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香港房價崩盤時

2018-05-16 22:28:38 新財富  張津京

  高企的房價摧毀了一批人,而正是因為被摧毀的這批人“自我保護”的意誌,降低房價的政策無法展開,香港樓市開始進入新一輪的循環。

  作者:張津京

  黎生自殺了。

  警察發現他的時候,已經是他自殺後的第五天。樓宇管理員因為鄰居投訴,上門查看垃圾整理問題,發現無人應答惡臭盈門,這才報警。

  警察找來房東破門而入時,除了地上一個燒的比較幹凈的炭火盆,四面門窗都用毛巾和膠帶封緊。現場沒有找到遺書,但在黎生的上衣口袋裏,卻找到了一份離婚協議書和一個銀行告知單。

  告知單上,銀行簡單通知黎生,因為房貸抵押價值不足,請他在一周內向銀行補繳330萬現金,不然銀行就要收房拍賣,彌補房貸虧空。

  警察依據這一告知單,將黎生的死定性為燒炭自殺。

  黎生的自殺案例,最終成為引發2003年7月1日香港街頭大遊行的32個自殺案例之一。頗為諷刺的是,黎生的自殺,卻被當作砝碼來攻擊他服務超過20年的東方海外船公司掌門家族——董氏家族的長子,時任香港特首董建華

  負資產者

  像黎生一樣因為房價而悲劇的人們,在香港有個統一的名字,叫做“負資產者”。

  2000年的香港,同情“負資產者”是絕對的政治正確。幾乎所有的政治團體,幾乎任何一個民意“立法會”議員,一開口就是要解決負資產問題。

  1997至2003年,香港樓市最低潮時,催生了超過10萬名“負資產”人群。按照彼時香港240萬套房產計算,“負資產”者占總購房人口的5%。

  房地產市場,要形成“負資產”其實殊為不易。首先你要在市場最狂熱的時候衝進去,而且要買被“嚴重高估”的樓盤;其次你首付要足夠低,香港房貸允許“二按”,即首付最低只有5%,銀行貸款可到房款的95%。

  什麽樣的人,會在“最狂熱的時候,用最小的首付買入一手‘嚴重高估’的樓盤”?一般只有二種答案:重度投機者,或者受人蠱惑的菜鳥。

  1997年的香港樓市,為這兩類人提供了充分的沃土。那個瘋狂的年代,裹挾著像黎生這樣的10萬多人,一路走入無底的深淵。

  全民瘋狂

  1997年年初,黎生春風得意。太太剛給他生了個兒子,作為董氏家族企業東方海外的員工,開了15年的集裝箱卡車的他即將升職。人事部剛找黎生談完話,他將被調到香港MTL碼頭,統管150余位集卡司機。

  升職加薪,兒子出生,黎生覺得自己唯一的遺憾,就是還跟父母住在一起。一間45平米的“公屋”,似乎已無法承接黎生即將騰飛的人生。

  彼時,香港樓市的熱度,只有泡沫危機爆發前的日本樓市可以匹敵。

  這波樓市的高潮,始於1995年。

  臨近回歸,英資陷入恐慌性拋盤。1995年,怡和、置地、太古、嘉道理,代表英資的四大資本家族,大規模拋出手中核心資產,換成現金渡海西遊。

  這些地產不愁下家。香港本土的地產企業或其他資本承接了其中的部分資產,包括一些“紅籌股”背景或者國企背景的內地在港企業也參與了接盤行動。

  港英地產大筆的易手,產生了市場整體浮躁情緒。隨著香港回歸臨近,房市場開始出現狂熱局面。當時,香港人炒房甚至打出“大陸一定會接盤”的口號。

  1997年的香港,打開任何一家電視臺的樓市評論節目,都能聽到這句話。這句話也給了炒房者無窮的信心。

  “1997年在香港,不買房子就是傻子。”為了進一步煽動情緒,甚至有謠言稱,中央發文要求,各個省要在香港給省級幹部置辦房產,這些謠言在九鐵沿線,催生出一幢幢“省長樓”聯排別墅。而買到這些別墅的人,拼命捂盤,到最後黯然割肉出場者不計其數。

  當時,香港鄰裏談論最多的,不是工作,也不是生活,而是哪裏又開盤“放樓花”,哪裏規劃了新樓盤等等。

  而讓眾人蠢蠢欲動的是,身邊確實有很多人頭一天剛買樓花(期房,最低10%定金),第二天轉手就掙了20萬。

  驚人的利益促使著一批又一批炒客投身其中,新樓盤需要通過搖號才能確定“樓花”的歸屬,甚至出現豪客雇直升機看樓的情形。

  主流輿論一致看好香港樓市,認為一片火熱的樓市,是新一輪的香港“全民造富”運動。

  這樣的大背景下,黎生也心動了。1997年5月的一天,他跟太太一起,輪流排了一夜的隊,終於搖上了位於深水灣、一個面積927尺(103平米)的住宅。在簽約並繳納10%定金後,黎生第一次有了屬於自己的物業,全家為此興奮不已。

  打雞血的開發商

  陳曉蓉是當天開發商負責搖號辦手續的文員。黎生自殺後,她曾到警局接受調查。據她回憶,當時的黎生如此急迫,“就好像今天買不到房子就是世界末日了”。

  實際上,陳曉蓉覺得自己也很瘋狂,“公司上下都是一種瘋狂到極致的氛圍,每個人都像打了雞血。”

  1997年的香港地產公司,沒有人在24點前下班。每次開盤,售樓小姐都會提前打電話通知關系好的客戶,有的客戶為了跟售樓小姐搞好關系、走後門,請她們吃飯,甚至送價值十幾萬港幣的項鏈做禮品,陳曉蓉也接到過。

  “一開始還嚇一跳,後來也習以為常。畢竟客戶覺得很值,因為跟我們搞好關系,我們會在開盤前提前通知客戶,他們能第一時間入場買盤賺錢。”

  那樣的環境下,香港的開發商只要能拍到地,都可以閉眼賺錢。但真正能拿到地的開發商,少之又少。有經濟評論員認為:香港特區政府的土地政策,是房價波動的幕後黑手。這個說法非常有市場。

  香港住房特點就是小,300平方英尺,相當於30平米的房子就算是不錯的戶型。10平米的迷你房,是香港公寓市場的主流。但實際上,香港1100多平方公裏的土地中,僅有23.6%是已發展土地,從絕對值看來,香港不缺住宅土地發展空間。

  香港的土地政策很奇葩。港英政府時期,香港土地屬於女王,不能出售,更不能私有。為了發展經濟,港英政府出臺相關法律,規定政府可以向土地使用人出讓土地使用權。全港除了位於深水埔的一個教堂是土地無限期使用權的,其余的都有使用時限。只不過公用土地,含醫院、教育等,政府是免費或者低價出讓使用權。而住宅用地,會直接掛牌拍賣,價高者得。

後來到中英談判期間,中國政府怕港英當局突擊將土地轉讓,特在中英聲明中規定,每年港英政府只能拍賣50傾土地,超過部分必須經過中國政府的批準,這給1995-1997年的香港樓市又添了一把火。
  後來到中英談判期間,中國政府怕港英當局突擊將土地轉讓,特在中英聲明中規定,每年港英政府只能拍賣50傾土地,超過部分必須經過中國政府的批準,這給1995-1997年的香港樓市又添了一把火。

  據黎生的前妻回憶,他們去現場的時候,售樓小姐一再表示,這是本年度最後一塊開盤的地塊,雖說以前是“爛泥塘”,但也是價值窪地,買了就有得賺。

  就在售樓小姐介紹的時候,第一棟樓的樓花已經銷售一空,他們趕忙搶了第二棟樓12層的一個單元。

  但誰知道,就是這個位於“爛泥塘”的新晉“CEO盤”,徹底毀了這個家。

  服務超好的銀行

  香港的房屋貸款非常方便、便捷。據黎生前妻回憶,簽約時,售房現場有近10家銀行入駐,有的甚至提供“二按”,就是對於樓房首付款再進行貸款。

  為了取悅客戶,每家銀行都提供其他增值服務,例如渣打銀行提供房屋出售的代辦手續服務;美林銀行提供二手房交易服務等。最後,他們選擇了一家中小銀行,因為這家銀行為了搶客戶,提出可以給客戶提供價值20萬的裝修無息貸款,只要在3年內還清就行。

  因為“二按”,這套價值722萬房子,黎生連稅費加一起,總共花了不到80萬,其余的667.8萬都來自銀行。

  在他們訂房後的一周內,該樓盤宣告售罄。一個月後,樓盤的房價坐地上漲15%。

  一切完美,看著電視裏的財經評論節目,黎生覺得自己大賺特賺。

  戳破的泡沫

  1997年7月,金融危機爆發。隨著國際炒家三度阻擊港幣,為了維護香港經濟基礎聯系匯率制度,新成立的特別行政區政府付出了很大的代價。

  之後,連續不斷的壞消息傳來,先是美股暴跌,後是2003年的SARS……接連的暴擊之下,香港樓市像坐了過山車一躍直下。

  到2003年,在連續6年的經濟低潮後市民對香港樓市徹底失去信心。

  黎生買的樓盤開始暴跌,較1997年的高位下跌約70%。“當時03年的新樓盤,每平方尺的價格也只有2000—5000港元,我們買的那個面積,總價在200萬左右就能拿下來,房價就不是腰斬了,這是跳樓啊。”談及此,黎生的前妻淚飛如雨。“我們從銀行貸款600多萬,每個月要還近2萬,現在房子低於抵押值,我們就變成‘負資產者’。”

  和黎生一樣群體大有人在,“負資產者”多達10萬人,絕大多數通過買房入場,最後折戟沈沙。

  龐大的還款壓力,令該群體寢食難安。很多人每天戰戰兢兢,生怕收到公司的離職補償“大信封”——受國際經濟環境影響,香港大部分公司經營狀況不好。很多公司的部門主管,每個季度都要上交一份名單,配合人事部門裁員。

  正是在這樣的環境下,車隊主管黎生,在2003年11月收到了人事部門發來的離職信和補償金,正式結束了在東方海外超過20年的工作生涯。

  走出碼頭,黎生萬念俱灰,只覺得天都塌了。

  更加可怕的事情還在繼續。由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額,銀行開始向不少業主callloan(要求借款人提前部分還款),黎生也接到了電話。

  銀行讓我們補繳330萬現金或者抵押,我們沒有錢,黎生還剛離職,於是銀行就把房子收走了,進行了拍賣,之後我們還欠銀行200多萬。當然,這是在黎生自殺後的事情。”前妻說。

  因為長期處於“負資產者”行列,黎生在單位忍氣吞聲,絕不敢丟掉工作,但最終被裁。太太忍受不了壓力,選擇離婚。沒多久,他又接到銀行通知,要求補繳330萬的差值,不然就收房拍賣。

  接連不斷的壓力,令黎生徹底崩潰。

  羅生門眾生相

  黎生解脫不久後,圍繞“負資產者”,發生了兩件大事。

  一是時任特首董建華提出“85計劃”,即每年建設85000套公屋,低價提供香港中低收入人群,爭取5年解決70%市民的住房問題;另一是一批民意代表,以包含黎生自殺在內的32個“負資產者”自殺案例,向特區政府施壓,舉辦了超過50萬人參加的大遊行。

  董建華曾希望利用政府手中的土地資源,一舉解決香港房價問題。但這一提議卻遭到了香港主流民意、尤其是“有房者”們的集體抵觸。

  特區政府計劃每年投放香港存量房產50%的房源低價入市,而評論普遍認為,這個政策將成為壓垮香港房價的最後一根稻草。

  當時的香港中產階級,已經是房價暴跌的受害者,一旦計劃實施,房價會在現有的基礎上繼續雪崩式下跌。這樣的社會怨氣,成功為香港泛民議員所有左右,這才有了2003年的香港“50萬人大遊行”。

  深陷泥潭的中產階級,是香港價值觀的核心體現者,也是社會輿論的主體。因此,特區政府不得不取消安居房計劃,甚至還連續幾年不出讓新土地,藉此拯救房價。

  當董建華站在中環辦公樓頂,看著遊行的人群時,他內心或許會冒出四個字:飲鴆止渴。

  高企的房價摧毀了一批人,而正是因為被摧毀的這批人“自我保護”的意誌,降低房價的政策無法展開,香港樓市開始進入新一輪的循環。

  自那以後,特區政府再沒有提出任何大型公屋居住計劃,反而都在為房價站臺。大部分港府高官,都在接受采訪時不遺余力勸說大家買房。

  圍繞土地,香港投資家族們與特區政府,開始了一輪又一輪的博弈。而這一切,已與黎生無關。

  他的含恨離去,僅僅成為泛民議員引導輿論的數字和案例。

  在付出了終生積蓄、償還數年貸款後,他不僅失去了房產,還被迫承受了數百萬的新債務。

  但願像黎生的悲劇,不再上演。

  (註:為保護個人隱私,文中主人公用的化名。)

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(責任編輯:婁在霞 HN151)
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