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長達18年的深圳樓市規劃:未雨綢繆還是不切實際?

2018-06-11 08:41:21 和訊房產  黃冬艷 90度地產

  作者:黃冬艷 本文轉載自微信公眾號:90度地產

長達18年的深圳樓市規劃:未雨綢繆還是不切實際?

    6月7日,高考第一天,首場語文科考場內,考生們正在奮筆疾書,廣東今年的作文題是關於“2035年時光瓶”,2035年中國要基本實現社會主義現代化的目標,現在的你想對未來的那一代18歲的人說什麽?

  還真是無巧不成書,數百萬準大學生們在考場裏想象要跟2035年的人說什麽的時候,那群18年後的考生的家長,也恰巧正在為一則剛剛提出,且將持續到2035年的18年計劃而苦苦思索。

  高考前夕,過去一年全國調控潮中較為低調的深圳,於6月4日宣布了一則被業內堪稱歷史性的最新住房改革意見稿,對2018年-2035年的住房及土地結構、比例提出了明確的目標——未來18年深圳將累計新增170萬套住房,其中人才、安居及公共租賃房等保障性住房將總計提供不少於100萬套,未來市場商品住房僅占四成。

  像高考考生一樣,這份目前國內時間跨度最大的住房改革意見稿也類似深圳市政府針對房地產市場問題交出的答卷。

  上述意見稿公布後,在市場上引起廣泛討論,雖然目前尚未有更具體的細節敲定,但不少行業人士給出了相對肯定的評價,認為該計劃在解決住房失衡問題起到的是積極正面的作用,邁出了實質性調整供給結構,推進租購並舉的一步。

  然市場與消費者都是在變的,這份被裝進了“時光瓶”裏,一下子提出了未來18年的住房目標方案,最終能得多少分,是否真的能解決深圳房地產市場所面臨的供需及房價問題,恰恰成了目前市場最大的疑問。

  170萬套供應

  政府“攤大餅”?

  實際上,對於深圳住房結構的調整,不少業內人士表示並不意外,去年住房租賃被提上國內房地產市場議程後,深圳已開始從多方面強調要提高保障性住房供應,推進建立租購並舉的房地產制度,推動長效機制進一步完善。

  且深圳早前的十三五住房建設規劃中也已經明確,2016-2020年十三五期間深圳新增的住房需求總計將達到180萬套,其中,購房需求約70.8萬套,租賃住房需求約109.2萬套。2018年住房保障部門將繼續加大籌集建設和供應的力度,預計保障房供應比2017年還有所增加。

  過去一年,深圳供應的住宅用地也全部為只租不售的土地,今年初以來出讓的住宅用地往往不是只租不售,也會帶有一定限售年限。

  此番深圳市住建委發布的《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》,也背負著解決住房供需不平衡,結構不合理,房價高企等難題的使命。

  解決的措施重點主要包括:租購並舉,未來市場商品住房占住房供應總量的 40%左右,且以普通商品住房為主,其他三類保障性住房人才住房及安居房、公共租賃住房各占總量20%。住房整體出售及出租各占50%。

  到 2035 年,新增建設籌集各類住房共 170 萬套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100 萬套,同時擴大保障性住房申請對象範圍。

  人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的租售價分別為市場價的60%、50%、30%,且人才及安居房實行封閉流轉。

  從 2018 年起,在新增居住用地中,確保人才住房、安 居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於 60%,並在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  有人說,深圳市政府攤的這個“大餅”,是一個“大膽又有壓力的目標。”

  大膽在於,走在改革開放前沿的深圳,此次也是國內首度明確將住房結構中保障性住房比例調高到六成,市場商品住房僅四成的城市,重塑住房供應體系的同時將規劃目標從普遍的三五年期延長到了18年。

  另一方面,相比其他一線城市,深圳過去數年的住房供應始終不多,且有連年下跌的趨勢,供給壓力漸增。以剛剛過去的2017年為例,年內深圳商品住宅供應量僅有約3.37萬套,已經處於近十年的最低,其中有限購限售帶來的影響,也有土地供應量不足的原因。

  而按照最新公布的意見稿,2018-2020年三年內,深圳需要新增的住房就達到了42萬套,也就是平均每年需要供應約14萬套新房,其中每年的人才及安居房至少需提供8.3萬套。此後2021-2025年供應45萬套,2016-2035年供應83萬套。

  深圳住房建設局負責人解釋,2018年-2035年總計供應170萬套新房的界定,是根據2017年底深圳的常住人口為1253萬人,預計2035年會達到1800萬人,新增550萬人,預計新增住房需求180萬套,因此“將住房總量目標確定為170萬套是必要的,可行的。”

  控了房源

  能控房價嗎?

  “供應量少,但積壓的需求量還很大,這將是一個長遠的過程。”深圳職業技術學院鄧誌旺教授分析表示。

  不過,鄧誌旺認為,目前國內的調控政策及規劃目標多為中短期,類似於頭痛醫頭,腳痛醫腳般,往往容易導致市場喪失信心,波動亦較大。深圳此番對住房供給作出了橫跨18年的長期規劃,政策目的是給予了市場一個明確且穩定的調控預期,讓購房者“心裏有數”,起到“定心丸”的作用。

  實際上,深圳的房改新政與新加坡已實行多年的住房供給模式有類似之處,政府提供不同於市場商品房的保障性住房,讓不同的群體選擇不同的住房,從而滿足大部分人的居住需求,從而穩定市場。

  鄧誌旺指出,深圳政府此舉,目的也是要通過控制房源供給端,將房子給到有需要的群體,疏導因為市場長期供求不平衡所積壓下來的部分需求。

  換句話說,深圳的房子本來就不夠了,且囿於土地資源越來越少,未來能增加的供應也還是有限的,為了平衡供需關系,避免房價過高嚇跑城市發展所需的人才,政府希望將有限的住房重新調整結構,將更多保障性房源給原本需要擠破頭搶市場商品房房的剛需群體,從而減少市場需求端的壓力。

  不過,第一太平戴維斯投資部董事吳睿亦分析稱,構建新住房體系的措施固然好,但目前這一60%保障性住房的系統具體細節尚未能敲定落地,離真正的結構調整還有一定的差距。

  且市場仍處在限購調控中,夾心層必定也會有既不滿足60%保障性住房的申請條件,又不滿足40%的市場商品住房的群體,這些問題都還有待進一步的商榷解決。

  但總體來看,新提出的住房改革政策要加大租賃住房比例,短期內確實能在一定程度上借助結構調整緩解市場住房供給壓力,給予購房者穩定的預期。

  然而,“沒有房子買”和“買不起房子”是目前國內購房群體面臨的兩大難題,量的問題緩解了,市場同樣擔憂的價格高企問題是否也能在此計劃施行後一並解決?答案則未必。“一個政策不可能可以解決所有問題的。”

  深圳市場商品住房供應緊缺本就是房價高企問題的關鍵,盡管保障性住房比例增加後,住房需求得到一定的緩解,但市場商品房的供應也被進一步壓縮,供應持續不足反過來將更容易導致該部分房價繼續增長。若未能有針對性措施,一旦市場商品房價格增長,人才及安居房等打六折的房源也必然水漲船高。

  且不論需求得到多少舒緩,在粵港澳大灣區的規劃推動下,未來無論是深圳還是深圳周邊區域,各方面配套都會越來越好,房價也更有了繼續增長的理由。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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