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首創置業史上最年輕董事會誕生 戰略“組合拳”勢回行業30強

2018-05-16 10:02:01 和訊房產  苗雪艷

  和訊房產消息 從外到內,首創置業(以下簡稱“首創”)正在進行一場深刻的自我革新。對外,4月28日,首創置業這一屆“歷史上最年輕的董事會”召開了首次會議,同日,首創主動邀請媒體一同來見證並參與“這一重要時刻”;對內,首創祭出一套“強投資、衝規模、快周轉”的戰略組合拳,拿出年輕團隊的果敢精神勢要回到行業前30強,並提出了量化的目標。

首創置業史上最年輕董事會誕生
首創置業史上最年輕董事會誕生

  對於首創目前的發展現狀,在接受媒體采訪時,首創高層並不避諱地指出“首創銷售額還徘徊在五六百億的水平,跟已經達到千億規模的房企相比確實不理想”。但是,在正視“歷史排名”的同時,首創也能夠對自身的優勢做出理性的判斷,比如,國企有資源優勢、國企對負債率有嚴格限定等。因此,基於對大環境和自身的清晰剖析,首創認為,如今的環境還是給企業帶來了機會和市場,因此,首創也正在多元化發展的道路上進行積極的嘗試和探索。

  1、重回行業30強 做大做強做優

  隨著首創第六屆董事會名單的公布,首創董事會也創造了一項歷史,即史上最年輕團隊誕生的歷史。新一屆董事會成員的平均年齡為49.5歲,其中,新任總裁鐘北辰僅有43歲,這樣的年齡層在首創歷史上尚屬首次。而首創管理層也表示,換屆的初衷之一就是為了給年輕人更多的機會。當然,這樣的團隊也意味著有了年輕血液的註入,整個隊伍的衝勁兒和幹勁兒也將更足。

  在新一屆董事會上任之後,對於外界關心的首創未來的目標問題,新的管理層給出的量化目標為“重回行業30強”,同時再次對於此前在2017年全年業績發布會上,首創曾提出的未來三年銷售目標進行了強調,那就是2018年保750億衝800億元、2019年突破千億元、2020年達到1400億元。

  對於勢要回到行業30強的原因,首創集團總經理兼首創置業董事長李松平及首創置業新任總裁鐘北辰都認為,做企業的順序是做大、做強、做優,特別是房地產企業,你不做大,在市場上就沒有聲音。現在這個市場在分化,房地產企業也同時在分化,跟業態是一樣的,你必須保持一定的增速,或者你得跑贏房地產企業的平均速度,跑贏房地產整個大盤,你才能立住腳。如果你跑得更快一些就更好一點。

首創集團總經理兼首創置業董事長李松平
首創集團總經理兼首創置業董事長李松平

  不過,既然是發展就得拉杠桿,而杠桿拉到一定程度公司就會有風險。首創對此的把控是,一邊要速度,一邊要對負債率有一個內部的控制。“做房地產現在跟做金融是一樣的,你不會做金融就不會做地產。現在香港的股市沒有融資的功能,我們最後的目標還是要回A,實現市場的社會化融資。”李松平表示。

  而首創置業副總裁兼財務總監範書斌則認為,在整個融資環境收緊的背景下,反而突出了首創作為國企的融資優勢。也正因此,首創去年的實際融資成本才能保持在5.07% 這樣一個低於行業平均融資成本的水平上,其2018年1月發行的境外美元債票面利率也僅為3.875%。

  “首創今年的融資方向,首先是優先發債,因為用途比較靈活,另外成本比較低。其次就是資產證券化,做供應鏈融資,包括一些REITs類嘗試都有在展開。接下來就是境外融資,嘗試一些境外資源互動,有進有出。最後是銀行驅動,首創一般跟銀行的總行接觸,充分利用國企優勢和品牌優勢,因為調控嚴了以後,市場風險在增加,所以跟這樣的國企合作相對來講比較踏實,風險也比較低一些。” 範書斌說。

  為了實現目標,首創也特別強調現金流和回款率,反映在財務報表裏,就是將繼續控制好公司在2016年提出的幾個財務指標,一是增長率,二是毛利率,三是周轉率,四是負債率,五是去化率。比如,去化率方面,商業資產、一些不太好的資產比如車位等等,將加強去化直接進行資產的變現。首創認為,這五個指標是平衡發展戰略,只有把這五個指標都調節好,才能保證質量。

  2、從單核城市到聚焦城市圈

  為了支撐未來的規模增長,首創也進行了城市布局的調整,即從北京(樓盤)、上海(樓盤)、天津(樓盤)、成都、重慶(樓盤)、深圳(樓盤)等六個單核城市為主,轉入到京津冀、長三角、大灣區三個城市圈以及一些強二線城市。目前,已進入的二線城市包括重慶、成都、杭州(樓盤)、青島(樓盤)沈陽、西安(樓盤)等。

  對此,首創置業副總裁兼深圳公司總經理徐鍇表示,隨著整個經濟發展,未來房地產行業不再是單核城市的增長邏輯,而是城市圈的增長邏輯。所以把核心城市放到城市圈的狀態來掃描,應該是對企業未來成長空間有比較大的幫助。

  “我們現在大概500多億規模,未來很快要增長到1000億到1400億的規模,我們認為幾個簡單的單核城市不足以支持規模的增長,因此做了區域的調整和安排。”未來對於三個城市圈的投資比例方面,徐鍇透露,京津冀投資規模還是主流,要占到40%到50%左右。長三角和大灣區則分別是在20%到25%左右的水平。

  不過,即便是聚焦在上述三大城市群,首創也不是大範圍盲目投資,而是在具體城市的選擇上也持謹慎態度。比如,在京津冀,除了北京、天津以外,比較關註雄安和張家口(樓盤)這兩個獨立區域;在長三角,已經進入了上海、杭州、無錫(樓盤)、鎮江(樓盤)、湖州(樓盤)等城市,今年將聚焦上海和杭州,同時關註環滬區域;在大灣區,去年進入深圳後,今年重點瞄向廣州(樓盤)、佛山(樓盤)、東莞(樓盤)這幾個核心城市。

  土地方面,一級開發一直是首創的一個重要業務板塊,同時也是首創的優勢。2016年底,首創還成立了專門做一級開發的隊伍,目前京津冀地區一級開發約有2000萬平米的建築面積土地儲備,已落子北京順義、平谷、石景山、密雲和天津武清地區,初步實現了結構布局。未來1-2年,首創將以棚改業務為突破點,盡快落子朝陽、大興、懷柔三區。未來3-4年,將全面覆蓋北京各區縣,同時推進工業土地盤整項目的落地。

  據透露,預計到2022年,首創置業在該業務板塊將實現累計投資規模超模800億,累計實現利潤80億。

  3、多元化戰略 培育多個利潤增長點

  如今,首創的多元化戰略版圖正在進一步擴大並夯實,除了住宅、奧特萊斯等業態外,長租公寓、產業園等都也列入了發展計劃表中。

  在長租公寓業務板塊,首創立足北京,放眼全國一二線重點城市,提出了“三年、100億、三萬間”的近期戰略目標。在平臺方面,還成立了一個集團三級全資子公司——首創國信資產管理有限公司來統籌管理長租公寓業務,目前已經在北京、天津、上海成立了專門的業務團隊,負責長租公寓業務拓展及後續運營管理。

  以北京為例,北京自2017年起 5年內將會有1000公頃集體土地入市用來建設租賃住房。此外,還將與鎮政府聯手打造出一批樣板項目。鐘北辰透露,今年三季度,首創置業在北京大興區和朝陽區的長租公寓項目將實現落地面市,預計兩個項目合計可提供房源一萬五千套。自此,首創國信資產管理有限公司也確立了“以集體土地項目為主,輔以自有存量物業、收購資產再改造”的項目拓展策略。

首創置業新任總裁鐘北辰
首創置業新任總裁鐘北辰

  文創產業,是首創集團第五大產業,同時也是首創置業希望去發展和培育的一個產業,首創目前有一個郎園項目,那是2009年時,首創置業承接了北京CBD核心區的廠房改造項目,並將其改造為郎園Vintage文化創意街區。首創置業副總裁胡衛民表示,去年市委書記蔡奇視察了兩次郎園,給予了比較高的評價,並且要求首創集團把文創產業當做一個方向。

  去年10月首創置業還成立了文創與產業發展事業部,作為文創產業領域的專業化管控平臺和一線業務公司,布局文創、文旅、文體、文化科技、文化金融等領域。目前,首創置業儲備的文創園區項目約19個。未來,首創將立足北京、輻射全國,重點挖掘老工業廠房等存量物業和集體產業用地等增量空間,輕重結合,有序推進。

  不過,在首創看來,做文創是一個慢活,不像房地產拍完地把地賣了可能就掙錢,分分鐘就可以套現,就可以周轉,但文創要先做概念,再做內容,要聚人氣,還得有特色。

  產業園方面,為貫徹北京建設“全國科技創新中心”的戰略目標,2015年時,首創置業與中關村(000931,股吧)發展集團聯手打造了位於海澱永豐基地的中關村集成電路設計園(IC PARK)。目前,經過3年的開發建設,該園區已進入交付階段,預計未來整個園區將引入企業150家,實現年產值300億元,成為中國集成電路產業的龍頭項目。未來,首創將會加大高科技產業地產的投入,與各地開發區緊密合作,打造更多的產業園項目,例如IC應用產業園、人工智能產業園、汽車電子產業園、工業物聯網產業園等等。

  首創管理層一致認為,首創發展的速度和內容還是要有一個契合度。光追求速度還不行,還要追求實質的速度。做成750億就算完成任務,做成800億也很好,但要是實實在在的800億,是有質量的簽約800億。包括一千億的目標、一千四百億未來的目標,發展是優先的,但發展的同時要重視內容,不斷提升結構。

  “首創置業已是一個多元的門類相對比較齊全的公司,它不會因為限制了商用房或者是高端商用房企業就束手無策。”這是新一屆管理層達成的高度共識。

  在房地產單一化商品房開發建設壓力陡增的今天,在房地產經營邏輯已經完全逆轉的當下,多元化發展的組合拳打法顯然已經助力首創置業邁開了乘風破浪最堅定、最穩健、最強勁的步伐。首創置業,在史上最年輕董事會的帶領下,也正在邁向下一個新的裏程碑。

  

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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