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政策漏洞難補:搖號城市都需要一場“新房改”?| 數據延伸

2018-06-06 08:49:32 90度地產微信號  李敏 苗雪艷
 
 
    搖號,正成為不得已推入樓市的一劑雞血。

  截至目前,天津、南京、長沙、成都、杭州、西安等12個城市實行了買房搖號政策。

  在搖號買房的政策邏輯下,降低在售住宅的價格,平衡市場供需,解決剛需購房問題成為政府部門的理想願景。

  然而,事與願違。公平搖號的政策設計在實際操作過程中失去了公平,這些城市的房價卻在剛需們的“購房恐慌”中直線上升。

  90度地產推出的《新一線購房大數據報告》顯示,在過去的12個月中,杭州掛牌均價從24803元/平米漲到33377元/平米,環比漲幅達34.6%;成都、南京、武漢、天津等地也都成了房價漲幅的城市先鋒。

  從某種角度來說,搖號一刀切磨平了所有購房人的需求差異。但是,當剛需與投資乃至投機需求混雜在一起的時候,助漲的卻是樓市恐慌。不得不說,深圳的“新房改”或許能夠成為熱點城市在政策設計上的另一種出路。而政策設計仍需考驗政府部門的智慧。

Part 1
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  搖號買房並不是什麽新鮮事兒。

  去年五月,上海在全國率先推出搖號買房政策。盡管當時就有聲音指出這一中國樓市特色現象十分荒誕,但令人大跌眼鏡的是,在這一政策出現一年後,從西安到深圳,從杭州到南京,搖號引發的亂象已經如同傳染一樣席卷而來。

  最近,西安南長安街壹號項目被曝光在公開搖號銷售中,通過人為操作搖號結果的方式違規銷售106套商品房。同樣在4月底,深圳蛇口新盤山語海取得預售許可證後,被曝出“80萬喝茶費”的消息,為此,開發商特意緊急聲明否認出現任何“內部折扣”等行為。

  不僅如此,樓市搖號更被認為是堪比“股市打新”,買到就賺到。由此也拋出了一個更加令人深思的問題:搖號對於地方的樓市調控是否合理?

  一方面,在多輪樓市調控後,在行政管控下使得新房價格“失真”,而二手房市場多為C2C交易,價格被行政調控的難度要大於新房,因此可以看出,實行搖號買房的城市,多數都出現了一手房與二手房價格倒掛現象,炒房等投機需求的套利空間就此滋生。

  另一方面,隨著搖號中簽率不斷走低,也在某種程度上人為增加了資源的稀缺性,傳遞出“供不應求”的緊迫性。在羊群效應下,購房者對樓市走向的基本判斷開始走偏,繼續推高房價上漲預期。

Part 2
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  打了這劑雞血的樓市到底被催熱到什麽程度?

  以90度地產發布的《新一線購房大數據報告》為例,報告中所選取的城市樣本多為目前已實行搖號的城市。從成交價來看,杭州、南京在第一梯隊,目前成交單價均突破3萬元/平米;武漢、天津是第二梯隊,成交單價2萬+;成都、重慶(樓盤)相對處在價格窪地,成交價均超過1萬元/平米。

  而從掛牌價來看,這些城市的業主也信心爆棚,特別是杭州和成都。杭州掛牌均價從24803元/平米漲到33377元/平米,環比漲幅達34.6%;成都掛牌均價從11643元漲到16843元,金額上漲超5千元。武漢、成都屬於穩中有漲,價格波動相對較小。

  當然,樓市升溫一方面說明這些城市的吸引力足夠強勁,另一方面也說明城市的供給和需求仍存在不平衡的關系。以5月底開盤遭萬人搖號瘋搶的杭州某項目為例,新盤均價僅1.85萬元/平米,周邊二手房均價已達3萬。這就意味著買到新房轉手賣掉就能賺到,短期內存在可觀套利空間。

  思源地產市場發展部副總經理郭毅告訴90度地產,各地政府嚴厲管控房價的背景下,新房市場突出的性價比優勢激活潛在購房需求,其實說明需求依然旺盛,一旦遇到高性價比的產品,自然會促進需求的釋放。

  但是,這還會引發另一個問題,需求雖然旺盛,但供給嚴重不足。事實上,已有不少新一線城市出現了此問題。比如,按照易居發布的4月份100個城市新建商品住宅存銷比數據,杭州以2.8個月排名倒數第一,也就是說按照當下的去化速度,不到3個月就面臨無房可賣的現狀。新房資源稀缺,當然會引發搶購。

Part 3
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  不可否認的是,地方政府推出新房搖號政策是希望能體現公平。

  但問題在於,對於購房群體而言,從表面上看每個人的搖號機會雖然是平等的。但由於購房者的資源稟賦往往是不一樣的,同樣概率的搖號在某種意義上來說也就存在不公平。

  簡單來說,搖號人群中既有真正的剛需,也有衝著價差而來的投機者,當剛需混雜投機需求,搖號其實並不能真正意義上遵從“房住不炒”大方針。

  關鍵似乎仍在於供應。

  根據上海易居房地產研究院報告顯示,4月份以來,百城住宅庫存已經出現了連續33個月同比下跌的現象。從去化周期來看,2018年4月份,100個城市新建商品住宅存銷比(庫存去化周期)為10.3個月。除了杭州去化周期為2.8個月外,南京4個月,成都5.1個月,長沙9.8個月、武漢10.8個月,西安11.5個月,深圳12.1個月,上海12.1個月。

  按照去年主管部門下發的一份文件,房地產消化周期在12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不只要顯著增加供地,還要加快供地節奏。從這一供地的緊迫度標準來看,這幾大搖號城市都已經處於“增加供地”階段,而南京、杭州、成都則更是要加快供地節奏。

  不過,從某種意義上來說,樓市資源的稀缺性是被市場參與者自身“制造”出來的:盡管城市已經加快土地供應,在庫存十萬火急情況下,開發商進場意願卻不高。

  據浙報傳媒地產研究院的統計,2016年下半年至2017年上半年,杭州市區(不含富陽區和臨安區)共有689.7萬平方米涉宅地出讓,而這些可建面積中到目前為止只有135.1萬平方米上市,至今仍未上市的項目體量占總出讓宅地的80.4%。

  或許深圳的“新房改”能夠成為熱點城市在政策設計上的另一種出路,深圳政策的最大的變化是在人才房、安居房這兩部分,比重占到40%,價格便宜。而商品房比例壓縮到40%,且以普通商品房為主,這是多年來以地方政府為主體提出住房制度改革的第一次試點。
(責任編輯:徐帥 )
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