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前5月樓市調控創新高,限價房調控探索“打補丁”

2018-06-14 07:19:06 21世紀經濟報道  宋興國

  “搖號”與限價,是近期樓市的最熱話題。

  6月13日,據北京日報報道,由於公示信息不全等原因,北京市住建委執法大隊現場要求6月8日獲得“預售許可預告”並在當周末開盤的兩樓盤立即整改,並就兩項目所涉及的違法違規行為進行立案查處。

  作為各地調控政策的重要組成部分,北京等地的限價房即將在近期迎來上市高潮,此前,一些城市的限價房出現了搶房現象,在樓市出現部分回暖的背景下,如何管理限價房,改進相關調控政策,成為關註焦點。

  預期變化微妙

  樓市正在局部回暖。

  易居研究院發布的庫存報告顯示,截至2018年5月底,其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米,環比減少1.6%,同比減少8.2%。百城住宅庫存已經出現了連續34個月同比下跌的現象,其中有73個城市庫存規模低於去年同期水平。

  不僅是全國整體去庫存的持續,在樓市風向標北京,盡管新房項目在六月才開始大規模入市,目前市場反應尚不明顯,但在二手房市場,北京已經出現了復蘇跡象。

  鏈家6月初發布數據顯示,2018年以來,北京市二手房市場持緩慢回暖,除受春節影響的2月以外,其他幾月的交易量均實現環比上升,而5月的增速達到17.9%,在受其檢測的12個城市中排名第二。同時,當月北京中心城四區(東城區、西城區、海澱區和朝陽區)的成交均價環比上漲4.4%。

  “市場預期正在發生微妙的變化”,新城集團高級副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者表示,市場數據之所以局部回暖,根本原因在於住房供不應求,尤其是土地供應趨勢性下降的局面仍未改變。對於熱點城市而言,核心區無地可供已成定局,在“攤大餅”模式被逐漸摒棄的背景下,郊區的土地供應也開始趨緊,商品房供不應求的局面還會持續。

  在歐陽捷看來,一些政策造成了新房與二手房的價格倒掛,“利差”的出現一定程度上提升了購房者的房價預期,放大了購房需求,加劇了市場的失衡,在局部市場出現了一些熱點。

  但多位受訪人士也指出,去庫存速度正在下滑,總體銷售增速也處在相對低速,局部地區的回暖難以開啟樓市新的周期。

  易居研究院副院長楊紅旭則認為,在北京、合肥、蘇州等城市,樓市低迷之後出現了一定程度的反彈,但由於嚴厲的調控仍在持續,貨幣與信貸也依然趨緊,很難判斷這會是一個新的周期的開始,局部地區的反彈難以持久。

  爭議“限價房”

  多位受訪人士均指出,由於局部不斷有新的熱點城市出現,在“控房價”的調控基調下,各地的調控也會不斷升級。

  中原地產研究中心的數據顯示,2018年1-5月,全國房地產調控政策發布多達159次,比2017年1-5月增加60%。其中,5月份,全國超過40個城市發布50次調控政策,刷新歷史紀錄。

  在易居研究院副院長楊紅旭看來,這一輪的調控政策存在幾個典型特點,從區域分布來看,以弱二線和三四線城市為主,“哪裏是熱點,哪裏出政策”;從政策手段上來看,以限售為主,加上限貸限價政策,而限購政策則只在少數幾個城市出現;此外,還有一大特征,是海南、成都等個別地方的調控特別嚴厲。

  其中,引起討論最多的,是部分城市推出的“限價房”政策,也被認為是上述熱點城市下一步調控升級的重要方向。

  為了謀求住房市場穩定,有關部門用強有力的手段將新建商品房的價格控制在一個相對較低的水平線,並在2017年成為調控的重要方向。而限價房在2018年迎來上市高潮,4月初,鏈家研究院發布調研報告稱,限價一定程度上可能導致同一區域新房價格低於二手房價格,“非市場”的價格帶來購房者的爭相搶購。

  這也直接導致了有關城市後續搖號購房政策的出臺。3月以來,南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州等熱點城市先後出臺購房搖號政策。5月底至今,深圳也有兩個項目通過搖號入市。

  但搖號作為保證購房過程公平公正的手段,被認為並不能從根本上解決價格倒掛的問題。有業內人士建議,可以考慮退出限價政策,同時升級限購,從而解決倒掛問題。新加坡南洋理工大學教授黃有光此前對搖號制度的批評也引發熱議。

  歐陽捷向21世紀經濟報道解釋,限價房實際上是高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房體制中,中端有支持的體現,是政府通過“限房價、競地價”實現對購房者的讓利。而之所以出現倒掛,是在於政策體系的不完整,沒有通過政策對限價房與普通商品房做出“劃斷”,“限價房的自住和商品屬性與普通二手商品房沒有區別,這是問題的關鍵”。

  歐陽捷指出,可以通過設置不同的契稅稅率,對流向二手房市場的限價房開征利得稅、對限價房設置不同的限購時間區別等手段,區分限價房與普通商品房,從而強化限價房的自住屬性,解決倒掛的問題。

  5月,北京發布《關於加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》,規定限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值不高於85%的,由市保障房中心收購轉化為共有產權住房,就被認為是這一思路下解決限價房問題的探索。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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