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越秀破局南洲路 廣州老地王蟄伏5年終將入市

2018-07-05 08:05:47 和訊房產  黃冬艷
越秀破局南洲路 廣州老地王蟄伏5年終將入市
  等了5年,越秀地產在南洲路項目終於有了要入市的跡象。

  說起這個項目,不管是購房者還是行業人士,應該都不會陌生。遙想2013年5月,廣州房價還在2萬左右徘徊的時候,越秀地產便以高於周邊房價的地價,一舉拿下位於廣州海珠區南洲路的1026號住宅地塊,創下廣州最貴地價記錄,一時間市場為之轟動。

  當時該地塊周邊的一手住宅項目均價在2.8-3.1萬/平方米之間,而越秀地產最終則是以約3.5萬/平方米的成本價格奪得地塊,成交總價24.6億元,溢價率達142.4%。

  不得不提的是,該地塊面積約4.27萬平方米,總體量約11.3萬平方米,越秀地產拿地後還需要配建4.2萬平方米的保障房,也就是項目可售最大面積只有7.1萬平方米,剔除配建面積後實際地價已經超3.63萬/平方米。

  這一紀錄,直到2016年雅居樂3.67萬/平方米的實際地價拿下荔灣華大物流宅地後才被打破。

  作為備受關註的“網紅”項目,拿地之初,已有眾多業內人士為越秀地產算過賬,該項目要做成豪宅產品,賣到5萬+才算真正的有利可圖。曾經被稱為一線城市房價窪地的廣州如今儼然翻身重回一線,而該地塊周邊項目的售價,在5年之後,也終於達到了5萬以上。

  果然,“時間就是金錢”這句話用在房地產市場,還是頗為貼切的。就像剛剛過去的深圳(樓盤)華潤城搶房大戰一般,這個舊改項目在2014年末首度入市時均價僅4.75萬/平方米,如今三期即便按照低於市場預期的8.5萬/平方米價格開盤,也比三年前翻了一倍。

  曬了五年的地王

  雖然越秀地產方面並未有關於項目最新情況的回應,但和訊房產向業內人士咨詢了解到,目前越秀南洲路項目正在招標銷售代理機構,預計可能會在年底入市。至於大家最關心的售價問題,目前則尚未明確。

  7月3日廣州國規委披露的最新規劃方案顯示,該項目將建5棟高層住宅樓,其中包含1棟最高51層的保障房,2棟18層及2棟46層的商品住房,另外還有少量商業面積及公共服務配套。

  其實該項目在2014年7月,也就是拿地之後一年曾經公布過一次獲批後的規劃方案並且傳出即將動工的消息,但此後卻再無下文,亦未有實際開工動作,其在江湖上的傳說也慢慢變成了曬太陽的地王,時間從2年到了3年、4年、5年。

  從行業人士的角度來看,該地塊遲遲未有實質進展的原因,無疑是在於此前成本相對市場售價而言太高,難以覆蓋,但越秀地產方面則曾表態稱對該項目所在區域稀缺性有信心。

  去年初的2016年全年業績會上,越秀地產董事長張招興還回應道,項目之所以拖了那麽久,主要是因為政府在該片區的規劃更新,這一位於珠江邊上的項目規劃方案也需要修改,近期一些道路問題明確後,正常的話年內就會開工,一年內推向市場。

  但和訊房產查閱越秀地產2017年年報發現,廣州海珠區南洲路地塊土地儲備建築面積為15.64萬平方米,但截至2017年12月31日,該項目未開發的建築面積亦為15.64萬平方米。換言之,該項目在過去5年裏幾乎處於完全零動工的曬地狀態。

  然今時不同往日,曬了數年的南洲路項目如今的身價已是水漲船高,不僅傳說中的“5萬+”觸手可及,其曾經令市場熱議的3.63萬元/平方米廣州最高地價紀錄,近兩年業已被雅居樂、龍湖、中冶、時代地產等房企改寫,目前被質疑接棒曬地的是時代地產去年3月份5.5萬/平方米地價競得的海珠石崗宅地,這也是廣州目前地價最高的紀錄保持者。

  以地價和越秀南洲路項目相近的雅居樂荔灣華大物流地塊類比,2017年初雅居樂主席陳卓林在業績會上向媒體算利潤賬的時候,曾表示,若按5萬左右市場價格來看,華大物流項目將來入市雖然利潤空間會比其他項目低,但也會有5-6個點。

  但有市場人士預測,如果年底入市,越秀南洲路項目售價或許會比地價翻一倍,達到7-8萬元/平方米。

  等政府規劃修改等了5年的越秀地產,也終於“守得雲開見月明”,可以開始動工,把項目推出市場。不過,對越秀地產來說,雖然期間要付出一定的融資利息成本,但這樣的等待無疑是值得的。

  其實作為廣州本土國企,越秀地產在廣州拿過的高價地可遠不止南洲路一個,尤其在拿地難度越來越大的這幾年,但運作模式卻各有不同。

  商業項目方面有與越秀房托構建的“開發、運營、金融”模式,住宅項目方面,過往越秀地產或是在拿地之初便與越秀集團旗下的國資基金合作,或是拿地後引入合作夥伴、投資者來解決項目開發中的資金壓力和開發風險。

  南洲路項目後期是否會引入合作方目前尚未可知,但越秀地產旗下的另一個高價地王星匯雲城項目先引入投資者出表,再回購股權並表的操作模式,或許成為南洲路項目乃至行業內其他項目的參照案例之一。

  越秀的解決方案

  就在南洲路項目新規劃方案出爐的前兩天,越秀地產宣布了一項股份回購決定——

  以總計約1.81億元的代價回購星匯雲城2%的股權,從而令其在後者的實際權益增加到50.91%,獲得並表的權利。

  上述2%的股權,實際上是2016年5月越秀地產轉讓的,而在此之前的一個月,越秀地產就已經把該項目另外49%的股權售予平安不動產,彼時兩次出售總代價約40.48億,為越秀地產帶來約3.15億的收益。

  上述交易不僅幫助越秀地產降低資金壓力,還因為出售股權後不再並表開發中的星匯雲城項目,成功避免了其財務報表中負債率增加等問題。兩年後之後再度回購2%的股權且並表項目,原因亦藏在了越秀地產的財物報表中。越秀地產2017年年報顯示,越秀星匯雲城總建築體量為68.81萬平方米,目前已全部在建中,2016年7月初項目首度開盤,去年銷售額為19.38億元。去年越秀地產入賬的221.5億物業收入中,並沒有星匯雲城,一是因為其在開盤前已將項目並表權讓給了平安,二是物業銷售收入一般會滯後兩年左右在入賬,所以星匯雲城的銷售收入很大可能會在2018年的財報中才體現。

  另一項數據披露,截至2017年12月31日,越秀地產已售未入賬的銷售金額約為397.1億元,其中星匯雲城項目有33.41億。

  也就是說,此時再度回購星匯雲城2%股權重新獲得項目並表權後,上述33.41億銷售將入賬越秀地產2018年的財務報表。

  在項目需大量投入時引入投資者,待到價值產出後,再度將主權收回,越秀地產此舉可謂能將利益最大化的高地價項目解決方案樣本。實際上,不少房企都會選擇類似的方式來保證項目開發的資金和負債的平衡,避免公司整體財務受到大的影響。於越秀地產而言,類似股權多番騰挪這樣的操作手段最大的目的也正是如此。據了解,2017年越秀地產新增了178億元銀行融資,年末總借款比上一年增加18%至477.1億元,其中未來兩年內到期的借款達到201.79億,占比約42%,現金及現金等價物約為166.6億元,凈借貸比率72.8%,銀行剩余授信額度約80億元。2017年越秀地產新增了19幅土地,總建築面積約為505萬平方米,但為了減輕資金壓力,其應占權益建築面積僅為211萬平方米,占比不足42%。當中只廣州南沙靈山島一宗地塊為100%持股,其余18宗地中股權占比在50%以上的也只有8宗,最低的一個項目權益僅9.55%。或許也正是因為合作項目占比較大,越秀地產去年凈利潤雖有所提高,但僅約23.5億,其中還包括了約6.7億的其他收益凈額,凈利潤率僅約9.9%,歸屬公司權益所有人的利潤為22.6億元。

作者:黃冬艷

人要有能做自己的自由,和敢做自己的膽量。

越秀破局南洲路 廣州老地王蟄伏5年終將入市
(責任編輯:宋虹姍 )
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