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標普:海倫堡地產獲“B”評級,展望穩定

2018-05-16 11:45:57 和訊房產  標普

  2018年5月15日—標普全球評級今日宣布,授予中國房地產開發商廣東海倫堡地產集團有限公司(海倫堡地產)長期主體信用評級“B”,展望穩定。

  海倫堡地產的評級反映出,因快速擴張其面臨的執行風險不斷上升,且其非上市公司的身份使其面臨的信息風險和治理風險也比其他可比房企更高。由於該公司擁有大量非銀行債務且債務到期期限較短,其面臨的再融資風險也較高。我們認為,作為非上市公司海倫堡地產的融資渠道也相對較窄。盡管如此,海倫堡地產的銷售業績良好,且在過去幾年不斷擴大規模並向廣東省以外地區擴張的過程中其財務杠桿一直保持平穩水平。另外,我們認為海倫堡地產擁有充足的低成本且多樣化的土地儲備以用於日後開發。

  海倫堡地產在經營規模擴大情況下的項目執行能力尚未經受過考驗。我們認為,其較強的增長意願以及不斷加快的擴張步伐將增加其執行風險。過去數年間,海倫堡地產快速擴張土地儲備、合約銷售額加速增長。2017年該公司合約銷售額增至人民幣250億元,為2014年99億元銷售額的兩倍多。海倫堡地產計劃在未來1-2年進一步加快合約銷售增長以擴大公司經營規模。我們認為這樣的擴張模式將對其內部資源和財務管理能力構成壓力。

  我們認為,海倫堡地產規模較大且成本較低的土地儲備可以在一定程度上抵消不斷上升的執行風險。截至2017年12月末,該公司的土地儲備總計為1530萬平方米。我們估算該公司現有土地儲備足夠滿足其未來3-4年的開發所需。由於海倫堡地產的項目選址主要瞄準距離市中心一小時車程的區位,其大部分土地儲備都位於二三線城市的市郊。該公司還簽署了初步框架協議,將通過收購或參與城市舊改項目的方式獲得約1300萬平方米的地塊。考慮到海倫堡地產現有的土地儲備和銷售勢頭,我們預期該公司每年的購地支出將約占其合約銷售額的30%-40%。

  我們預期,隨著海倫堡地產深耕現有城市並向二三線城市擴張,其多元化的優勢將逐漸增強。該公司於2009年開始進行區域擴張,進入了中國西南部地區。過去數年間,海倫堡地產涉足了長三角以及環渤海地區的部分城市,同時在廣東省繼續深耕。中國政府加強對一線和部分過熱二線城市房地產市場的調控使得三四線城市出現溢出效應。鑒於其項目的地域分布情況,海倫堡從近幾年的市場回暖中獲益。

  但是,海倫堡地產的產品定位於中低價位項目,這在一定程度上限制了其盈利能力。盡管其2017年的盈利水平有所回升,20%-24%的EBITDA利潤率區間仍略低於市場平均水平。考慮到產品定價較低,該公司恐怕難以將成本的上漲轉移至對價格相對敏感的購買者身上。由於產品組合發生變化且三四線城市的市場熱度提升,海倫堡地產2017年的售價增至約人民幣9770元/平方米。但是我們認為售價的上升可能被土地成本上漲所略微抵消,後者可能會使該公司未來兩年的結轉利潤率下降。

  由於該公司的短期債務約占其總債務的42%,因此其再融資風險可能依然較高。我們估算,截至2017年末該公司的加權平均債務期限略短於2年。我們認為,流動性收緊對該公司造成的影響可能要大於對許多其他受評房企的影響,原因是在銀行貸款外,該公司還高度依賴信托融資以及資產管理公司提供的借款。根據市場環境的變化,上述融資渠道的暢通程度及成本會發生較大變化。最近數月在政府打擊影子銀行的舉措下,市場融資環境有所收緊。為緩和這一情況,海倫堡地產正在尋求替代性融資渠道來以支撐其持續發展,包括境內發債、境外借款以及參與股權市場。2017年12月,該公司獲批發行至多40億元人民幣的境內債券。這可能在一定程度上緩和其再融資風險。

  我們認為,海倫堡地產的信息透明度要低於其他可比房企。考慮到海倫堡為非上市公司,其不須強制性披露公司重大交易。我們還認為海倫堡地產面臨著更高的關鍵人物風險和治理風險,因為我們預期海倫堡地產的創始人黃熾恒先生對公司的關鍵決策會產生重大影響。黃熾恒先生目前仍在公司管理團隊中擔任重要職務。

  穩定展望反映我們認為,海倫堡地產在未來12個月將保持良好的銷售業績和項目執行情況。我們預期未來12個月其債務對EBITDA比率將保持在6.0-7.0倍區間。

  如果海倫堡地產的資本結構繼續依賴短期借款,致使其加權平均債務期限短於2年,同時流動性狀況不足以滿足其需求,我們就可能下調其評級。如果海倫堡地產的財務杠桿嚴重惡化,我們也可能會下調其評級。下列情況可能導致前述情形發生:(1)海倫堡地產的合約銷售額大幅低於我們預期的2018年300億-330億元人民幣水平和2019年的370億元-390億元水平;及(2)該公司舉債擴張的激進程度高於我們預期。

  如果:(1)海倫堡地產控制擴張步伐並降低債務杠桿,從而使其債務對EBITDA比率持續保持在低於5倍的水平;且(2)其加權平均債務期限須超過2年,且流動性來源對需求的比率保持在1.2倍以上,我們就可能上調其評級。

  如果該公司能在進行地域和規模擴張的同時繼續保持債務杠桿不發生嚴重惡化,我們也可能上調其評級。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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