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樓市繼續下行盤整 開發商無錢搶地

2018-05-16 07:50:04 中國房地產報微信號  許倩

  不斷下滑的數據再次隱現出市場的焦慮與風險。

  5月15日,國家統計局發布數據顯示,1~4月份,商品房銷售面積同比增長1.3%,增速比1~3月份回落2.3個百分點,創2015年6月以來新低;土地端,房企土地購置面積同比下降2.1%,落入負增長區間,土地成交價款同比增長13.6%,增速回落6.7個百分點。

  “近期部分城市土地流拍等現象值得關註,很多房企拿地壓力是比較大的,這個時候就容易帶來拿地方面的猶豫,尤其是限價時代下部分房企會舍棄部分地塊,進入到三四線城市中。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  雙雙回落的背後是房地產投資與意願的下滑。

  今年以來,有百余項調控政策落地,去杠桿、抑投機以及限購、限貸、限價、限售、搖號政策下,樓市變得更加難以預測。而樓市調控仍在繼續蔓延至更多三四線城市。丹東(樓盤)、貴陽這些剛剛風起的樓市已然招致政策撲火。

  樓市指標繼續下行

  4月份國家相關投資數據出現了較大回落。

  國家統計局數據顯示,1~4月份城鎮固定資產投資同比增長7%,增速創1999年年底以來新低;民間固定資產投資同比增長7%,較1~3月的8.9%出現較大幅度回落。

  招商銀行(600036,股吧)高級分析師劉東亮認為,主要原因是基建和房地產投資增速回落。

  房地產開發投資增速在經歷了一季度10.4%較高速增長後,增幅開始下滑。前四月全國房地產開發投資同比名義增長10.3%,下滑0.1個百分點。不過,兩位數的增速在樓市下行期仍顯格外珍貴。

  增速主要來自西部地區和東北地區房地產投資的大力拉動。其中,西部地區開發投資增長3.2%,增速提高0.3個百分點;東北地區投資增長10.7%,增速提高9.4個百分點。

  國家統計局新聞發言人劉愛華在新聞發布會上表示,房地產投資增速下降波動,不影響對房地產投資總體平穩運行走勢的判斷。不管是樓市調控還是去庫存都取得積極成效,房地產領域保持了比較平穩的態勢。

  不過,在更多市場人士看來,兩位數增速未來難以持續,畢竟開發商資金面在不斷勒緊。

  其他各項樓市指標則持續下滑態勢。

  銷售端創下2年來新低。2018年1~4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比1~3月份回落2.3個百分點;商品房銷售額36222億元,增長9%,增速回落1.4個百分點。

  去年前4個月,商品房銷售面積同比增長15.7%,商品房銷售額同比增長9%。

  拿地端,房企拿地數據增速大跌,落於負增長區間。1~4月份,房企土地購置面積5412萬平方米,同比下降2.1%,1~3月份為增長0.5%;土地成交價款2391億元,增長13.6%,增速回落6.7個百分點。

  4月份以來,北京(樓盤)、杭州(樓盤)、成都等地土地出現流拍,北京今年土地流拍數量累計達到6宗。

  市場似乎已失去了平衡。

  今年將是資金壓力最大的一年

  錢緊的壓力越來越突出。

  據央行數據,4月份,居民部門短期貸款新增1741億元,同比增加400多億元;中長期貸款新增3543億元,同比少增近900億元。居民中長期貸款主要為居民按揭貸款,代表著新增購房貸款的體量。

  從房企到位資金來看,1~4月份,房企到位資金同比增長2.1%,增速比1~3月份回落1個百分點。其中,國內貸款8637億元,下降1.6%;個人按揭貸款7148億元,下降6.7%;利用外資同比下降77.6%。

  房企下半年還將面臨大量到期負債。

  據Wind數據,今年下半年,海外融資地產債到期規模564.75億元,2019年、2020年到期規模超過千億元,分別達1436.95億元和1007.03億元。

  接下來,個人房貸利率仍有上升空間。據融360最新數據顯示,2018年4月全國首套房貸款平均利率為5.56%,相當於基準利率1.135倍,環比上升0.91%;相比去年4月首套房貸款平均利率4.52%,上升23.01%。

  對房企而言,今年將是資金壓力最大的一年。

  與此同時,政策調控仍在釋放趨緊信號。近日,住建部約談了12個城市,要求切實履行好地方政府房地產市場調控主體責任,立即采取有力措施,確保市場穩定。

  12個城市分別是成都、太原(樓盤)、西安(樓盤)、海口、三亞(樓盤)、長春(樓盤)、哈爾濱(樓盤)、昆明(樓盤)、大連(樓盤)、貴陽、徐州(樓盤)、佛山(樓盤)。從地標上看,這些城市主要集中在東北、中西部地區以及政策利好的海南(樓盤)省。這些城市也都是近期樓市風生水起,被炒房團湧入的城市。

  只是,曾開盤即被炒房團一掃而空的丹東、貴陽等地樓市,已經招致了限購限貸政策的調控。樓市已變得更加難以預測。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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