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爆猛料!任誌強再次開炮,房地產將迎來巨變!

2018-07-07 08:10:38 和訊名家 
  今天,一篇任誌強的《不得不說,它們害了中國樓市很多年》文章火了,久未露面的任大炮,又開始給樓市“平反”!保持了以往言語犀利,看起來有理有據。

  那麽,中國樓市是盛宴終結;還是像大炮說的,任何想占房價下跌便宜的人,都不會得逞!

  在中國房地產界,任誌強無疑是最特別的;多年來,他一直堅持“中國房價永遠上漲”,但從未失手過,對房價預測屢屢兌現,也把任大炮推上神壇。

  甚至,他從剛開始全國人民最恨的人,搖身一變成中國女人最想嫁的人,房地產改變了中國,也能改變女人的擇偶觀!

  對於這一點,大炮也誌得意滿,在接受媒體采訪,任誌強說,“我從來不拉黑任何人,每個人都有說話的權利,但我會事實教育你,讓你給我點贊”,顯然,大炮說的事實,就是每次對房價的精準預測。

而這些年,任誌強名言警句數不勝數,找不到房價降下來理由,有生之年看不到房價大跌,所有房價下跌信號都是假的...等等,每次都能引起軒然大波!
  而這些年,任誌強名言警句數不勝數,找不到房價降下來理由,有生之年看不到房價大跌,所有房價下跌信號都是假的...等等,每次都能引起軒然大波!

  但每次到最後才發現,任誌強並非在吹捧,反而成了活生生的“真話”,真不知道房價瘋了,還是這個時代病了!

  中國房價保持近20年不敗,除了貨幣超發,地方政府推動,百姓對房子的“真愛”外,或許我們還要思考一個問題,國內樓市泡沫到底有多大?房地產綁架中國,樓市抽幹百姓儲蓄,媒體這些塵囂之上的聲音,會不會有失偏頗。

  回到任誌強的文章,到底誰害了中國樓市,導致這個市場調控失效?或者說,多數人對樓市的誤判,包括決策者政策制定是否被輿論誤導,反而加劇了房價的失控!

  ……

  頭條君總結一下,任大炮說的害了中國樓市很多年的誤解,最重要的一點是:房價收入比誤導政策!

  房價收入比是判斷房價泡沫最重要依據,現在很多四五線城市,房價都近萬,但人均收入普遍3000元,這種極端的收入比,說房價沒有泡沫,很難讓人服氣。

  但為什麽房價這麽貴,還一房難求,全國各地購買力這麽旺盛?一是中國只統計平均房價,而國外常常叫中位數,這兩個口徑會產生巨大的相差!

  以上海(樓盤)房價為例,最高每平米30萬元,最低2萬多元,平均價約5.5萬元,中位數不到3.5萬元,幾乎相差近一倍!

  上海房價雖然近6萬一平,但被大幅平均了,有錢人買的豪宅,別墅等...拉高了商品房的價格,普通買房一族,實際上買房均價不到4萬;而且,上海商品房戶均68平方米,但中位數只有50平米,也就是說,上海購房平均成本是200萬。

  但經過媒體渲染,上海每戶平均100平米,均價6萬,每套均價是600萬,除掉收入水平,嚴重的泡沫啊!這種聲音傳到中央,打壓房價政策往往就會出臺。

  但上有政策,下遊對策,中央說房價不準漲,地方政府就限價...或者把區縣低房價納入房價統計中,強行給樓市“降價”。

  造成的結果是,市區房價沒降下去,郊區被炒起來了,然後通過比價效應,市區的又補漲;這種邏輯,跟本輪一線城市漲完,二線城市漲,然後三四五線城市接力一樣;現在全國漲了一輪後,發現一線城市成了窪地,北上深又開始蠢蠢欲動!

  有個真實的段子,說深圳(樓盤)房價連跌21個月,看起來非常慘,應該是要雪崩了,斷崖式暴跌!但仔細一看,6月份跌了18元一平米,總共21個月跌了900塊,現在均價還有5.4萬;

  買房者差的是跌的幾百元嗎?人家差的是幾百上千萬。

因此,用平均數統計房價,非常不靠譜;造成的結果往往是,高房價跌不下來,窪地房反而迅速補漲,向平均價格靠攏;整個城市房價就很快炒起來了!
  因此,用平均數統計房價,非常不靠譜;造成的結果往往是,高房價跌不下來,窪地房反而迅速補漲,向平均價格靠攏;整個城市房價就很快炒起來了!

  而中國收入統計,一般都是算平均工資,而不是中位數收入;差別在於,中位數把財產性收入、投資收益、一次性勞務收入全部統計了,而平均工資只算工資收入。

  眾所周知的原因,我們很多國人有其它收入,並且嚴重被低估,比如做小生意的,做房東的,搞兼職的..有事額外收入比工資高得多。

  也就是說,房價被房價收入比誤導了,收入也被低估了;加上中國富人越來越多,和投機客一起在房市推波助瀾,房價很容易推起來。

  本質上,房子的價格,從來不是由窮人決定,而是由有錢人的購買力;現在政府仍然堅持用平均房價來管控市場,通過限購,控制供應土地等,表面上在管控房價,實際上是變相擡高房價,房子自然就漲了!

  ……

  任誌強認為,按照樓市總市值,來推斷房地產泡沫是錯誤的。據媒體測算,中國樓房估值430萬億,而美國200萬億,中美一對比,結果是中國樓市嚴重泡沫,看起來很有理,但卻經不起太大推敲!

  根據任誌強說法,中國城市住宅總量約為230億平米,全國均價8600元,總值是200萬億,遠遠沒達到400萬億的水平。

  更重要的是,中國城市商品房只占30%,非商品房約占70%住房總量,包括拆遷房、自建房,原有私房等,這些房子根本進不到市場銷售,現在每年進入到交易商品房並不多,泡沫論站不住腳!

  而針對中國進入到老齡化,房子自然就過剩,任大炮也進行了駁斥;他認為,老齡化可能導致住房需求量減少,但現在全球流行的獨居風潮,為房子創造出巨大的需求。

  現在不僅年輕人買房單獨住,很多老年人也有購房需求,而不是跟子女一起住;如果這個需求釋放,中國未來城市最少有1億5千萬戶,這是個嚇人的數字!

  要知道,自從1990年算起,中國所有房子加起來才建了剛剛1.5億套,滿足獨居這一項,就還得幹25年,這還不算城鎮化,國家鼓勵你生二胎等,因此,以任誌強的話說,中國房子現在不是過剩,而是不夠用的!

但這幾年,地方政府反其道而行,供地非常謹慎,除了惜售心態保土地財政:最主要的原因,就是擔心巨大供應量,會變成無法消化的巨大庫存。
  但這幾年,地方政府反其道而行,供地非常謹慎,除了惜售心態保土地財政:最主要的原因,就是擔心巨大供應量,會變成無法消化的巨大庫存。

  但現實是,現在中國每年的商品房,銷售量總是遠遠大於竣工量;而且中國的房地產,還有一個很大的特色,就是預售制度;很多樓盤還沒封頂,甚至還沒開工就賣出去了!

  相當於現在很多在建的房子,並非未來賣的,而是交付幾年前別人已經付款買下的購房人;這種情況下,房地產大量庫存幾乎不可能。

  而倒掛造成的結果就是,一旦樓市開始火爆,庫存就會告急;前陣子泱泱大國鬧起了“房荒”,多個城市房地產庫存告急,萬人搶房大戲屢屢上演,男女老少齊上陣...要搖號才能買;本質上就是政府的誤判,他們以為還在去庫存呢,實際上卻供應不足!

  這麽多年,中國樓市長期的政策調控,以及密集調控手段,都證明政府並不了解市場真實情況,無法給出長期的政策方針!或者因為對土地財政的依賴,下不了狠心整治,只能采取拖字訣,直到最後紙包不住火。

  現在樓市這種頭痛醫頭,腳痛治腳的辦法,面對復雜的市場變化,結果就是頭病腳病都沒治好,反而滋生出新的毛病!

  任誌強為什麽每次都能贏?因為他懂樓市經濟學,這才是他每把必贏,敢於喊出“中國房價永遠上漲”的底氣!

  但不管房價有沒有泡沫,是不是低估了;房價都不應該繼續漲了;請給任誌強一次預測失敗的機會吧,這並非看衰中國房價。

  而是房價漲太久了,我們都忘了它是用來住的;房價不再漲,才能等一等國人焦慮的靈魂,等一等每個人的初心!畢竟,如果13億人都圍著房子轉,這無疑是一種悲哀!

    本文首發於微信公眾號:今日財經頭條。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:邱光龍 HF056)
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