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房企融資連遭“緊箍咒” 信托融資成本攀升

2018-07-05 08:09:42 中國經濟網  閆晶瀅

  目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%15%,而大型房企則在8%10%之間

  時值盛夏,房企融資卻提前進入寒冬。

  自2016年10月份以來,房地產監管政策不斷收緊。去年,監管部門開啟了新一輪全面調控,嚴控資金違規流入房地產行業。而近期,多個監管部門對房地產市場進行密集表態,房地產融資渠道再次遭遇“緊箍咒”。

  6月27日,國家發改委召開新聞發布會宣布,房企境外發債不得投資境內房地產項目、補充運營資金,僅限於歸還存量外債。6月28日,住建部等七部委聯合開展治理房地產市場亂象專項行動,直指房企“違規銷售”,銷售回款到位速度或受影響。而在此之前,已有十余家房企發債中止,品種包括小公募和私募,涉及金額超過500億元。

  天風證券研究報告顯示,今年一季度,龍頭房企和大型房企籌資活動現金流依然維持大規模凈流入,且較去年同期分別小規模增長6.25%和7.34%,而中型房企籌資活動現金流轉負,小型房企籌資現金凈流入規模大幅下降,僅為去年同期的27%。據同策研究院總監張宏偉透露,目前中小型房企的平均融資成本已經高達12%-15%,而大型房企的融資成本基本在8%-10%之間。

  事實上,在全國多地樓市調控維持收緊態勢的背景下,房企銷售回款到位速度遲緩,而在資本市場融資、海外發債、銀行貸款、公司債券等融資渠道不斷收緊的態勢下,“非標融資”成了部分中小房企最後的救命稻草。然而,在監管趨嚴的大背景下,以信托為代表的“非標融資”亦不肯輕舉妄動,房企融資成本也逐漸水漲船高。

  北京某信托公司業務總監向記者介紹稱,“現在我司對融資方的最低要求是百強房企,其次還要考慮項目位置,對於二線以下城市基本不予考慮。”對於實際融資成本,該業務總監表示,由於涉及多方因素考慮,融資成本有所不同,但即使是實力雄厚的大型房企,成本也普遍在8%以上,甚至可到兩位數水平。

  記者根據用益信托在線數據統計,僅就今年6月份,市場上共成立集合資金信托產品676只,合計規模為1155.06億元,平均年收益率為7.62%。其中,房地產信托產品共有200只,占比29.59%;合計規模363.44億元,占比31.47%;平均年收益率為8.05%,超過平均水平0.43個百分點,在各類投資領域中收益水平“一枝獨秀”。

  而以在售產品來看,在某財富管理人員推送給《證券日報》記者的“近期在售信托項目信息”中,共了推薦42款信托產品,其中房地產信托產品就有27款之多,且收益率全部在8%以上,收益率在9%的房地產信托共有14款,占比近半。在資金端,房地產信托預期收益率持續飆升,房企融資成本趨勢由此可見一斑。

  中國信托業協會特約研究員周萍表示,目前房企融資需求仍較大,在房地產市場嚴調控與金融強監管的壓力下,房企發債、銀行貸款、股權融資等融資渠道或進一步受限,短期對信托融資的需求或難以降低。

(責任編輯:邱利 HN154)
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