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被房價耽誤的西安,後勁有多大

2018-06-13 21:25:17 和訊名家 
文丨西部君
文丨西部君

  6月12日,易居研究院發布了全國100個城市住宅價格市場研究報告:5月,100個城市新建商品住宅成交均價中,一線,二線,三、四線城市均價分別為41659元、13197元和10350元,同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。

以上是新建商品住宅成交均價增幅排名。增幅前10的城市,三、四線城市占7席,受此影響,三、四線城市均價過萬持續9個月。
  以上是新建商品住宅成交均價增幅排名。增幅前10的城市,三、四線城市占7席,受此影響,三、四線城市均價過萬持續9個月。

  入圍的二線城市中,我們又看到一個熟悉的影子:西安。

  註意,因為是同比數據,42%的增幅只是相對於2017年5月而言。4月同比增長為73.89%,而2017年5月環比增幅只有不到2%。可見,雖然5月的同比增幅依舊全國領先,但它更多還是前幾個月暴漲的結果。就剛過去的5月來看,增速有所放緩。

  1.一年之間,西安房價趕超多少城市

  五一前夕,住建部約談了包括西安、成都、太原、海口、三亞、長春等12個城市,西安則針對商品房規劃用途為“公寓”的產品,再次重申強調限購;5月28日,要求所有商品住房價格申報一律實行網上申報。西安5月的房價增速放緩,說明調控加碼起到了作用。

  不過這一輪的高速增長,還是將西安的房價明顯提升了一個檔次。

主要城市的房價中位數顯示,2017年年初,西安的房價不僅沒有踏入萬元俱樂部,甚至只在6000—7000左右徘徊,而此時的西部三雄之一的成都,已經逼近萬元。
  主要城市的房價中位數顯示,2017年年初,西安的房價不僅沒有踏入萬元俱樂部,甚至只在6000—7000左右徘徊,而此時的西部三雄之一的成都,已經逼近萬元。

  上述納入統計的二三線城市中,除了東北沈陽,房價水平都比西安要高。到2017年年底,這個位置依依舊沒有變化,不過已經完成了對長沙、大連和煙臺的趕超。

從時間縱向來看,2017年一年時間,西安的房價從7000到破萬,速度不可謂不快。不過在城市之間橫向比較的話,可以對比下2017年主要城市的GDP排名:
  從時間縱向來看,2017年一年時間,西安的房價從7000到破萬,速度不可謂不快。不過在城市之間橫向比較的話,可以對比下2017年主要城市的GDP排名:

GDP高於西安的城市,除了長沙,房價全部超過了西安。而GDP低於西安的城市,也有濟南、福州、合肥、廈門等地區房價高於西安。
  GDP高於西安的城市,除了長沙,房價全部超過了西安。而GDP低於西安的城市,也有濟南、福州、合肥、廈門等地區房價高於西安。

  不過隨著西安發力搶人,放松落戶,趕超的速度也在明顯提升。我們來看看最近的4月房價中位數數據排名:

西安排在第27位。在經過了一輪快速的增長後,已經將南昌、重慶、無錫、大連、長沙、太原等多個地區甩在了後面,向二線城市中上遊靠近,在全國的房價排名,與GDP的位置更加接近。當然,仍然遠遠落後於青島、三亞等旅遊城市,也落後於珠海、佛山等地。
  西安排在第27位。在經過了一輪快速的增長後,已經將南昌、重慶、無錫、大連、長沙、太原等多個地區甩在了後面,向二線城市中上遊靠近,在全國的房價排名,與GDP的位置更加接近。當然,仍然遠遠落後於青島、三亞等旅遊城市,也落後於珠海、佛山等地。

  2.對比南寧,西安的房價很良心

  對比GDP前20的格局,西安的房價雖然漲勢驚人,但最終水平遠遠談不上離譜,更多是一種補漲,與資金從一線城市擠出、搶人大戰以及西安最近火熱的營銷不無關系。

  同樣是西部城市,還可以跟南寧進行對比。可能讓很多人想不到的是,即便是經過了一年的高速增長,西安的房價水平,仍然不比南寧高。按照上圖的中位數數據,西安是13814元每平,而南寧是14919元每平,足足相差1000多元。

  在過去一段時間,西部三大城市,西安、成都和重慶,房價漲幅都不算小。4月份的同比增長數據,西安是73.89%,成都是56.4%,重慶是25.07%。而值得一提的是,南寧其實也高達25.76%,高於重慶,同比增幅全國排名第9。

正如西部君此前的分析《數據告訴你,南寧到底有多佛系》,因為缺少營銷動作,南寧的話題度一向不高,所以GDP比西安少3000多億的南寧,過去一年雖然房價漲幅不小,但很少被外界註意到。等到被大家註意到時,已經快逼近成都的水平。
  正如西部君此前的分析《數據告訴你,南寧到底有多佛系》,因為缺少營銷動作,南寧的話題度一向不高,所以GDP比西安少3000多億的南寧,過去一年雖然房價漲幅不小,但很少被外界註意到。等到被大家註意到時,已經快逼近成都的水平。

  對比南寧,西安的房價算得上良心了。不過對於那些搶來的人才,尤其是應屆大學畢業生而言,房價飛漲,仍然會造成巨大的心理壓力。

  3.西安房租也領漲全國

  他們當然可以靠租房過渡,但實際上西安的租金漲勢,也全國領先。

進入2018年以來,絕大部分城市都出現了租金環比增長和下跌混合的情形,持續下跌的城市沒有,持續上漲的城市只有三個,分別是北京、青島和西安。2018年1-5月,與2017年12月相比,西安、北京、青島住房租金分別上漲4.92%、4.39%和3.34%。
  進入2018年以來,絕大部分城市都出現了租金環比增長和下跌混合的情形,持續下跌的城市沒有,持續上漲的城市只有三個,分別是北京、青島和西安。2018年1-5月,與2017年12月相比,西安、北京、青島住房租金分別上漲4.92%、4.39%和3.34%。

  房價、房租上揚,5月會不會是降溫的分水嶺,現在還很難說。調控收緊,的確給西安的房價戴上了緊箍咒,但也得看到,搶來的人轉化成戶籍人口後,必然會產生更大的居住需求,他們要麽租房,要麽買房。

  2016年,西安戶籍新增12.65萬人,2017年新增20.15萬人。而發動搶人大戰後,2018年1-5月就遷入約40萬人,相當於過去兩年新增的總和。那麽,只要房地產市場上的供應跟不上新增的需求,西安房價繼續快速增長,也是理所當然的事。

    本文首發於微信公眾號:西部城事。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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