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測算:嚴苛融資條件下,中小房企何時退出?

2018-07-04 14:41:58 華爾街見聞 

  經申萬宏源房地產團隊測算,2017 年房地產行業非標融資余額約為4.7 萬億,為當年用於開發投資非標資金的1.4 倍。中小房企對外部資金的依賴度較高。預計2020年後非標產品投向房地產的規模將大幅縮減,外部融資收縮將倒逼中小房企退出。

  本文摘編自申萬宏源房地產王勝團隊,原文《城市發展及融資角度看集中度提升——2018下半年房地產行業投資策略》。

  申萬宏源房地產王勝團隊認為,調控升級帶來的準入壁壘提升、融資條件收緊是房地產行業集中度提升的核心驅動力。而房企融資是本輪調控的重中之重,標準化融資渠道向規模房企集中、資管新規嚴控非標,在行業銷售增速下行的背景下,融資能力的差異將決定房企的生存狀態。

  申萬宏源測算結果顯示,2017年76%的房地產融資額集中於top30以外的房企手中,同年權益銷售額CR30為31%。者說明中小房企對外部資金的依賴度較高,通過外部融資收縮倒逼中小房企退出的空間較大。

  目前銀行端的開發貸、信托與信用債的融資名單正逐步打通,信用融資風險統一管控,而這份白名單的長度正在縮短。2018年房地產信用債的發行主體中上市公司、中央國企、銷售TOP30和資產規模1000億以上房企占比出現明顯提升。根據資管新規要求,預計2020年後非標產品投向房地產的規模將大幅縮減。

  由銀行非標理財的規模倒算,房地產行業非標融資余額約4至5萬億,假設90%的非標產品不續發、年均減少三分之一,則2018-20年年均非標融資減少1.4萬億,占2017年行業融資總額的9.1%。從房地產行業的償債壓力時點來看,1Q19、3Q19、3Q20和1Q21是房企信用債的償還高峰,4Q2018和1H2019是信托償還高峰,2020年前非標償還的壓力都將存在,此外為了配合非標轉標,預計開發貸渠道順暢保持正增長。

  申萬宏源指出,在行業資金壓力最大的時刻,也是機遇之際,於留在“白名單”中的房企而言,此時便是擴大市場份額的好時機。

  以下推算過程為申萬宏源報告原文:

  房地產融資渠道收緊,資管新規下非標轉標是重點

  2016 年10 月以來,針對房地產行業的違規融資例如土地融資、首付貸等全面嚴查,私募資管、信托、企業債、銀行委托貸款等均在不同程度受到嚴控。隨著4 月資管新規的出臺,大部分投向房地產行業的非標融資將在2020 年底前無法續發或存續,融資重點轉向標準化融資渠道是未來地產行業的趨勢。

融資向上市公司、央企、規模房企集中

  2017 年約八成房地產融資余額在30 強以外的房企手中,融資余額集中度遠低於銷售額集中度。可以看出,一是top30 房企資金利用效率更高,二是中小房企對外部資金依賴度高,因而通過外部融資收緊倒逼中小房企退出的空間較大。(融資余額反映的是過去的資金占用情況,目前融資集中度正在加速提高。)

  銀行貸款主要提供給全國規模房企與地方規模房企,銷售top30 樣本房企銀行貸款占融資總額占比約為50%。一般的,銀行貸款占比較高的房企綜合融資成本較低。

  根據申萬銀行團隊,目前銀行端的開發貸、信托與信用債的融資名單正逐步打通,信用融資風險統一管控。我們整理了房地產存量信用債和2018 年新發債券的融資主體變化,可以看到,上市公司、央企、規模房企的融資比重大幅提高。

融資壓力較大時,行業有望加速洗牌

  我們從銀行非標倒算得出,2017 年房地產行業非標融資余額約為4.7 萬億,為當年用於開發投資非標資金的1.4 倍,與房地產非標融資期限(1~2 年)大體一致。非標融資主要資金來源為銀行理財,投放渠道為信托、券商資管、基金子公司、保險資管等。

  4Q2018 和1Q2019、3Q2020 和1Q2021 是房企償債高峰,預計信用債發行額度視到期償債壓力波動。目前開發貸渠道順暢,預計未來銀行貸款余額保持個位數正增長,每年Q1 為貸款凈增加高點,Q3Q4 還款金額較高。

  我們用“非銀貸款+自籌-自有”表示房企到位開發資金中的非標融資,2017 年用於房地產開發的非標規模預計為3.4 萬億。2017 年自籌資金(包含自有資金、以及明股實債與土地融資部分)與非銀貸款(大多為符合“432”條件的非銀融資)增速拉開差距,違規非標增速出現下滑。

(責任編輯:張洋 HN080)
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