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真實剛需剛改受保護 全域成都同步降溫

2018-05-16 21:22:45 和訊名家 

  “對於昨晚出臺的“5·15成都樓市新政”,雖然諸多細節仍待官方解讀,坊間的爭論也是接連不斷,但此番“史上最嚴格的調控政策”對市場的影響顯而易見。對此,銳理數據解決方案中心項目總監林武也從以下四個方面作了解讀:”

  一、直接誘因

  1、成都政府被約談;

  2、數萬人搖號成為常態;

  3、一、二手房房價倒掛現象嚴重。

  因此,從直接誘因來看,本次政策的出臺更多是成都對約談的回應和對當下“民意”的回應,政策雖然出臺很快,但整體來看還是稍顯倉促。

  二、深層背景

  1、成都城市價值提升,城市準入門檻提高,成都房地產市場本身具備上行的基礎。

  2、土地交易行為市場化與住宅交易行為行政化之間的矛盾。

  1) 一方面,目前成都土地市場是充分的競爭市場,而房地產企業大多看好成都未來的成長價值,因此土地價格不斷擡高,而高地價必然要求高房價來支撐;

  2)另一方面,成都從保障民生這一職責出發,采取行政行為,實行政府定價,限制高房價;

  3)企業與政府在房價面前的矛盾不可調和,因此衍生出一系列問題:

  a.為保證利潤實現,企業選擇推遲開盤,市場供應減少,進一步強化客戶對房價上漲預期,造成恐慌心理;

  b.行政限價與真實價格之間存在較大的套利空間,從而進一步刺激客戶投資、投機欲望。

  3.戶籍門檻降低對原有的調控政策形成衝擊,具備購房資格的數量提升,但相應貨源未實現同步提升,進一步刺激客戶對後市的恐慌心理。

  三、新政影響

  1、可實現對真實剛需、剛改客戶的保護。現有客戶購房資格實質上是對剛需、剛改客戶的界定,即持有房產不超過1套。

  2、降低輿論影響。通過打補丁要求社保年限,不能同時參與多個樓盤搖號等政策,可以最大程度上減少數萬人排號現象,從而降低輿論影響。

  3、提前預防、市場降溫。本次將限購範圍擴大到全域成都,同時二圈層與一圈層力度持平,無疑是對即將上行的二、三圈層市場降溫。

  四、後市發展

  短期內,從剛需剛改的客戶角度看,應對此次政府的調控政策點贊,此輪政策最大程度上擠出投資、投機需求,包括社保限制、持有房屋數量規定等政策都是鋪墊。

  長期看,限價房如果依然以高價地為載體,市場依舊不可持續。

  因此,如果沒有長效機制的建立、多元居住供應體系的建立、房地產投資屬性的降低,各種需求只是被掩蓋在新政之下,矛盾不會解除,長期的積累之後不排除帶來更大影響。

  不過,可以看見的是,成都正積極著手長效機制的建立,首先是成都“東進”戰略的提出,實現人口在空間布局上的更新,從而解決成都地價的區域不平衡矛盾;其次,成都也在不斷擴大租賃住房的供應規模,建立多元供應體系,降低住房投資屬性。

    本文首發於微信公眾號:銳理數據。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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