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房企融資接連受挫 規模效應或是終極答案

2018-06-01 07:16:30 21世紀經濟報道 
  本報記者 張敏北京(樓盤)報道

  房企融資困局

  房企境內融資環境正在呈現持續收緊的局面。短短十天,已有共計5筆境內公司債遭遇中止發行,其中包括碧桂園的一筆200億的債券。1-4月份,房地產開發企業到位資金4.8萬億元,同比增長2.1%,增速從去年年底的8.2%持續回落。自2016年10月的地產調控以來,上交所、深交所、銀監會等紛紛發文,地產融資全面收緊。先從債券融資開始,地產債發行一改2015、2016年爆發式增長態勢,2017年房地產業發債金額驟減七成。銀行貸款方面專項檢查、規範銀信類業務通知也嚴禁銀行資金違規流入房地產,通過私募資管計劃委外資金流向地產也被禁止,房地產類信托監管在2017年後半年開始也持續收緊。

  目前,銀行對於開發商的授信政策基本是建立白名單制度,大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。相應地,海外融資規模不斷增加,並成為現階段房企的一項重要資金來源,但海外融資的成本也在提升。(林虹)

  導讀

  據記者從多家金融機構了解到,大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。

  雖然還未到資金最緊張的時刻,但作為房企核心競爭力之一的融資能力,正迫於大環境的影響而出現變化。

  5月19日以來,房地產企業共有5筆境內公司債遭遇中止發行,其中包括碧桂園的一筆200億的債券。這也延續了近期境內融資難度加大的態勢。

  相應地,海外融資規模不斷增加,並成為現階段房企的一項重要資金來源。但海外融資的成本也在提升,如華南城於5月25日發行的一筆美元債券,利率就達到10.875%。

  調控政策不斷加碼,以及行業競爭加劇,使得房企在資本市場的話語權逐漸減弱。相比大型品牌房企,中小企業的困境尤其明顯。某上市房企人士向21世紀經濟報道記者表示,很多銀行和基金已經停止向30強之外的房企放貸,即使拿到貸款的企業,成本也普遍偏高。

  “現階段,規模就是話語權。”前述房企人士指出,融資額度的獲取和融資成本的控制,是大型房企在此輪調整中的重要優勢。隨著“規模效應”延伸到融資端,行業的分化大勢也將愈加明確。

  融資成本繼續擡高

  近期房地產企業遭遇中止的五筆境內融資,形式均為公司債,主體分別是龍湖、碧桂園、富力、花樣年、合生創展。雖然中止原因各異,但境內融資如此密集地遭遇擱淺,在以往並不多見。

  有房企人士向21世紀經濟報道反映,隨著樓市調控的加碼,監管層對房企發債的審批周期加長,對資金用途和項目的審核愈加嚴格。另一項重要來源銀行貸款,也出現審核流程趨嚴、放款周期拉長、資金成本提高的現象。

  部分淡化了房地產屬性的發債項目,則順利過關。華夏幸福(600340,股吧)於5月31日宣布,公司成功發行2018年第一期公司債券,面值不超過50億元(含)。但在近期的境內融資中,這種案例並不多。

  相應地,海外融資規模明顯增加。中原地產的統計顯示,2018年前5月(不含5月31日),房地產企業海外資本市場融資數據達到71筆,比去年同期增加40筆;融資金額293.72億美元,同比上漲130%。

  最近幾年,房企的融資方式、成本都在不斷發生變化。

  2015年1月,證監會正式頒布《公司債券發行與交易管理辦法》,公司債首次對房企大幅放開。華創證券指出,2015年和2016年,房地產行業境內發債金額分別高達4668億元和8094億元,同比分別增長985%和73%。

  2016年10月底,上交所、深交所相繼發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案》,實行“基礎範圍+綜合評價指標”的分類監管標準,規定公司債的募集資金可以用於還貸、開發項目和補充流動性資金,不得用於購置土地。受此影響,2017年房地產業發債金額驟減七成。

  作為替代,ABS和中票成為當年的主要融資方式。且從2017年開始,企業逐漸將目光轉向海外融資,對後者的依賴性也大大提高。

  房地產企業的融資成本,則處於不斷上升的趨勢。根據21世紀經濟報道記者測算,2016年,國內發債平均成本在4%-5%的水平,部分企業可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超過6%。訴諸海外的部分,資金成本也因美國加息而擡升,且普遍不低於國內融資。

  5月29日,時代中國宣布將發行本金總額4.5億美元的3年期優先票據,年息為7.85%。此前的5月25日,華南城稱完成發行於2020年到期的1.5億美元優先票據,成本達到10.875%。

  這一系列變化,與調控走勢息息相關。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,一方面,企業拿地補倉意願仍然較強,維持著對資金的較大需求;另一方面,調控加劇,流向房地產業的資金越收越緊。在資金面供不應求的狀態下,無論融資方式如何調整,難度加大、成本提高的趨勢仍然難以改變。

  “規模效應”凸顯

  近年來,在調控中處於被動的房地產企業,逐漸讓出了融資的定價權,後者向金融機構轉移。金融機構的選擇決定了,規模房企的優勢正不斷凸顯。

  北京某知名基金管理公司負責人向21世紀經濟報道記者表示,只在30強房企中選擇合作方。因為基金對安全性要求較高,而用最直白的標準來衡量,規模房企的抗風險能力要強於中小企業。

  銀行的態度更是如此,據記者從多家金融機構了解到,大型銀行已很少向50強以外的房企發放開發貸和信用額度,部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企。上述上市房企人士亦驗證了這一說法。

  此外,對於一些盈利模式不甚明朗的新業態,金融機構也多持謹慎態度。如銀行和基金都甚少涉足租賃領域,理由在於“現階段中國樓市的租售比不合理”。在近期遭遇中止的五筆公司債中,花樣年和富力的債務類型均為“住房租賃專項公司債券”。

  “這兩年拼命做規模的房企,終於嘗到了甜頭。”前述上市房企人士表示。他所在的企業,近兩年實現規模的快速增長,並保持在30強行列。他表示,“規模代表話語權”已是現階段行業的共識。其中,融資層面的話語權尤其重要,因為只有保證融資,才能更好地拿地和收購。

  張大偉指出,融資過程中的“規模效應”一直存在。但當前房地產市場處於調整期,行業也在洗牌階段,這種效應會有所加劇,並進而加劇行業的分化。

  國泰君安在中期策略中也指出, 債權融資對應開發,股權融資對應拿地和整合。在債券融資受挫的情況下,“股權資金湧向大企業,會導致大企業並購小企業,增強定價權,獲得市場的壟斷利潤。”

  經歷了兩個市場“大年”後,現階段房企的資金狀況總體較好,但壓力已經出現。根據觀點指數研究院對50家A股房企的統計,2017年一季度50家A股企業的短期負債均值為611.27億元,此後逐季上升,至2018年一季度已經來到853.77億元。

  這期間,其對應的現金及現金等價物均值卻沒有同步提升,2018年一季度為153.98億元。由此,50家房企的現金短債覆蓋平均倍數也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

  該機構還指出,由於傳統融資渠道收緊,房企正在進行自我“救贖”:一方面通過加速銷售回款來補充現金流,另一方面通過自籌資金等非標方式緩解資金鏈的緊張局勢。

  前述受訪者普遍認為,如果政策層面沒有實質性松動,今年部分房企會選擇降價銷售,並購市場的交易規模也可能增加。
(責任編輯:趙艷萍 HF094)
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