展,萬科董事會主席郁亮在發布會上定義:摒棄舊思維、調整角色定位,“全面轉型城鄉建設與生活服務商”。

  有業內人士向記者表示,萬科每一次轉型都能看到中國房地產業轉型的影子。“行業進入新的時代,我們要告別舊思維,行業到了必須作出改變的時候。”郁亮說,萬科的轉型有三個:城鄉建設與生活服務商、健康可持續、領先領跑。

  對於龍湖地產而言,除傳統開發業務外,在商業地產、長租公寓、物業管理等方面實現大的突破,多領域轉型也箭在弦上,3月26日更名龍湖集團。這一更名背後,有為數不少的房企因業務轉型加入更名序列,如朗詩地產更名朗詩集團,雅居樂地產更名為雅居樂集團。

    本文首發於微信公眾號:中國房地產金融。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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