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華遠地產獲“B+”評級;展望穩定

2018-06-11 09:34:48 和訊房產  標普

  2018年6月6日—標普全球評級6月4日宣布,授予華遠地產股份有限公司(華遠地產)長期主體信用評級“B+”,展望穩定。

  該評級表明華遠地產的經營規模較小,市場份額較低,且由於其在北京本土市場以外的擴張活動而帶來執行風險。由於其激進的增長意願,我們還預計該公司的杠桿水平將持續上升。華遠地產的地域多元化正在提升,且由於國企身份其融資成本低於可比同行,這些因素緩解了上述不足。我們將該公司的個體信用狀況評估為“b”。

  華遠地產評級受其母公司華遠集團有限公司(華遠集團)信用狀況的支撐。我們評估華遠地產為華遠集團的核心子公司,且預計其將持續作為“b+”集團信用狀況的主要驅動因素。

  我們認為,未來兩年華遠地產的房地產開發業務在華遠集團合並收入中的占比將持續高於95%。該集團的其他業務包括零售、財務投資、及高科技開發,都還處於早期階段,還無法帶來顯著現金流。

  我們認為,華遠集團持續受到北京市西城區政府特別支持的可能性為“一般”。華遠集團由西城區國務院國有資產監督管理委員會全資持有。

  我們認為華遠地產的增長意願較為激進,這將帶來執行風險。該公司2018年的合約銷售額目標為人民幣120億元,而其2017年的合約銷售額僅為77億元。我們還認為華遠地產在北京以外地區的擴張仍處於早期階段,盡管其在北京的經營時間較長,但該公司的市場份額和品牌認可度有限。該公司在購地方面保持其審慎記錄。然而在2014年更換管理層後,自2016年華遠地產的增長意願顯著上漲。

  我們認為,華遠地產擴大的地域及產品多元化緩解了執行風險。在擴大其已覆蓋城市的市場份額並拓展到二線城市的進程中,華遠地產的銷售額和項目多元化已逐步改善,盡管仍低於可比同行。華遠地產的土地儲備自2015年的僅覆蓋三座城市擴大到2017年的七座城市。自2015年該公司的業務區域已擴展至中國西部地區(如重慶)和南部地區(如廣東省)。華遠地產還通過在廣州收購高端別墅項目而擴大其產品組合,相較過去其側重中端市場。

  我們認為,華遠地產未來兩年的盈利能力將因土地成本和建設成本快速上漲而承壓。華遠地產的經營區域多在競爭激烈且政策調控嚴格的一二線城市。我們認為,在調控政策壓力下,該公司合約銷售額的增長將無法完全抵消成本上漲。因此我們預計,華遠地產2018和2019年的毛利潤率將從2017年的27.8%下降至22%-23%區間。

  我們認為,華遠地產的土地儲備不足以支撐其增長意願,未來數年內該公司需要大規模購地。華遠地產當前的土地儲備為380萬平方米,僅夠滿足其未來2-3年的發展所需。2018年前5個月華遠地產進行了激進的購地活動,共支出83億元收購了位於重慶、天津、佛山、長沙和涿州的地塊。公司土地儲備中僅有5%位於北京。

  我們預計,為滿足公司擴張需求,華遠地產的債務規模將從2017年的178億元,增長至2018年的約220億元及2019年的280億元左右。其債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)比率也將從2017年的5.4倍增至2018年的約8.6倍。同時,其EBITDA對利息覆蓋倍數也可能會從2017年的4.6倍降至2018年的2.5倍左右。

  我們認為,相較於規模相似的其他房企而言,華遠地產的融資成本有競爭優勢且融資渠道良好。得益於自身的國企背景,華遠地產的總體融資成本在過去3年內有所下降。該公司2017年的平均融資成本保持在了5.61%的低位水平。不過,考慮到內地信貸環境日益收緊,我們預計其平均融資成本將有所上升。華遠地產的資金來源中僅有不到10%來自於委托貸款,因此我們認為其面臨的非標融資風險較為有限。

  穩定展望反映我們預期,華遠地產未來兩年內的合約銷售額將保持小幅增長,盈利水平將穩中有降。考慮到其激進的增長意願及購地支出需求,我們預計,該公司的財務杠桿將會小幅上升。

  穩定展望同時反映出,我們預期華遠地產通過華遠集團獲得西城區政府特別支持的可能性仍為“一般”。

  如果華遠地產的債務對EBITDA比率升至大幅高於我們預期的約9倍水平,我們就可能下調其評級。若(1)該公司未來兩年的舉債購地激進程度大幅高於我們預期;或(2)該公司的收入嚴重不及我們預期,我們就可能下調其評級。

  如果我們評估華遠集團獲得政府支持的可能性弱化,我們也可能會下調華遠地產的評級。

  未來12個月內華遠地產獲評級上調的可能性較低。若華遠地產能在持續擴張的同時控制財務杠桿,使債務對EBITDA比率持續低於5.0倍水平,我們就可能上調評級。

  如果我們評估華遠集團獲政府支持的可能性提升,我們也可能會上調華遠地產的評級,但這一情景發生的可能性較低。

(責任編輯:徐帥 )
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