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榜單丨搶人贏家≈樓市贏家?25城普宅投資回報率排行榜出爐

2018-06-29 09:22:45 和訊房產  琉璃

  

榜單丨搶人贏家≈樓市贏家?25城普宅投資回報率排行榜出爐

    近日,雲房數據聯合和訊房產發布《25城房地產投資回報率排行榜》,選取北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、鄭州(樓盤)、重慶(樓盤)、武漢(樓盤)等25個典型城市,結合城市房價、租金走勢,以靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售3類投資指標為依據,為廣大購房者提供更為精準、更有預測性的投資分析。

  《25城房地產投資回報率排行榜》是系列榜單,將按照普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪4類不同物業類型分別進行呈現,本期推出的是《25城普宅投資回報率排行榜》。

  2018上半年,樓市可謂“冰火兩重天”。受“房住不炒”、“剛需限購”、嚴禁違規“首付貸”以及即將到來的“房產稅”等政策影響,各城市出現多處土地流拍,無論是開發商還是投資者,都持謹慎觀望態度。從2017年下半年起,杭州(樓盤)、西安(樓盤)、深圳、天津(樓盤)等十多個城市陸續出臺了“人才新政”,人才湧入的同時搖號、限購屢見不鮮,區域樓市風起雲湧。未來在政策嚴控的基調下,房地產市場格局正在悄然變化。

  租售價格穩中有升

  搶人贏家≈樓市贏家

  2018年上半年,全國普宅成交價格企穩,維持在21000元/㎡的水平,同比去年漲幅收窄,比上期增速下滑約12個百分點,市場已回歸理性。租金走勢與房價走勢基本一致,當前都處在橫盤狀態,與上期比增速下滑3.4個百分點。兩者的不同在於,房價漲幅在2017上半年就進入了下行拐點,租金漲幅在2017下半年才進入拐點。

  受政策調控影響,北京房價同比下滑5.8%,深圳和上海同樣受限,房價增幅在5%以內。一線城市中,廣州上半年政策略微寬松,以同比19%的漲幅領漲。杭州、福州(樓盤)和長沙(樓盤)房價大幅上升逾20%,上漲趨勢與人才吸納政策相關。

榜單丨搶人贏家≈樓市贏家?25城普宅投資回報率排行榜出爐

  租金漲勢分化明顯,可分為三個梯隊,半數城市漲幅在3%到6%之間。租金漲幅較大的依舊是熱點二線城市佛山(樓盤)、蘇州(樓盤)和杭州,主要是2017下半年的搶人大戰導致城市租金遭遇熱炒。租金進入下行通道的有3個城市,分別為天津、鄭州和太原(樓盤)

  從2017下半年起,一二線城市搶人大戰硝煙四起,城市通過購房補貼或者放寬購房限制,拉低了限購門檻,同時也帶來市場的上漲預期。其中二線有實力的城市尤為明顯。一方面是由於人才政策導致人口數量增加,另一方面則是城市產業發展提高人們對二線城市未來價值空間的預期。上半年房價、租金上漲幅度較大的城市,均集中在這類城市。搶人成功,某種程度上等同於樓市火爆。

  投資回報率普遍衰退

  風物長宜放眼量

  從靜態租賃、長期租賃、歷史五年轉售和未來五年轉售4項投資指標來看,全國普宅在2017下半年迎來了歷史性的拐點:除未來五年轉售回報率外,其他3項指標均出現了不同幅度的下滑和回落。這意味著樓市投資暴利時代的終結,也預示著長線轉售投資回報率將有小幅上升。

榜單丨搶人贏家≈樓市贏家?25城普宅投資回報率排行榜出爐

  2018上半年,全國普宅整體回報率全線熱度衰退。靜態租賃回報率在2%-3%之間,除上海、天津有微幅上揚外,其他城市均呈下滑態勢;長期租賃回報率25個城市平均值為3.4%,僅天津、佛山和銀川(樓盤)有微漲,余下22個城市均不同程度下滑,14個城市回報率低於投資均值;同時,各城市五年轉售回報率也出現了普遍下滑,平均降幅1.8%,其中北京降幅高達7.5%。

  眼下投資回報率的衰退,並不代樓市已進入利空時代。從長遠來看,在“房住不炒”的基調下,全國房價雖不存在大幅上漲的空間,但隨著熱點二線城市“人才引進”及城市快速發展的利好,人口虹吸效應越發凸顯,購房需求增加的同時,房價或將緩慢上行,帶動未來轉售回報率(2018-2023)小幅上升。而這一點,在年初新一線樓市的火爆上可以得到有效印證。

  北京、上海破冰回暖

  鄭州、武漢最宜投資

  2018上半年調控密集,半年之內全國多個城市陸續出臺150多條樓市新政,一二線熱點城市首當其衝。受限購政策嚴厲程度不同的影響,四個一線城市2018上半年的靜態租賃回報率合並回歸至1.5%-1.8%區間。北京、上海未來五年投資回報率已出現回暖跡象,僅廣州投資價值下跌。

  雲房數據結合25個城市普通住宅的未來轉售及長期租賃回報率,對房地產投資方案進行評估,制作出了普通住宅房地產投資價值導向圖。評估結果顯示,最適合投資的城市是鄭州和武漢,適合長期持有租賃的城市是重慶,適合短期持有售出的城市是廈門(樓盤)和石家莊(樓盤),最不適合持有的城市是寧波(樓盤)

榜單丨搶人贏家≈樓市贏家?25城普宅投資回報率排行榜出爐

  從靜態租賃回報來看,上半年的最大的熱門是天津。天津落戶新政吸引大批剛需客群湧入,繼而導致整體成交量升價跌,回報率上升1個百分點至1.7%。銀川因為租金漲幅明顯,房價波動較小直接拉高了靜態租賃投資價值,回報率為4.3%。

  長期租賃方面,最具投資前景的城市是重慶和鄭州,回報率在5%以上。至於投資客最為關心的租轉售回報率,僅沈陽一城呈上升態勢,原因是高價普宅紮堆入市。雲房數據預測,未來除太原、銀川外,其他城市的轉售回報率還將大幅下滑。

  作者:琉璃

  一個熱衷觀察世界的碼字人,喜歡從事件、現象中總結出規律和方法。

(責任編輯:宋虹姍 )
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