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吳亞軍為什麽瘋狂增持龍湖?

2018-06-13 07:50:03 和訊房產  薛楠

  作者:薛楠  本文轉載自微信公眾號:地產K線

    在中國,最土豪的是房地產商,最大的舉動是買買買,時不時曝出個地王,都是以億元起步的。

吳亞軍為什麽瘋狂增持龍湖?

  最近有個女人很土豪,當然,她有土豪的資本和任性,她就是被為“中國女首富”的龍湖地產(00960.HK)董事長吳亞軍。她買的不是珠寶、不是奢侈品、也不是被稱地產商稱為命根子的土地,而是龍湖地產的股票。

  當別的房地產商為融資、發債、增現金流、降杠桿犯難的時候,吳亞軍家族信托從今年4月份以來,斥資2.83億增持龍湖地產的股票,顯得格外引人註目。此舉背後的意圖是什麽?

  2.83億的增持

  據港交所資料顯示,龍湖地產獲大股東董事長兼總經理吳亞軍家族信托於5月29日及30日在場內以每股均價23.5港元及22.7542港元分別增持54.35萬股和500萬股,2日合共增持554.35萬股,涉資約1.27億港元。增持後,吳亞軍家族信托最新持股數目為25.9676億股,持股比例由43.74%升至43.83%。

  吳氏家族信托是於2008年6月11日,由吳亞軍作為設立人及匯豐國際作為受托人設立的一項全權信托。吳氏家族信托的受益人包括吳亞軍的若幹家族成員。

  記者查閱梳理後發現,這並不是吳亞軍家族信托年內的第一次增持。

  5月23日、24日及28日,吳亞軍家族信托在場內以每股均價23.4708港元、23.4990港元、23.4998港元分別增持61.75萬股、20萬股及81.9萬股,三日合共增持163.65萬股,涉資約2470萬港元。

  4月23日,吳亞軍家族信托在場內以每股均價22.7863港元增持159.65萬股,涉資約3637.83萬港元。

  4月17日、18日、19日吳亞軍家族信托在場內以每股均價23.4785港元、23.2223港元、22.8港元分別增持100萬股、200萬股及1.15萬股,三日合計增持301.15萬股,累計涉資約7018.53萬港元。

  4月3日、4日,吳亞軍族信托在場內以每股均價23.4999港元、23.0391港元分別增持335.85萬股、40萬股,兩日合計增持375.85萬股,涉資約8814萬港元。

  據此初步統計,從今年4月-5月期間,吳亞軍家族信托在場內分5次,共計11天,增持龍湖地產股票,共計3.4639億港元,折合人民幣2.83億元。

  如何理解上市公司高管和大股東增持自家股票的行為?

  一般可以分為三種情況:一、大股東出於對控制權的考慮。這類公司的股東增持主要是基於公司控制權分散,持股比例小的大股東;二、出於各種類型的目的維持市值。比如:近期有融資需要的上市公司股東,可能會采取這種行為;重大利好或收購之前的增持;上市公司大股東股權質押比例過高,股價經過了持續大幅的走低,可能會導致大股東質押的股權面臨平倉的風險;定向增發價格出現倒掛;員工持股計劃實施後員工被套牢等情況;三、出於對上市公司產業價值重新認識,對公司長期發展看好的價值投資。

  結合龍湖地產的情況來看,吳亞軍家族信托的增持,主要是在向外界傳達對其對企業發展看好的信心,進而消彌企業內部不穩定帶來的負面影響。

  龍湖高管離職潮

  今年上半年,龍湖地產遭遇了一場高管離職衝擊波,從集團高管到城市總經理,都有人員離開。當年,吳亞軍從中海地產高薪挖來的一批高管,目前離開的已經所剩無幾。

  雖然此事已經過去了一段時間,仍然為業內樂道,這中間究竟發生了什麽?

  回顧一下,吳亞軍一直對人才的任用有她的重視和認知。

  龍湖上市,銷售額達到500億元之時,吳亞軍在龍湖集團內部掀起一輪向中海地產學習的浪潮,並把一批有著中海背景的高管招致麾下。

  吳亞軍自己曾說,2011年,一些城市銷售明顯放緩,讓她開始正視龍湖內部存在的隱患。團隊更叠帶來的組織損耗是其中之一。2011年,龍湖營銷大將蔡雪梅、陳凱等分別接到了世茂、復星等拋出的橄欖枝,一批人隨之而去。她面對的是一個需要磨合的新團隊,大部分地區總經理基本上都是新任職,許多公司項目管理部團隊也是新人多,或多或少的效率損失、決策損失和組織損失在所難免。

  為了維系管理層的重要人才,2017年,吳亞軍為龍湖的高管們設計了一套合夥人股權激勵制度。這個合夥人制度,被稱為“打造一個精神和利益的共同體。”

  據龍湖內部文件顯示,合夥人整體結構分為四層:永久合夥人(在任CEO)、長期合夥人、高級合夥人、正式合夥人,第一屆規模141人,第一年選出109人位合夥人。除了現任 CEO 邵明曉,還有 12 位長期合夥人、36 位高級合夥人和 60 位正式合夥人。

  在這一制度設計中,龍湖提供現金+股權的方式,分配原則不是跟股價或個人績效綁定,而是和公司整體業績及利潤表現直接相關,不涉及項目跟投。司齡滿兩年,投票產生,一旦入選,不需要任何形式出資,便享有股權池及現金池分配權益。

  每屆合夥人任期為三年,設定彈性退休和自動退休條件。合夥人一旦不能履行公司所要求的舉薦人才、傳承文化、開拓業務的“戰略性意義工作”,就會失去連任資格。

  為了加快發展規模,吳亞軍也是想盡辦法。 2016年以前,龍湖地產的發展勢頭並不迅猛,年增長率在10%左右。銷售額在500億元附近。2016年開始,龍湖加快增長規模。2016年,龍湖實現銷售額881.4億元。2017年,龍湖的銷售額為1560.8億元,從房地產企業排行榜第15名躍升至第8名。

  為此,吳亞軍曾提出“平臺+端”的變革構想,“平臺”指集團成立資源與業務平臺,“端”指各地區公司。未來,龍湖的平臺要支持各地區公司端口。在吳亞軍的大力主推下,咨詢公司也加入進來,做組織架構的設計與優化。

  不同與一般主流房地產公司普遍采用的三級管理架構,即在集團下設區域公司,再在區域公司下設城市公司。龍湖的變革旨在一方面加強集團集權,另一方面消減成本、提高管控效率。

  然而,邵明曉主持下的轉型,也帶來了龍湖內部的人士動蕩,最直接的表現就是高管離職潮。

  半年之內,副總裁袁春、投資發展總經理徐愛國、戰略部總經理王亞軍三位集團高管離初職,煙臺、南京、上海在內的多個城市總經理離職。

  再來盤點當初高薪請來的中海高管們,顏建國回歸中海,張澤林轉投協信,李宏耕、袁春、徐愛國相繼辭任。他們在為龍湖打下千億江山之後都已經離散。現在,所剩人員中具有中海背景的,還有廣州龍湖總經理毛文斌、杭州龍湖總經理張旭忠,以及深圳龍湖總經理的胡若翔。

  可見,理想很豐滿,現實很骨感。事情的發展與吳亞軍的設想,出現了一定的偏離。

  業績承壓和沽空

  根據克爾瑞發布的2018年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜,龍湖集團以760.1平億元的銷售額名列第8位,但從1-5月的月度銷售額分析來看,龍湖地產在業績上也承受了一定的壓力。

吳亞軍為什麽瘋狂增持龍湖?

  從上表數據可見,今年2月和4月,龍湖銷售出現了負增長,以4月份為例,同比下降5.35%,是銷售額前十大房地產企業中僅有的兩家同比下滑的房企之一。5月份銷售額有所升,創出今年單月最高值。

  今年4月,國內有財經媒體做了吳亞軍滯留境外的報道。龍湖董事長吳亞軍在長達8個月的時間裏,沒有回中國內地,甚至在2018年初舉辦的公司內部年會上,她本人也未出度,只是給員工發來問候視頻,公司工作由CEO邵明曉主持。消息一出,外界各種擔憂和顧慮,引發了龍湖海外債的一輪拋售。

  據港股沽空數據顯示,截至2018年5月9日,港交所地產板塊上市公司的3天平均沽空比率和5天沽空比率排名中,龍湖分別以28.1%和24.23%的沽空比率高居第五位和第二位。

  從目前對公告的梳理情況來看,吳亞軍族信托開始多次增持龍湖地產股票,從時間點的選取上也是集中在4月和5月,難道只是巧合?還是另有深意?

  吳亞軍滯留境外、高管離職潮、4月份業績下滑、被沽空。平撫多事之秋的龍湖地產,才是吳亞軍巨資增持股票的動因。

  與吳亞軍大手筆巨資現金增持相對應的是,證監會等監管部門對房企發債的政策有了變動,發債遇阻是目前行業的面臨的問題。

  據統計,2018年5月40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元,環比4月的769.12億元減少了41.34%,融資總額創近一年來的最低。

  近日,龍湖向上交所遞交調整後的公司債募集說明書縮減了發債規模:由原來的80億人民幣額度縮減為50億。公告稱擬將募集金額的35億元用於償還有息債務,剩余的15億元用於補充流動資金。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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