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借名買房“處處是坑”被借名人亦有風險

2018-05-16 01:34:00 法治周末  肖莎

 

  借名買房存在種種風險,即便在借名買房前簽訂借名協議,一旦發生糾紛,也存在著借名協議被認定無效、房子收不回來的可能

  沒有北京購房資格,能不能借別人的資格買?

  手裏有點錢,想買商品房買不起,又沒有購買保障房的資格,剛好親朋好友有資格買保障房,能否借他人的資格買保障房?

  名下有房,再買房屬於二套,但二套房首付過高付不起且二套房貸款利率高,可否以有首套資格的人的名義買?

  上海(樓盤)已經在征收房產稅,為了避免被征收房產稅,再買房時能否以名下無房的人的名義買?

  作為房地產律師,北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌經常會接到客戶的上述咨詢。她發現,通常想要借名買房的人,要麽是沒有購房資格、要麽是想省點錢,借名買房主要就是上述4種情況。

  郭韌通常給出的建議是:“慎重。因為借名買房存在種種風險,即便在借名買房前簽訂借名協議,一旦發生糾紛,也存在著借名協議被認定無效、房子收不回來的可能。”

  北京東元律師事務所合夥人李松補充道,借名買房的風險不僅存在於借名人身上,被借名人在遇到他人的借名請求時也要慎重,因為他人占用自己的購房指標後,被借名人自己買房時,首付款的支付比例、銀行貸款的利率標準,相比於購買首套房,成本都要增加,而且如果借名人貸款買房,需要以出名人的名義貸款,若借名人不按約還款,逾期還款的違約責任需要由出名人承擔。

  三個故事背後的借名風險

  郭韌處理過不少借名買房的案例,她以三個案例闡釋了借名買房的風險所在。

  第一個故事發生在姐姐A和弟弟B之間。

  A沒有購房資格,B有購房資格,A出錢用弟弟的名義在上海買了一套房,首付和房貸都是姐姐支付的,房屋購買後的出租也由姐姐操作,租金也是打到姐姐的賬戶裏。

  後來B結婚,A把房子借給B住。當A要求B把房子還回來時,卻遭到B的拒絕,B認為自己在替A買房後,失去了購買首套房的資格,再購房時首付過多,他無力支付。雙方一直協商未果,B後來一口咬定這套房子是自己的,A最初只是借錢給自己買房。

  姐弟倆因而鬧到了法院。姐姐請求法院認定雙方是借名買房,並要求弟弟把房子過戶給自己。但是由於雙方最初並未簽訂借名協議,而且由於姐姐在還貸款的時候,都是取現後把現金給弟弟,由弟弟還款,就無法證明自己是實際還款人。姐姐由於無法拿出足夠的證據證明自己是借名買房,法院最終沒有支持姐姐的訴求。

  第二個故事的主角是臺灣人C和上海人D。

  C沒有在上海的購房資格,而房屋中介D有,C借D之名在上海買房。借名買房後,D結婚了,後來D由於車禍去世。對於D來說,D名下的房產,其妻子是有繼承權的。當C找到D的太太稱,這房子是自己借D的名義買下的時候,D的太太並不認可。

  C因而起訴了D的太太,要求法院確認房屋是自己的。該案件現在還在審理當中。

  第三個故事的主角是非上海人E和上海人F。

  E同樣是因為沒有購房資格,而和F溝通以F名義購買了上海的一處房產,雙方簽訂了借名協議,並且房屋後續交付、物業費繳納亦均由F負責。

  但是後來F擅自把房屋賣給了G,當E得知情況後起訴F,並請求法院按照借名協議把房子判給自己。

  但是法院審理時發現,相關房屋已出售給案外人G,G已向F支付了房款,且房屋已經過戶到G名下,那麽買受人G作為善意第三人的權益應當受到保護,所以E主張確權的請求,法院沒有支持。

  “一旦借名買房,借名人對於很多事情都是不可控的。如果被借名人後來否認借名買房不配合過戶,或者私下把房子抵押、賣掉,或者借名人死亡,又或者幹脆聯系不上,對於借名人權益都可能是很大的損害。”郭韌提醒道,借名人本來想要規避政策或者省點錢,結果很可能是偷雞不成蝕把米。

  北京廣森律師事務所管理合夥人姜超峰也對法治周末記者分析,如果借名人和被借名人之間沒有簽訂書面借名買房協議,借名人要完成“借名買房”的舉證責任非常困難,需要提供簽字的購房合同、付款憑證(包括但不限於首付、還貸、契稅繳費證明、物業費、暖氣費繳費記錄等)、實際居住使用的證據、房產本、購房合同、維修基金發票等書證等。

  有些借名協議即便有效借名人也無法獲得房產

  郭韌告訴記者,很多借名人都試圖通過簽訂借名協議維護自身權益,並在協議中約定清楚,借名人是出資人,在符合一定條件時由被借名人把房子過戶到借名人名下。一旦發生糾紛,借名人會通過起訴,要求被借名人履行借名協議的約定,將房屋過戶。

  然而,對於因限購政策出臺而沒有購房資格的人,以及沒有首套房購買資格而又想要享受相關優惠的人來說,借名買房就意味著規避房地產調控政策。

  在這種情況下,借名人和被借名人之間簽訂的借名協議是否還有效?

  姜超峰告訴記者,合同法規定了五種合同無效的情形,其中一條是違反法律行政法規的強制性規定,但以限購限貸為特點的房地產調控政策並不屬於法律、行政法規等強制性規定,所以在這兩種情況下,借名協議是有效的。

  “但是,如果借名協議不能夠清楚地表明存在借名買房的事實,或者存在過戶障礙,譬如房屋存在被抵押、被查封或涉及善意第三人的利益等情況,法院一般也不支持借名人的確權請求。”姜超峰說。

  李松在接受法治周末記者采訪時也提及,如果借名人是由於沒有購房資格而借名,當雙方發生糾紛時,借名人尚未獲取購房資格,那麽仍然無法將房子從被借名人名下過戶到借名人名下。在這種情況下,即便借名協議是有效的,但雙方的合同目的無法實現(即將房屋過戶給實際購房人的合同目的無法實現),因此雙方簽訂的借名買房協議,法院很有可能會判決解除。

  郭韌透露,現在上海的法院對借名買房這一問題的審理整體趨勢是“從嚴”,過去在審理相關案件時,法院不會審查借名人是否有購房資格,但現在情況變了,遇到這類案件,法院會先審查借名人的購房資質,一旦發現借名人沒有資質,就會告訴借名人,如果不撤訴,那麽案件審理下去借名人會敗訴。

  姜超峰補充道,對於被借名人將房屋賣給第三人的情況,借名人很難維權,因為根據我國物權法規定的公示公信原則,在善意第三人不知情的情況下,出名人對房產抵押、再次出售時,法律會保障該善意第三人的權利的。

  有些借名協議簽了也無效

  受訪專家在接受法治周末記者采訪時均表示,在“借名人無購買保障房資質而想要低價購買保障房”這一情況下,借名協議是無效的。

  李松對記者分析,保障性住房是國家為了解決城市低收入群體住房困難家庭而建設的房子,性質上屬於保障社會某一特定公眾的福利性質的房子。借名購買保障性住房,雖然名義上房子登記在具有購買資格的出名人名下,但房子的實際利益由沒有購買資格的出名人享有。故此種借名行為實際上損害了其他住房困難的社會群體,也與國家建設保障性住房的初衷背道而馳。

  “我國合同法第52條規定,損害社會公共利益的合同是無效的。故借名購買保障性住房的行為,實踐中一般不會得到法院的支持。”李松說。

  李松還告訴記者,《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的指導意見(施行)》第16條明確規定:借名人違反相關政策、法規的規定,借名購買經濟適用住房等政策性保障住房,並登記在他人名下,借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,一般不予支持。

  而對於“為了避稅,找人代持房產”這一情況下的借名協議是否有效,接受法治周末記者采訪的專家意見並不一致。

  姜超峰和北京來碩律師事務所主任李文謙均認為,在“為了避稅,而找人代持房產”的情況下,借名人和被借名人簽訂的借名協議無效。

  “我認為此種情況下的借名協議損害了國家稅收利益,而合同法規定,合同損害國家或社會公共利益的,合同無效。”李文謙說。

  郭韌的意見和姜超峰及李文謙不同。郭韌認為,即便是在這種情況下,借名協議仍然應屬有效,她的理由是:假設A借名B買房,雖然這次A避免繳納房產稅,但是B未來如果再買房,還是同樣需要繳稅,綜合起來看,這種情況並沒有損害國家或社會公共利益。

  李松在接受法治周末記者采訪時還提到,若要徹底解決目前存在的借名規避房產稅的問題,單純否定借名協議效力的作用不大,倒不如在被借名人與借名人過戶的時候,根據借名買房的時間,結合當時借名人名下的房產數量,要求借名人繳納房產稅,這樣可以從根上遏制通過借名規避房產稅的情形。

  如果借名協議被認定無效,是否影響被借名人與開發商或賣房人簽訂的購房合同的有效性?

  李松認為,一般情況下,如果合同簽訂的雙方是完全民事行為能力人,雙方意思表示真實、自由,合同內容不違反法律、行政法規的規定,購房合同就是有效的。

  責任編輯:鄭少東

(責任編輯:劉偉 HF113)
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