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畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格

2018-06-20 08:38:34 90度地產微信號  艾普大數據
  高考和畢業,是6月關註度最高的兩個話題。一面是剛滿18周歲的年輕人,十年寒窗,魚躍龍門;一面是在象牙塔中渡過四年的青年人,走出校園,邁向社會。

  租房,是大學生適應社會的必修課。“沒在北上廣租過房,不足以談人生;租房沒被騙被坑,不足以談人生”——這不僅是坊間流傳的段子,更是青春真實的殘酷物語。

  教育部數據顯示,2018年全國高校應屆畢業生約820萬人。其中相當一部分人選擇在一線和新一線城市就業。本次大數據報告以北京高校畢業生為樣本,力求真實、準確地展現出畢業生的租房意願和市場生態。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖1-北京高校畢業生租房意願熱力圖
 
超80%片區租金上漲

  90後租客占比近3成

  統計顯示,近年來北京市住宅平均租金持續上漲。2018年5月,全市普通住宅平均租金已突破90元/㎡/月,同比上漲8.57%。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖2-北京租賃市場普通住宅租金走勢圖數據來源:雲房數據研究中心

  雲房數據調查顯示,在北京有代表性的190個片區中,5月租金環比上漲的商圈占比高達82.1%。其中,朝陽區的豆各莊,通州區的雙橋、喬莊、中倉,豐臺區的五裏店,昌平區的昌平縣城、小湯山,門頭溝區的西山,房山區的良鄉,西城區的金融街位列漲幅前十,最高漲幅超26%!只有少數片區租金環比下跌,且幅度較小。

  其中,租金排名TOP20的片區主要集中在朝陽、東城和西城。而在畢業生租房最關註的5個行政區裏,有3個恰好落在貴房子紮堆的區域。理想與現實,勢必會產生博弈。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖3-大學生租房關註區域圖

  從價格漲跌情況來看,5月租金同比漲幅最大的是通州,上漲40.36%;大興、門頭溝、房山、石景山、昌平,漲幅都達到了20%以上;16個行政區裏,僅最遠的郊區平谷租金下降,降幅為8.27%。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖4-北京行政區價格漲跌排名數據來源:雲房數據研究中心

  我愛我家市場研究院院長胡景暉表示,和房屋買賣相比,房屋租賃市場化的特征更為顯著,供求關系對租金價格的影響很大。隨著大學生畢業季的到來,租房市場熱度攀升,5月開始向暑期租賃旺季過渡,預計6月、7月的交易量會繼續上升,甚至超過3月的高點。

  租房市場不同年齡客群占比的變化,也開啟了畢業租賃旺季到來的前奏。我愛我家數據顯示,5月90後租房客群在全部租客中的占比為29.3%,是2017年6月以來,90後占比最高的月份。環比今年4月,90後也是各年齡段占比中增幅最大的一個群體。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖5-2018年北京租客年齡段分布圖

  90後畢業生在6、7月紮堆湧入租房市場,勢必會增加這段時間的租房難度。加之今年租金漲幅本就不低,租住換房率上升,預計今年的畢業季租房形勢會更嚴峻。業內人士建議,想要畢業留京的大學生們最好提早找房,在經濟條件有限情況下,可以選擇合租,通過中介租房時,最好選品牌知名、實力強的中介。

    90後大學生租客畫像:

  追求品質 不吝價格

  艾普英捷大數據顯示,大學生租房人群中男女比例相當,男性占比為54.36%,略高於女性。從年齡構成來看,盡管大學生租房一直是社會熱議的話題,但實際上大四以下的大學生有租房意願的占比均不足3%,到了畢業前期,租房意願急劇飆升,22、23歲的大學生,租房意願疊加後高達90%以上。

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  圖6-大學生租房性別占比
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  圖7-大學生租房年齡占比

  從找房途徑來看,大學生最常用的是58、趕集、百姓網等綜合信息平臺APP,其次是鏈家、安居客、房天下等垂直房產類APP。螞蟻短租、自如等個性化租房APP,也在考慮之列。

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  圖8-大學生找房途徑TOP10

  從關註戶型來看,有高達66.07%的人搜索過一居,近半數的人搜索過兩居,關註三居及以上戶型的,總占比不超過10%。這組畫像,符合艾普大數據過去對90後消費特征的畫像:想獨立、要品質、不敷衍。

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  圖9-大學生租房關註戶型

  從租住方式來看,關註整租的比例高達68.74%,其次是合租,占比為41.26%。大學生有實習期、試用期等實際需求,11.36%的人選擇了短租。靠個性化方案解決的,占比3.25%。關註戶型和租住方式的人群占比,基本是對應的。

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  圖10-大學生關註的租房方式

  從關註租金來看,1500-3000元是關註度最高的價格區間。其中,搜索過2500-3000元房源的人,占比高達63.7%!麥可思研究院調查數據顯示,2017屆大學生畢業半年後月收入為4774元。這意味著在北京租房的大學生,有相當一部分人要用一半以上的薪水支付租金。如果想整租,離開家庭的支持是很難實現的。

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  圖11-大學生租房關註價格段分布圖
畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖12-大學生租房關註熱門小區TOP10

  整體來看,大學生的租房意願和租賃市場的實際情況之間,還是存在著一定的落差和錯位。比如在搜索房源時,有超60%的人選擇了整租和一居,但從實際關註租金區間來看,是遠遠支撐不了整租需求的。這種理想與現實的對撞,會在畢業後相當長一段時間延續著。

    長租公寓:是吃得著的餡餅,

  還是要繞開的陷阱?

  近兩年,伴隨著政策的利好,房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、金融機構和互聯網公司,紛紛試水長租公寓,想在這一新興市場分得一杯羹。

  據媒體報導,北京目前已開業的集中式長租公寓品牌有20多個,算上分散式小品牌,總數可達到70多個。長租公寓,已成為租房的一種新選擇。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖13-北京長租公寓品牌分布圖數據來源:雲房數據研究中心(備註:北京長租公寓市場自如寓市場份額最高,但由於是分散式分布,圖中未做完整展示)

  和普通住宅租賃相比,長租公寓的確具備裝修更好、配套更齊全、服務品質更高等優勢,租金價格相對高也是合理的。雲房數據顯示,從全市範圍來看,長租公寓租金均價與周邊1公裏普通住宅的租金均價,價格落差在1倍左右。平均值價差最大的3個行政區,是通州、東城和西城,平均值價差最小的3個行政區,是順義、房山和昌平。

畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖14-長租公寓與普通住宅價格對比圖
畢業季租房大數據:租金超8成上漲 90後重品質輕價格
  圖15-北京各區域長租公寓周邊1公裏普通住宅價格分布圖數據來源:雲房數據研究中心

  據了解,分布在內城的公寓多是小區裏的零散房源,遠郊的多是集中式公寓,這或許可以解釋為什麽內城價差大,遠郊價差小,畢竟分散式和集中式的運營成本是不可同日而語的。均值價差大的區域裏,通州雖不屬於近郊,但由於整體租金同比大漲40%以上,直接導致了長租公寓和普宅價差的增大。

  關於長租公寓是餡餅還是陷阱,歷來爭議不斷。不少租客認為長租公寓搶占了普通住宅租賃的房源,再加上價格偏高,使得普通住宅租賃房源供應不足,擡高了業主的心理預期,拉高了租賃市場的租金價格。業內人士認為,品牌房企和中介經營的長租公寓,通常有豐富的管理經驗,租金在長期合同的約束下相對穩定,因此非但不會拉高整體租金價格,反而可以對市場價起到平抑作用。

  對於普通租客而言,長租公寓最大的缺點是貴,最大的優點是省心。孰輕孰重,要根據自己實際的經濟情況和居住要求去綜合權衡。
 
 
 
(責任編輯:徐帥 )
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