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二線城市一邊新房限價一邊引進人才,結果房價漲了

2018-05-16 08:07:24 和訊名家  蘇寧金融研究院高級研究員 左俊義

  近日,住建部負責人就房地產市場調控問題約談了成都、太原(樓盤)兩市政府負責人。而此前,住建部還約談了西安(樓盤)、海口、三亞(樓盤)、長春(樓盤)、哈爾濱(樓盤)、昆明(樓盤)、大連(樓盤)、貴陽、徐州(樓盤)、佛山(樓盤)10個城市政府相關負責人。這些城市是此前房價漲幅較低、存在補漲需求的城市,其中一些城市還變相放松了房地產調控,導致房價漲幅偏高。

  就抑制房價漲幅而言,再沒有比限價更直接的政策措施了,但限價也導致新房投機需求暴增,於是地方政府普遍推行新房搖號。目前已經有七大城市進行新房搖號,分別是上海(樓盤)、南京(樓盤)、長沙(樓盤)、成都、武漢(樓盤)、西安和杭州(樓盤)

  在此,本文將以新房搖號這一現象為起點,來分析各地房地產調控政策的松緊,並在此基礎上解讀疏解房價壓力的正確姿勢。

  搖號是對新房限價政策bug的修復

  什麽是新房搖號?來看杭州市政府下發的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》,裏面提到“杭州市區範圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目,房地產開發企業應采取委托公證機構搖號方式開展銷售工作”。

  因此可知,所謂搖號,就是開發商拿到預售證以後,如果有意買房的人超過了預售房源數量,那麽開發商就需要委托公證機構公開搖號。

  為什麽要對新房公開搖號?背後的核心因素就是新房限價。

  首先,新房限價措施導致一二手房價出現倒掛。

  此輪房地產調控中,眾多城市推出了限購、限貸甚至限售等措施,但對房價產生立竿見影效果的,還屬限價。

  目前,有16個城市有限價舉措,這些此前的房地產熱點城市基本以2016年10月房價為基準,要求新建商品住房價格不能超過2016年10月的房價水平,或者不能超過一定幅度。這些熱點城市包括北京(樓盤)、上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)等一線城市和南京、杭州、武漢等二線城市。

  以統計局公布的70大中城市新建商品住宅價格為例,2016年10月到2018年3月,限價城市新房價格平均漲幅為0%,但不限價城市平均漲幅達到10%(參見圖1)。可見限價政策確實對新建住宅的價格產生了明顯的止漲效果。

由於限價措施是針對新房價格推出的政策,所以限價後,新房和更加市場化的二手房價格之間就容易出現倒掛。
  由於限價措施是針對新房價格推出的政策,所以限價後,新房和更加市場化的二手房價格之間就容易出現倒掛。

  以統計局公布的70大中城市新建住宅和二手住宅價格為基礎,計算2016年10月至2018年3月期間,新房和二手房價格的差異,可以發現,目前70個城市中有50個城市新房價格是低於二手房價格的,其中西安、桂林(樓盤)、洛陽(樓盤)等11個城市一二手房價格倒掛現象較為嚴重(參見圖2)。

其次,一二手房價倒掛導致新房出現巨大的投資需求以及各種市場亂象。
  其次,一二手房價倒掛導致新房出現巨大的投資需求以及各種市場亂象。

  2017年11月,南京河西10個樓盤拿到預售證,其中河西中部的樓盤開盤價為3.5萬元/平米,但周邊二手樓盤市場價均在4萬-5萬元/平米左右,意味著新房和二手房之間存在1萬元/平米左右的價差。這構成金融學中典型的無風險套利機會,而且收益率明顯高於打新。於是乎,一萬人去搶3000套房源,中簽率只有不到30%。由於打新熱情高漲,開發商提高預售門檻,首付比例普遍要求80%。

  新房首付比例的提高,首先對剛需產生擠出效應,能夠買的起新房的人大多是投機者。另外,由於新房價格遠低於周邊的二手房價,開發商研發出了眾多的應對措施,包括捂盤惜售(等待新房限價措施取消後再賣、甚至以預售證丟失為借口不進行預售)、變相加價(加收茶水費、搭售車位等,如杭州錢江新城板塊房號50萬起步)等,市場亂象加重。

  於是,為了整治新房市場亂象,各大城市開始對新房進行公證搖號,一是避免開發商捂盤,拿到預售證前就要做好搖號預售的計劃,而且要一次性公開當期房源,不能分批銷售;二是避免亂加價等現象,公證搖號,保證大家都以公開、公平的價格參與到新房的申購中。

  新房限價和人才引進是左右手互搏

  其實,地方政府一直處在加強房地產調控和放松房地產調控的擰巴狀態中。

  以西安為例,2017年1月發布限購、4月發布限貸、6月發布限售措施,房地產調控不可謂不嚴。但鄭州(樓盤)房價在2016年遠遠甩開西安。等到2017年3月西安發布人才引進政策,放開了普通大中專院校畢業生的落戶限制,拿到戶口的很多新居民可以繞開前面的各種調控政策買房,於是西安房價從2017年3月開始拐頭向上,與鄭州房價的差距也開始縮小(參見圖3)。根據西安市公安局統計,2017年3月1日至12月底,西安共遷入落戶24.5萬人,同比增長335.9%,其中新政落戶13.95萬人。可見,政策調整確實引發了人口流入。

於是,“新房限價+人才引進”似乎成為二線城市的標配政策,雖然這兩種政策對房地產市場的作用是反向的。
  於是,“新房限價+人才引進”似乎成為二線城市的標配政策,雖然這兩種政策對房地產市場的作用是反向的。

  不過,隨著人才引進和房價回暖,地方政府又存在被住建部約談的風險。近一段時間,住建部約談的城市都是此前房價漲幅落後的城市,這部分城市由於房價出現相對窪地從而有一定的補漲需求,如果當地政府實施人才引進等政策變相放松房地產調控,那麽房價漲幅會更加明顯。

  比如,考察2016年3月至2017年3月、以及2017年3月至2018年3月兩個時間段的成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等被約談城市和其他城市的平均房價漲幅,可以發現——被約談城市明顯在2016年漲幅落後,2017年後開始補漲(參見圖4)。

二線城市一邊新房限價一邊引進人才,結果房價漲了
  疏解房價的正確姿勢是什麽?

  那麽,二線城市實行什麽政策組合比較合適呢?

  最合適的政策組合是在吸引人才的同時,加大土地市場供應,這樣就能降低居民的房價上漲預期。房價穩定了,新房限價也可以逐步退出,到時一二手房價的雙軌制會慢慢消失。

  以南京為例,2016年4月南京出臺限價令,但從房價走勢上看,2017年下半年開始房價基本以緩慢下行為主(參見圖5)。雖然2018年3月南京實施了人才引進計劃,3月後房價略有反彈,但整體來看房價還算平穩,市場的漲價預期也得到了一定程度的抑制。

背後的原因是南京加大了土地的供應。2017年5月至2018年4月,南京一共推出了規劃建築面積達1200萬平米的住宅用地,而過去6個月南京的月平均住宅銷售面積為60萬平米左右,這意味著過去一年南京推出的土地可以滿足20個月左右的市場需求(參見圖6)。這一水平還是較為充足的,很難引發漲價預期。
  背後的原因是南京加大了土地的供應。2017年5月至2018年4月,南京一共推出了規劃建築面積達1200萬平米的住宅用地,而過去6個月南京的月平均住宅銷售面積為60萬平米左右,這意味著過去一年南京推出的土地可以滿足20個月左右的市場需求(參見圖6)。這一水平還是較為充足的,很難引發漲價預期。

當然,人才引進勢必會增加住宅需求。2017年南京常住人口增加6.5萬人,其中自然增長3.1萬人,人口凈流入3.4萬人。如果按照西安推出人才引進政策後9個月內吸引14萬人才流入看,南京的人才引進大約相當於提供4-5年的人口凈流入規模。這無疑會導致住宅需求的提升。
  當然,人才引進勢必會增加住宅需求。2017年南京常住人口增加6.5萬人,其中自然增長3.1萬人,人口凈流入3.4萬人。如果按照西安推出人才引進政策後9個月內吸引14萬人才流入看,南京的人才引進大約相當於提供4-5年的人口凈流入規模。這無疑會導致住宅需求的提升。

  所以,要想穩定房價,就需要政府繼續加大住宅用地的供應規模,土地供應必須和人才引進相互匹配。只有這樣,才能使得一二手房價的差異逐步縮小,新房市場亂象也會慢慢消失,否則單獨實施人才引進,那麽恐怕離被住建部約談不會太遠。 

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(責任編輯:張洋 HN080)
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