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2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落

2018-06-14 21:04:03 和訊名家 

 

  一.

  銷售面積金額雙雙反彈,

  東部單月銷售增速創今年最高

  2018年1-5月,全國商品房累計銷售金額4.88萬億元,同比增長11.8%,增速較前期回升2.8個百分點;銷售面積5.64億平米,同比增長2.9%,增速較前期回升1.6個百分點,為近一年來累計增速首次回升。5月單月銷售金額為1.26萬億元,同比增長20.63%;銷售面積1.42億平米,同比增長7.99%。銷售金額和面積增速的雙雙反彈,主要是相較於一季度嚴格的預售證管控,5月部分城市出現了預售證和備案政策的松動,房企推盤節奏有所加快。

  從區域來看,1-5月分區域商品房銷售面積累計增速分別為:東部同比下降6.7%、中部同比上升13.3%、西部同比上升9.9%、東北同比上升3.3%;1-5月分區域商品房銷售金額累計增速分別為:東部同比上升2.1%,中部同比上升26.9%,西部同比上升26.8%,東北同比上升18.9%。東部地區由於高基數的原因,銷售面積增速仍負,但5月東部地區單月銷售面積同比增加11.27%,為今年以來最高增速。

  當前政策調控依然嚴厲,房企面臨本年度業績目標的壓力,預計之後會繼續加大推盤,今年地產銷售或超市場預期。

  圖:2017年-2018.5全國商品房累計銷售額及增速

圖:2017年-2018.5全國商品房累計銷售面積及增速
圖:2017年-2018.5全國商品房累計銷售面積及增速

圖:2017年-2018.5全國商品房單月銷售均價
圖:2017年-2018.5全國商品房單月銷售均價

2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落
二.

  投資增速韌性猶在,同比增長10.2%

  (1)成土地市場成交回暖

  2018年1-5月份,房地產開發企業土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份為下降2.1%,5月單月地購置面積2330萬平方米,同比增幅為13.5%,較2017年全年下降13.7個百分點,;1-5月全國累計土地成交價款3522億元,同比增長16.0%,增速提高2.4個百分點,增速較2017年全年降低33.4個百分點。5月單月土地成交價款為1131億元,同比增長21.5%。

  我們認為土地市場的回暖主要是由於政府供地力度的增加,同時土地市場成交價格趨於合理,企業入市的意願增強。

  圖:累計土地成交價款及增速

2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落
  (2)新開工節奏加快

  2018年1-5月份,全國房屋累計新開工面積72190萬平方米,增長10.8%,增速提高3.5個百分點。增速較2017年全年上升0.3個百分點,新開工增速較四月再次回升,並創今年新高,新開工面積提升顯著。融資環境或倒逼企業加快開工節奏,提高銷售速度加速回款。

  圖:2017年-2018年5月累計新開工面積及增速

2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落
  (3)開發投資增速平穩

  2018年1-5月份,全國房地產開發投資41420億元,同比名義增長10.2%,增速比1-4月份微跌0.1個百分點,投資增速猶在,這與我們前期判斷一致。其中,住宅投資29037億元,增長14.2%,增速與1-4月份持平。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.1%。5月單月全國房地產開發投資金額為10828億元,同比增長9.78%。

  之前我們認為,開發投資增速保持高位主要還是由於土地購置費用的貢獻。由於土地購置費較土地成交價款有明顯的滯後性,所以未來兩季度房地產投資仍持續於高位。後期土地購置費的拉動會逐漸減弱,如果企業新開工保持較高的水平,投資增速依然能保持平穩。

  圖:房地產開發投資累計金額

2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落
  三.

  單月到位資金增速反彈明顯,

  銷售改善為主要影響因素

  2018年1-5月,房地產開發企業到位資金為6.20萬億元,同比增長5.1%,較前期反彈3個百分點;5月單月到位資金增速大幅提升至17.4%,銷售改善為主要影響因素。

  圖:房地產開發企業累計到位資金

圖:房地產開發企業累計到位資金組成
圖:房地產開發企業累計到位資金組成

2018年1-5月數據投資韌性仍在,銷售增速全面回落
  2018年1-5月,房地產開發企業到位資金具體情況如下:

  國內貸款10201億元,同比下降2.8%;

  利用外資21億元,同比減少76.2%;

  自籌資金19473億元,同比增長8.1%;

  定金及預收款20122億元,同比增長12.7%;

  個人按揭貸款9250億元,同比下降3.6%。

  房企傳統融資渠道依舊承壓,國內貸款累計增速同比下降2.8%,依舊維持負增長;個人按揭貸款也受到調控政策影響,為9250億元,同比減少3.6%,我們認為地產融資收緊趨勢將延續,去杠桿的影響正在逐步顯現,開發貸和個人按揭貸款的調控在短期內不會得到放松,同時非標收緊也使企業的融資規模進一步承壓。

  定金及預收款為20122億元,同比增加12.7%,5月單月為5135億元,同比增加28.15%,單月增速較前期明顯上升,5月單月銷售反彈帶動了單月到位資金的明顯上行。在國內去杠桿、美元持續加息的背景下,房企融資環境相對嚴苛,加快開工、入市,采用高周轉策略加快現金回流或是企業降低資金風險的最好選擇。

    本文首發於微信公眾號:億翰智庫。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:張洋 HN080)
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