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地產國企 [ 五指山 ] :萬科 中海 金茂 華潤 保利

2018-06-23 20:34:53 和訊名家 
一直以來,很多人都說中國國企效率低、大而不強。
地產國企 [ 五指山 ] :萬科 中海 金茂 華潤 保利
  一直以來,很多人都說中國國企效率低、大而不強。

  然而在房地產領域卻好像不是這樣。

  我見過中建八局兩天蓋一層樓,見過金茂府預售擠爆售樓處,還見過保利大跨步誓要重回前三的豪言 。

  看來,國企不都是紅旗這種坑隊友。

  文 | 濤哥雜談

  萬億大萬科

  很久以來,萬科都是中國民營企業治理的標桿和典範,以最強的職業經理人體系而聞名。

  沒想到風光無限的“萬億大萬科”,卻被賣菜起家的寶能霸王硬上弓,無奈之下只好委身國企,與深圳(樓盤)地鐵合並。

  如今深鐵持有萬科30%股份,總裁也換成具有近20年國企經驗,曾擔建行副行長的祝九勝,有人這樣評價:現在的萬科,從股權到顏值,都可以說是很國企了。

地產國企 [ 五指山 ] :萬科 中海 金茂 華潤 保利
股權的變化只是表面,國企萬科的內在也確實變得不同。比如各地建立起了黨支部,有時組織大家一起學學官方精神,用人方面也開始能夠接受一些職業化不強的資源型人才,很多人說萬科變了,但是在這個時代,誰又能不變呢?

  不管怎樣,讓出了“宇宙第一房企”寶座的萬科,如今紮紮實實的坐穩了“地產第一國企”的寶座,2018年1-5月已經賣出2400億,全年破6000億毫無懸念。

  更重要的是,通過與深鐵的合並,萬科拿到了未來更大的籌碼。國企背書,融資成本更低,與政府溝通更有優勢,勾地和各類新業務開展都會更加順暢,同時也具備了TOD市場最強的資源背景。

  今天我們看到,萬科的新業務全面開花,幾乎占領了未來地產的各個風口,商業、養老、租賃、裝修、產業、物業、教育、物流,什麽都做了,而且做的都很牛逼。

  在我看來,萬科是一家不斷追求均好的公司,而融入了國企血液的萬科,變得更加沒有死角。

利潤之王 中海
利潤之王 中海

  中海地產的利潤是如此優秀,即使銷售額從巔峰時的行業第三,掉到今天的第七,但中海從未讓出過利潤之王的寶座。

  2017年,中海凈利潤326億,蟬聯行業第一,這個數字有多牛?

  1、行業三甲碧桂園、萬科、恒大,銷售額是中海的2.5倍,利潤卻遠輸給中海;

  2、融創(第四)、龍湖(第八)、華夏(第九)三家標桿房企,利潤加起來都沒中海多。

除了賺錢能力一流,中海在人才培養方面也是獨樹一幟,包括萬科、龍湖、碧桂園、陽光城在內的
除了賺錢能力一流,中海在人才培養方面也是獨樹一幟,包括萬科、龍湖、碧桂園、陽光城在內的
各個標桿房企,都大量引入過中海背景的高管。

  中海在郝建民時代,經歷了一系列的分分合合,比如收購中建、中信地產業務,成立工程、營銷公司等,不斷的組織變化讓這家實力雄厚的國企元氣大傷,錯過了房價暴漲的黃金三年。

  如今隨著顏建國回歸,中海重新找到了定心丸。據濤哥了解,顏建國重整中海組織架構,恢復到郝建民動刀前的狀態,很多前兩年離職老同誌紛紛考慮回流,而中海內部也適當放開了拿地時的利潤限制,對規模有了更高追求。

  有人說,“中海是一頭沈睡的雄獅”。

  在我看來,像中海這樣一個人才雄厚、產品優秀、資金無憂的隱形霸主,只要稍微放棄些利潤率,提高些負債率,完全可以秒天秒地秒恒碧。

  產品之王 金茂

  中化集團旗下的金茂,一直是國企中相對激進的異類,沒想到今年突然炸了,驚掉了所有人的下巴。

  2014年,金茂砸了101億拿下上海(樓盤)大寧地王,地價相當於其前一年銷售額的一半,當時震驚整個地產圈,大家無不佩服道,國企就是牛逼!

時至今日,如今,金茂府仍然是大寧板塊的重要參考標的 。
  時至今日,如今,金茂府仍然是大寧板塊的重要參考標的 。

  然而,拿地牛逼不算真牛,拿了地王還能幹出來才叫人服氣,金茂做到了這一點。

  今日地產圈,誰不知上海最牛逼的項目就是當年地王的大寧金茂府,放眼全國,誰不知道地產界產品系的NO.1就是金茂府。金茂有多牛?看下面這張圖你就明白了。

地產國企 [ 五指山 ] :萬科 中海 金茂 華潤 保利
  產品牛逼其實也算不上牛逼,當年上海星河灣開盤一天40億,產品那是沒得說,但今天還能聽到星河灣的名字嗎?

  金茂卻不同,2013年只有200億,2017年幹到700億,而今年1-5月已經賣了568億,預計上半年幹到700億,全年1500億不是夢!

  1500億什麽概念?今年世茂衝1500,旭輝衝1400,陽光城1200,金茂很可能直接超過他們。事實上,1-5月金茂的排名已經從去年底的29,飛升至第13,在競爭最慘烈的30強中飆升16位,這已經不是跳躍,而是蹦極!

我覺得,金茂就是那種別人家的孩子,家庭出身比你好,學習沒你用功,加班比你少,結果人不僅產品單科滿分,總成績也甩你一大截,遇到這種人,真是想哭。
我覺得,金茂就是那種別人家的孩子,家庭出身比你好,學習沒你用功,加班比你少,結果人不僅產品單科滿分,總成績也甩你一大截,遇到這種人,真是想哭。

  商業之王 華潤

  華潤的背景那是真的牛,作為一家79年歷史的紅色央企,“華”代表中國,“潤”取自毛澤東的字“潤之”,華潤為新中國的成立作出了獨特貢獻。

  在2017年世界500強中,華潤位列86位,萬科位列356位,碧桂園則位列467位。華潤還曾是萬科的大股東,在寶萬之爭中,王石曾請求華潤收購萬科,華潤大哥十分感動,然後拒絕了他。

  濤哥猜測,可能是因為萬科的住宅實在太牛,如果跟華潤合並,那真搞不清誰收拾誰了。

  不過要說商業,華潤是當今國內毫無爭議的王!

華潤分布在全國一二線城市的25座
華潤分布在全國一二線城市的25座
萬象城和五彩城,很多朋友應該都去過,品質自然是不錯,但更強的是他背後的回報率。

  華潤2017年報顯示,其2012年前開業的商場,年回報率高達31%,而2014年後開業的商場,年回報率為8.6%,預計華潤商業的整體回報率高達15%。

估計各位小白不理解這是什麽概念,大家只需知道龍湖商業的整體匯報率在6.3%,大悅城商業的整體匯報率在8.6%,華潤比他們高出一倍!
  估計各位小白不理解這是什麽概念,大家只需知道龍湖商業的整體匯報率在6.3%,大悅城商業的整體匯報率在8.6%,華潤比他們高出一倍!

  在我看來,很多房企都試圖玩商業,但能賺錢的鳳毛麟角,華潤有著超級母公司的不斷輸血,又具備中國商業地產之王的產品力,未來的發展不可限量。

  央企之王 保利

  國企之中,血統最純正的,稱為央企。而央企之外的那些,被稱為地方國企,比央企自然是低了不少。

  地產央企中排名第一的,就是保利。這個央企第一的位置,中海盯了很多年,沒想到差距卻越來越大。

  在競爭激烈的地產圈維持多年的高增長,保利自然有他牛逼之處。早期的保利借著軍工背景,在全國輕松獲取了不少土地,而後來的保利則是憑借市場化運作掙得了行業地位。

  保利在央企中屬於比較激進的,負債率一直維持100%左右,憑借著僅4.8%的融資成本,充分利用杠桿確實是明智的選擇。

  保利的人員很精簡,總部據說不到200人,總體人均效能超過5000萬,與萬科有一拼,這點非常牛逼。

  保利投資能力也很強,2017年拿了204塊地,一半是通過收並購獲取,總體土地儲備達到9090萬方,局部城市多達92個!

保利旗下的地產金融平臺信保基金,管理規模達到637億,保利物業完成新三板上市,保利代理則與合富輝煌合並,這些都使得保利如虎添翼。
  保利旗下的地產金融平臺信保基金,管理規模達到637億,保利物業完成新三板上市,保利代理則與合富輝煌合並,這些都使得保利如虎添翼。

  看來,定位於中低端,城市分布廣,周轉效率高的保利,最有機會抓住這一波三四線不限購限價的紅利,隨著今年保利地產(600048,股吧)和保利置業的整合,這家央企將爆發出更巨大的潛力。

地產國企 [ 五指山 ] :萬科 中海 金茂 華潤 保利
     星子簡介:傳說中的地產矮個兒王祖賢。關註地產3年,專註行業,深度剖析

    本文首發於微信公眾號:地產八卦女。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:邱光龍 HF056)
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