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住建部重拳出擊!樓市虛假繁榮能堅持多久?

2018-05-16 07:53:42 和訊房產  張平 平說財經

  近兩個月中國樓市出現了奇怪的升溫現象,各熱點城市成交量環比都在上升,新房價格環比漲幅更是擴大。

  為了應對樓市的新變化。近半個月來,住建部約談12個城市並再次強調樓市調控目標不會改變,各地樓市將再次迎來密集調控期。

  平心而論,進入2018年後,全國發布的樓市調控政策數量已超過115個。4月份,發布樓市調控政策達33個。但即便是如此調控,房地產還是越調越亢奮。部分城市房價漲幅較為明顯。

  數據顯示,3月份,新房價格環比漲幅最高的海口為2.1%,其次是秦皇島(樓盤)(1.4%)和長春(樓盤)(1%)。二手房方面,海口、太原(樓盤)、西安(樓盤)、哈爾濱(樓盤)等地環比漲幅均超過了1%。

  同時,4月全國樓市成交量環比上升,其中蘇州(樓盤)升幅最為明顯,大連(樓盤)、濟南(樓盤)和溫州(樓盤)次之。

  全國樓市這二個月出現亢奮狀態,主要原因有三:一是一線城市房價受到調控,資金便流向了西北、東北、西南的二三線城市,因為這些城市相對於東部沿海城市還是比較落後,價格一直沒什麽大漲,對於投機者來說還有機會,所以各路資金瘋狂湧入。這也反映出中國房地產已陷入最後的瘋狂周期。

  二是,部分二三線城市拼搶人才,各城市通過戶籍直接落戶、積分落戶、住房補貼等政策來吸引人才,也增加了各城市人才住房的需求。此外,除了僅引進大量外來人才,同時也提高了這些城市的知名度,而且還引來了大量的投資性購房需求,並且加快了城市房地產去庫存。

  三是,三四線城市前些年就就推出棚戶區改造,而從去年開始進行貨幣化安置計劃。地方政府先拿棚戶區作為抵押品,向國開行貸款,而國開行把大量資金放貸給地方政府,由地方政府將資金下發到棚戶區居民的手中,讓拆遷的居民在附近自己選擇落戶房源。

  為了防止全國熱點城市房地產過快升溫,“五一”前,住建部約談了西安、海口、三亞(樓盤)、長春、哈爾濱、昆明(樓盤)等10個城市政府負責人。5月9日,又約談了成都、太原兩市政府負責人。

  對此,住建部再次強調,堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。

  此外,住建部還要求,應認真落實穩房價、穩租金的調控目標,落實地方調控主體責任,因城因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

  值得一提的是,住建部近日還約談成都、太原兩市負責人時強調,大力整頓規範市場秩序,加強預期管理和輿論引導,遏制投機炒作,支持和滿足群眾剛性居住需求。

  現在問題來了,住建部出手約談這12家房價出現過快上漲的城市負責人。那麽,下半年各熱點城市的房地產該往哪兒走呢?

  我們認為,很快一些前期房地產過熱的城市將會降溫。從目前情況來看,監管層對房地產去杠桿、抑投機的態度很堅決,並會體現在行動之上。

  首先,房地產調控將會收緊,甚至愈加嚴厲。在住建部約談後的最近半個月,一些城市密集發布樓市新政,調控力度不斷加大。

  哈爾濱提出,對主城6區範圍3年內新購的商品住房實施限售;東莞(樓盤)對原限價政策進一步升級,規定新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。

  對此,我們認為,各熱點城市將執行“因城施策、分類調控”的政策,前期房價上漲明顯城市的調控力度會加強。

  2018年限購力度並不會減弱,限購加碼的城市還有可能增加。後續隨著投機炒房需求退出,這些約談的城市房價將會出現回落,成交量也會回歸常態。

  再者,各大銀行近期都在上調房地產利率,似乎對房地產升溫起不到任何遏制作用。

  但實際上,銀行利率的上升使房地產投機成本上漲,也給了炒房者轍退的明確信號。

  一旦房貸利率上漲產生疊加效應,那麽國內熱點城市的房地產就會受到明顯的壓力。

  目前,四大行都將房貸利率上調了15%,而其他中小型銀行也將房貸利率上調了20-30%。購房者的成本與去年同期相比上漲了20%以上。

  再次,房地產長效機制的逐步完善,將使熱點城市的樓市出現分流。

  北京(樓盤)市住建委5月7日發布的通知擬規定,限房價項目銷售時如與周邊同品質商品房差價較大,整體收購後轉為共有產權住房。

  上海(樓盤)和深圳(樓盤)等一些城市也拿出部分地塊,低價拍賣給開發商,只租不售。用以建造公寓租賃房。

  未來房地產將實行多渠道供給、多途徑保障,使更多的市民“居者有其屋”。將來即使不通過買房渠道,通過租賃房、共有產權房等也都能夠解決住房問題。

  最後,通過多種渠道,打擊投機炒房行為,讓房地產恢復理性。

  多地正在嚴打房地產中介的炒作行為。5月,北京市住建委持續加大對違法違規中介的查處力度,嚴打違規炒作“學區房”,曝光10家違規中介;海南(樓盤)、成都、哈爾濱、重慶(樓盤)等地均提出嚴格房地產中介管理,對擾亂市場秩序的中介機構給予嚴厲處罰。

  此外,在公積金管理方面,住建部、財政部、人民銀行、公安部四部委5月11日聯合發布《關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》,要求重點支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房,防止提取住房公積金用於炒房投機。

  住建部出重拳遏制炒房行為,未來房地產該往哪裏去?

  我們認為隨著各地嚴格執行房地產調控、多渠道打擊投機炒房行為,同時房貸利率的上調,長效機制的逐步完善,都將使房地產由亢奮期回歸理性。今年下半年,國內房地產的去泡沫化,穩中有降,回歸常態還是值得期待的。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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