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榜單丨北京商辦重獲新生 19城寫字樓投資回報率排行榜出爐

2018-07-05 08:04:43 和訊房產  琉璃
榜單丨北京商辦重獲新生 19城寫字樓投資回報率排行榜出爐
  近日,雲房數據聯合和訊房產發布《25城房地產投資回報率排行榜》,選取北京、上海、廣州、深圳、鄭州、重慶、武漢等25個典型城市,結合城市房價、租金走勢,以靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售3類投資指標為依據,為廣大購房者提供更為精準、更有預測性的投資分析。

  《25城房地產投資回報率排行榜》是系列榜單,將按照普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪4類不同物業類型分別進行呈現,本期推出的是《25城豪宅投資回報率排行榜》。

  近年來,由於商業地產售賣困難、住宅持續熱銷,一些開發商在商辦用地上以酒店式公寓、辦公式公寓的名義蓋房,商住房一時銷售火熱。

  2017年3月,北京住建委發布公告,宣布要進一步規範本市商業、辦公類項目管理,商住進入限購時代;同年5月,上海市政府正式下發商住房整頓方案,對已售但未交付商住房集中整改。2017年的政策嚴冬,使得辦公市場成交接近冰點。從數據來看,2018上半年市場正在逐步復蘇。

  價格回暖租金反彈

  寫字樓投資趨勢向好

  2018上半年,多數城市寫字樓供應缺位、需求旺盛,成交價格同比小幅回暖1%,就目前價格走勢和市場活躍度來看,未來價格仍有上漲空間。全國寫字樓租金更是強勢反彈,同比上漲1.9%,預計未來還有更進一步攀升的可能。

榜單丨北京商辦重獲新生 19城寫字樓投資回報率排行榜出爐
  寫字樓整體趨勢向好,和二線寫字樓市場形勢的變化有密切關系。隨著城市化進程的推動,在“一帶一路”等系列政策利好的助力下,重點二線城市價值得到顯著提升。供應方面,大型知名房企開始重點布局二線城市,二線城市寫字樓項目的增加使辦公空間保持良好的擴張趨勢。需求方面,二線城市也保持了良好的增長態勢。高新科技產業、互聯網公司成為租賃主力,新興辦公模式的穩步發展,為市場帶來更多的租賃需求。二線城市對人才的吸納量成為辦公面積擴張、租金價格上揚的催化劑,此外,近兩年甲級寫字樓開發的占比有所提升,也是租金的增長點。

  雲房數據顯示,2018上半年多數城市租金呈不同幅度增長,其中廣州租金同比上漲10%,其次為杭州,租金同比上漲7%。究其原因,一方面是兩座城市經濟發展前景廣闊,吸納了大量高新創業型企業,形成了產業聚集效應,另一方面配套完善的核心商圈的租賃需求較為強勁。租金降幅最明顯的是石家莊,因商業聚集度不高且市場供應過剩,導致租金同比下滑8%。

  寫字樓成交價上漲

  投資回報率普降

  2018上半年,受成交價格和資本價值攀升的影響,寫字樓各項回報率均呈下降趨勢,甚至全部跌破監測期內最低值。其中,長期持有租賃回報率受成交價格上漲的影響最為顯著,環比下滑0.5個百分點,降至6.5%。經五年轉售預測推算,寫字樓轉售回報率目前為7.4%,若均價仍保持快速上漲的態勢,回報率將會持續下滑。

雲房數據認為,受二線城市土地價值上漲、辦公供應短缺和一線城市大宗資產交易價格持續攀升等因素影響,全國寫字樓成交均價回暖走高,再加上寫字樓資本價值的上漲,推動了整體寫字樓回報率普降。但從長遠來看,寫字樓投資趨勢還是總體向好的。
  雲房數據認為,受二線城市土地價值上漲、辦公供應短缺和一線城市大宗資產交易價格持續攀升等因素影響,全國寫字樓成交均價回暖走高,再加上寫字樓資本價值的上漲,推動了整體寫字樓回報率普降。但從長遠來看,寫字樓投資趨勢還是總體向好的。

  長租收益二線兩極分化

  北京迎來投資新契機

  2017年的政策嚴冬之後,北京辦公寫字樓市場迎來了新契機。2018上半年,北京寫字樓表現一枝獨秀,不僅租金位於較高水平,空置率也偏低,僅8.4%。雲房數據認為,北京未來一年甲級寫字樓供應充足,有高達1043.6萬平米的供應進入市場,租金水平將穩中有升。

  靜態租賃回報率方面,西部區域重慶、西安等發展較好的城市帶動了周邊城市發展,寫字樓需求向周邊城市分流。華中區域回報率有明顯回升,無錫、長沙等城市表現搶眼,無錫近年來受益於太湖新城板塊的發展,在商辦市場活躍度較高。

  長期租賃回報率方面,一線城市一度呈下降趨勢,二線城市出現兩極分化。上升區域主要分布在西南、華東區域,長沙、武漢投資回報表現良好。寧波商圈聚集度不高,寫字樓投資仍處於下行通道。

  歷史轉售回報率方面,表現較為優秀的是武漢和石家莊,預測這兩個城市未來五年投資回報漲幅空間較大。無錫、天津和廣州寫字樓的遠期投資價值較高,但目前租賃轉售收益較低。

  雲房數據結合19個城市豪宅的未來轉售及長期租賃回報率,對房地產投資方案進行評估,制作出了寫字樓房地產投資價值導向圖。評估結果顯示,最適合投資的城市是武漢和石家莊,適合長期持有租賃的城市是長沙,適合短期持有售出的城市是天津,最不適合持有的城市是寧波。

作者:琉璃
作者:琉璃

  一個熱衷觀察世界的碼字人,喜歡從事件、現象中總結出規律和方法。

榜單丨北京商辦重獲新生 19城寫字樓投資回報率排行榜出爐
(責任編輯:宋虹姍 )
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