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5月投資、銷售環比增幅逾16%,新開工面積增速創兩年新高

2018-06-14 18:17:46 和訊名家 
  房地產開發投資額同比保持增加,整體持續高位運行;

  新開工面積、土地購置面積增速上行,總體保持快速增長。

  文/研究員 楊科偉、李思潼

  今日,國家統計局公布了2018年1-5月全國房地產行業的各項數據:前5月商品房銷售面積、金額同比分別增2.9%和11.9%,單月增速創去年7月以來新高。房地產開發投資額同比累計增速10.2%,整體持續高位運行;新開工面積、土地購置面積增速上行,總體保持快速增長。

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    5月銷售面積、金額環比漲18%

  同比分別增8%和21%,增速創去年7月以來新高

  1-5月份,商品房銷售面積56409萬平方米,同比增長2.9%,增速比1-4月份提高1.6個百分點。其中,住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額48778億元,增長11.8%,增速提高2.8個百分點。其中,住宅銷售額增長12.8%。

CRIC點評
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  5月份,全國商品房銷售面積、銷售金額環比漲幅在18%左右,同比分別增長8%和21%,增速創2017年7月以來新高,整體商品房均價繼續高位運行。前5月,全國商品房銷售面積、金額累計同比增速也雙雙反彈,市場出現一定程度回暖。主要在貨幣政策微調效應下,一線和二線城市供應增加,三四線城市供求持續上揚等多方因素疊加,諸如西安、重慶等市基本都處於 “無房可賣”的狀態,另外西安、武漢、鄭州“搶人大戰”熱度不減,助力樓市行情向好。

  從銷售區域來看,東部地區市場熱度繼續減退,但降幅有所收窄;而中部、西部、東北部同比全面上升,特別是東北地區銷售面積增速提高1.2個百分點,漲勢不容小覷,受國際局勢變化影響明顯。近期朝鮮半島局勢緩和,東北地區因地緣優勢提升了市場預期,譬如丹東等地就吸引了一部分投資需求前來買房置業,但我們預計可持續性不高,未來該區市場熱度回落為大概率事件。

  總體而言,隨著多城升級調控,在政策不斷延伸至三四線城市的情況下,銷售規模和增速將受到限制。但就6月來說,由於衝擊半年度業績,政府和房企僵持的局面一定程度會被打破,供應放量將帶動成交環比上漲,6月銷售面積和銷售金額有望再創新高。

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    5月開發投資額環同比分別增16.4%和9.8%

  三季度仍將高位運行

  2018年1-5月份,全國房地產開發投資41420億元,同比名義增長10.2%,增速比1-4月份回落0.1個百分點。其中,住宅投資29037億元,增長14.2%,增速與1-4月份持平。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.1%。

CRIC點評
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  5月份,全國房地產開發投資額為10828億元,環比上漲16.4%,同比增加9.8%,投資開發額創去年四季度以來單月新高,但同比增速較上月有所放緩;從1-5月來看,整體投資熱情未減,房企信心較足,開發投資額累計增速保持高位運行,同比累計增速比1-4月份回落0.1個百分點。

  糾其原因,投資增速保持高位主要是受新開工增速和土地購置面積上漲所致。並且由於本輪調控政策時間周期較長、力度未減,資金收縮全面鋪開,開發企業加快出貨速度、搶收業績而帶動開發投資額穩步增長。

  從區域來看,中部、西部區域增速回落,東部地區與1-4月份持平。而東北區域增長19.9%,增速大幅提高了9.2個百分點,可能一定程度上是受東北亞區域前景地緣預期較好影響,其持續性還有待觀察。

  目前金融去杠桿力度有增無減,後期更為嚴格的政策有逐步加碼和落地的可能性,以及銷售增速可能放緩,我們認為,房地產開發投資額增速將維持高位運行並小幅增長,預計下半年開發投資額增速仍保持平穩增長趨勢。

  3

    5月新開工面積達兩年內第二高、增速創近兩年新高

  土地購置維持量升價跌

  1-5月份,房屋新開工面積72190萬平方米,增長10.8%,增速提高3.5個百分點。其中,住宅新開工面積53098萬平方米,增長13.2%。

  1-5月份,房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份為下降2.1%;土地成交價款3522億元,增長16.0%,增速提高2.4個百分點。

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行業數據|5月投資、銷售環比增幅逾16%,新開工面積增速創兩年新高
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  5月,新開工面積2.04億平方米,絕對量處在2016年以來第二高位(峰值2.05億平方米),同、環比分別大漲20.5%和18.9%,1-5月累計同比增幅達10.8%,也創今年新高,房企新開工意願十分強烈,一方面是補庫存的普遍需要,另一方面也說明對未來市場謹慎樂觀,加快周轉以搶收業績。

  一方面諸多一線和熱點二三線城市經歷著價格管控,但目前很多城市操作都有“松動”,房企為了衝刺年中業績,穩步加緊推盤進度,因而新開工面積顯著增長,CRIC監測的68個重點城市5月新增供應量同比上升了16%。另一方面二線城市的人才新政和三四線城市的棚改拆遷,催生購房需求持續釋放,市場熱度整體處在高位維持,為了搶收業績,預計房企新開工量仍將保持快速增長。

  前5月全國土地購置面積同比增長2.1%,較前4月上升了4.2個百分點,增速由負轉正重新回到上升軌道,主要是三四線城市的土地成交量持續走高帶動整體成交面積上行,同時與住宅成交量上行房企補庫存意識增強也有關聯。但城市間表現有明顯分化,其中一、二線僅上海、廣州兩市有土地成交,成交規模幾乎觸底,三四線城市放量增長。預計短期內三四線土地市場面積增速會進一步增長,但土地成交金額由於地價較低的三四線占比大,增速將有所放緩,整體維持成交量上升而成交均價下跌格局。

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    商品房待售面積繼續小幅下降

  庫存下滑趨勢仍將持續

  5月末,商品房待售面積56010萬平方米,比4月末減少677萬平方米。其中,住宅待售面積減少466萬平方米,辦公樓待售面積增加32萬平方米,商業營業用房待售面積減少196萬平方米。

CRIC點評
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  在5月單月商品房銷售面積環比增加8%下,待售面積環比小幅下滑1%繼續穩步下降中,降幅雖有收窄但整體庫存量仍處於下降通道,去庫存效果持續。受供應放量以及部分城市相繼出臺人才新政影響,5月商品住宅成交全線回暖,整體去化加速,住宅待售面積繼續下降,較4月末減少了466萬平方米。預計進入年中房企業績衝刺期,待售面積下滑的趨勢仍將持續,特別是重慶、西安、徐州等近期熱點城市。但當前市場商辦存量較大,結構性風險依然存在。

    本文首發於微信公眾號:克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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