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專訪高一軒:京投發展是唯一一家專門在做TOD軌交車輛基地開發項目的企業

2018-06-26 19:34:40 和訊房產 

  目前,越來越多像龍湖、綠城這類的優質開發商將TOD(以公共交通為導向的開發)項目視為利益增長點,而在前幾年,TOD因為行業痛點使得眾多開發商避而遠之,如今,房地產市場不同往日,TOD模式成為行業趨勢之一。

  京投發展總裁高一軒統計,全國軌道車輛基地物業的市場規模在4萬億左右,“這個市場未來肯定是一個藍海,而且能操作的企業太少了,我們還是很有信心的。”

專訪高一軒:京投發展是唯一一家專門在做TOD軌交車輛基地開發項目的企業

  京投發展TOD三個指標成績單

  往前看,京投發展在TOD軌交車輛基地開發項目是孤獨且緩慢的。至今,京投發展在北京已成功開發了西華府、公園悅府、琨禦府三個典型的軌交車輛基地上蓋物業,發展速度一般,質量喜人:在減振降噪技術方面取得了專利認可,並達到振動噪音零投訴。

  高一軒說:“時間久了以後就順了,因為這個公司還是一個新公司,2009年重組真正到上蓋項目入市銷售結利可能是2014、2015年,到現在不過才三四年的時間,隨著我們資源儲備的加強,能力不斷的鍛造,現在整個也體現在公司業績的平衡。,我們現在強調一個平衡,盡量讓各季度是一個比較平衡的狀態,給市場一個更穩定的預期。”

  當和訊房產拋出“對之前的發展速度是否滿意”的問題時,高一軒表示,京投發展可以在保證地鐵安全的情況下,用正常房地產開發周期完成項目開發,那也是說從拿地到開盤的過程這個時間和一般的房地產項目比,至少處於平均水平。公司時間成本的控制核心包括三個能力,即銷售毛利的能力,成本的控制能力和周轉的速度。京投發展是全周期的項目周轉速度,三個項目在北京市場有非常明確的指標。”

  高一軒對京投發展的周轉能力和成本控制能力有著一定的信心,目前,京投發展從拿地到開工只需要11.3個月,這已經達到一般的地產項目開發時間,這是TOD項目較難達到的周轉速度。

  除了成本的控制能力和周轉速度的優勢,京投發展銷售毛利率達到36.37%,和訊房產查閱香港鐵路有限公司2017年年報,這家京投發展的對標企業2017年的毛利率為41.1%。

  開發商搶灘,京投發展的“專業化”

專訪高一軒:京投發展是唯一一家專門在做TOD軌交車輛基地開發項目的企業

  目前涉足TOD模式的企業眾多,包括但不限於萬科、龍湖、綠地、綠城、保利、碧桂園、招商蛇口、濱江集團、新鴻基地產等多家房地產企業,迫於傳統開發的下行壓力,開發商集體搶灘,好在,TOD模式尚處於賣方市場,機會多於競爭,京投發展的優勢在於其是一家專門做TOD項目的企業,據高一軒介紹,TOD項目在京投發展的收益占比高達85%以上。

  高一軒表示,“京投發展是唯一一家專門在做TOD軌交車輛基地開發項目的企業。我們以專業化立足,但是在多元化的發展過程當中,我們會進入一些領域,把這些領域變成我們內生的動力,然後在規模上進行突破。”

  實際上,京投發展的優勢不僅在於專業化,2009年,北京市基礎設施投資有限公司(簡稱“京投公司”)成為京投發展的第一大股東。作為國有獨資公司,京投公司是軌道交通行業中唯一由政府授權委托的主體單位,負責整合城市軌道交通投融資、建設、運營等全產業鏈整體服務。

  大股東的優勢份外明顯,這為京投發展的TOD項目推進提供了規劃、融 資甚至政府效率等諸多便利。

  視野轉移到全國謀求快速發展

專訪高一軒:京投發展是唯一一家專門在做TOD軌交車輛基地開發項目的企業

  京投發展自然欲謀求快速發展,擴張成了必經之路。這家企業在北京起家,但如今,要想更快速的發展,必須把視野放到全國。

  對於擴張中最大的挑戰,高一軒說:“我覺得還是有價值資源的獲取,但是這個過程中,最大的挑戰是各個地域的對這個事的認識程度和不確定性,比如企業要在全國擴張,這個裏面就會有穩定的風險,我在北京有很強的抗風險能力,所以這個也要求我們的城市要深耕,第一個項目可能還得跟北京一樣,我得跟大家跑一圈,到第二個項目便相互熟悉了,所以我們去也許強調去這個城市不是只獲取一個資源,還是要深耕這個城市。這樣區域公司也好建立。”

  在為快速發展所做的準備中,京投發展成立了自己的物業公司。相關負責人表示,目前項目在的物業運營還是其他的物業公司,但是集團內部已成立了自己的物業公司,因為這是趨勢,越開發越多,現在公園悅府應該是綠城物業。”

  一個細節是,京投發展此前的公司戰略是“以北京為中心,以軌道交通為依托”,今年京投發展把逗號變成了分號,高一軒解釋,因為企業的根是在北京,大股東是京投公司,原來的業主也是北京為主,未來北京的開發我們也會積極參與,也是是疊加式的核心競爭能力體現,比如我們既是北京的公司又是在北京做上蓋的,等於是兩個疊加的優勢。京投發展的核心競爭能力並不局限於北京,我們同時兼備獨立於地域優勢外的核心優勢能力。

  誠然,TOD模式將極大地促進城市發展,軌道交通等城市基礎設施與城市功能的一體化融合,可以大幅提升城市土地價值,同時帶動周邊地區發展。但其涉及多方利益關系,在TOD行業,東京模式與香港模式較受推崇,京投發展的目標是“亞洲軌道物業專家”,高一軒將在專業化的基礎上,實現規模發展。

  

(責任編輯:徐帥 )
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