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成見 | 任誌強:讀懂中外的差別

2018-07-07 09:24:13 觀點地產網 

  作者/華遠地產股份有限公司原董事長 任誌強

  幾乎所有的經濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比,去討論中國的經濟問題,特別是對比討論中國的房地產問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內在含意,忽略了產生這些名詞背景的原因,因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產生了極大的影響,導致各種行政調控對市場產生了逆向發展的引導作用,並一錯再錯的誤導著中國的經濟和民心。

  我僅舉幾個常用的詞,解釋其中的定義和中國特色的差別。

  一、房價收入比:

  這是個衡量房價和國民收入之間的關系,平衡市場價格與購買能力的比例,也是一個重要的判斷市場房價的指數。

  國際的房價收入比定義為:國民收入的中位數,每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數,三者之間的關系。

  之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ,只兼顧社會的中位以下水平。

  購買力的中位數是指居民的中位數收入水平,兼顧著中位數以下的消費能力,而不計算高收入者的消費能力。

  房屋面積的中位數同樣是指全社會住房水平的中位數標準,高於此標準的則為高消費能力。

  房屋價格的中位數同樣是指全社會每套住房價格的中位水平,而非指含高消費的特殊產品。

  中位數堅持的是以社會中位水平的情況,以保護和兼顧低於中位數水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

  中國在計算物質指數時,同樣把一般消費品納入指數,而將奢侈品消費排除在外是同一意思。

  但中國的住房價格卻從未公布過中位數,而是使用的平均數。平均數的最大誤導就是將高消費的水平並入其中而對市場產生了巨大的誤導。

  當社會用平均數去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房價時不但提高了房價的水平,同時忽略了低房價商品的存在並在市場引發漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數也會提高了全社會的住房要求和標準,產生過度的追求。

  2016年底的數據是全國平均房價超過萬元的城市19個,其中平均房價超過2萬元的城市9個,全國平均房價不到8000元/平方米,但中位數則不到4000元/平方米,相差近一倍。

  2016年底長沙(樓盤)市(含區縣)平均房價為7000多元/平方米,最低價2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位數不到4000元/平方米,大約也與平均數相差近一倍。

  上海(樓盤)市最高房價為30萬元/平方米,最低則只有2萬多元/平方米,平均價約為5.4萬元/平方米,中位數則不到3萬元/平方米,也幾乎相差近一倍。

  可見無論是城市還是全國,平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上,平均數大大提高了市場對房價的認知。

  中國城市的戶均面積約為75平方米左右,但中位數則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米,但中位數則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價,這就大大擡高了房價的總量。

  房價的平均數和房屋面積的數據遠大於中位數就會使計算中的總房價遠超過按中位數計算出的結果,並讓這個差距遠遠的大於50%,變為成倍增長了!

  當中國計算收入時通常會按統計局公布的人均收入或職工收入計算,但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻並非主要來自於工資收入,這就讓平均收入的水平大大低於實際收入水平。

  國際上的計算中位數收入時,則在收入中包括財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算範圍出現了極大的差異,並使計算收入比時出現無法對比的情況。

  因此中國所有的專家、經濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統一標準,並具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。

  我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數的房價收入比,但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現實差距的不正確數據。

  正是由於這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用,導致的結果是不但沒有讓高房價的那些房價下降,反而在把那些低房價的房價大大拉高,向平均數靠攏了。

  當中央政府試圖用平均數控制地方的房價漲幅時,造成的結果是地方政府不得不將原並未納入市區統計範圍的區縣的低房價都納入統計中去平均,以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價,造成部分城市名義均價的下降,但全國房價的普遍上漲。

  因中位數的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理,以平均數為主的管理則是不負責任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設的作法,讓中國的城市建設僅為滿足於當年的需求而失去了長遠。

  中國歷史上曾用控制建築費用的方式建設了大量低品質的住房,造成大量危舊房和棚改區的出現,造成了極大的浪費,今天難道還要繼續重復的走這樣的老路,再建一些要幾年後就被淘汰的建築嗎?

  《平均的終結》一書中早就將平均數這個嚴重影響科技進步和發展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數的國際標準的情況下,仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場,必然只會對市場和管理帶來極大的危害,而絕不會帶來任何益處。

  這種錯誤的統計與管理方式最終只會破壞未來發展的大局,當掌握公權力的決策者們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時,又怎麽可能不犯錯誤,並讓市場走上正常發展之路呢?

  二、住房私有化率:

  這在國際上是衡量一個國家個人和家庭持有私有產權住房的重要指標,即反映了市場化程度,也反映了家庭私有財產的分類比重。

  但在中國這個指標與市場化程度無關,與家庭財產分布有關。

  曾有許多的專家、學者認為中國的住房私有化率遠高於發達國家,認為這是一種市場化程度高的標誌,並為此而高度驕傲和自豪。同時認為這是中國房地產市場潛在的存在巨大泡沫的一個信號。

  但這是一個完全錯誤的判斷。

  中國從城鎮住房私有化率的角度看,確實比發達國家都高,如加上中國農村的宅基地制度下的農村自有住房率,這個住房私有化率就更高了!

  可惜的是中國的城鎮住房私有化率與中國的住房市場化無關,而是中國計劃經濟制度下的長達五十多年的住房福利分配制度造成的結果。

  一九四九年中國政府頒布了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數私有住房之外,沒收了原政府和被打倒、清除對象的所有住房,改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營之後,又將大量的私有住房改為了公租式住房。

  正是因為這種政府分配住房的制度背景,因此在確定工資、勞動報酬收入中,剝離了住房購買和支出的因素,降低了應支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動報酬中從來就沒有住房購買和支出的部分,也消滅了市場中的住房商品化生產與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產,後生活”的政治主張,重在投入經濟而極少投入住房。

  1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米,但到了1978年改革前,城鎮人均居住面積下降為3.6平方米,不但沒有增加和改善住房條件,反而更差了。

  上世紀80年代之後,才加強了城鎮住房的建設和福利分配,直到1997年23號文件停止住房福利分配之後的數年,這種住房分配制度才停下腳步。

  這五十多年的住房分配又通過房改的辦法,實現了城鎮住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房,也包括了因市政建設、城市改造大量拆遷、安置的住房(還包括單位機構以商品房價格購買後,實物分配的大量住房)。房改房的低價購置,將住房轉移變為私人財富,是對歷史低工資的一種補償,而非市場化形成的結果。

  因此國際上的住房私有化率的擁有者,多為中等收入以上的家庭,低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之後的私有化,則並非以收入劃分,最低收入家庭的住房私有化率高達72%,且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房(如拆遷所得和雙職工雙單位分配等)。而最高收入家庭的住房私有化率為90%,兩者相差並不多。

  中國自97年開始實行住房商品化、市場化之後,開發商全部建設的純商品房僅為9000萬套左右(扣除開發商建設的非商品房套數,如經濟適用房、限價房、安置房等),不到全部城鎮住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買進行最後福利分配的部分,那麽真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。

  因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之後房改形成的住房私有化率,因此中國的這個指標無法與國際的指標對比,也並非在同一水平上。

  更重要的是福利分房的原有住房的標準極低,並不能滿足現代已日益增長的生活消費。

  80年代之前的住房分配幾乎是低標準的建設,大多是面積極小的,無完整生活設施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進的新房,如今已經不得不拆除重建了,大多數臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所,無廚房,更不用說洗澡的設施了。

  80年代改革後的標準也很低,一居室不大於40平方米,二居室不大於60平方米,三居室不大於80平方米,直到90年代,超過100平方米的住房設計是要有高知、高幹指標的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標準的非商品化設計的住房。

  即使是初期的商品住房,大多也維持在這個低標準的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房,但卻沒有燃氣、沒有熱水,沒有洗浴設施,連刷牙都要擠進廚房去取水。至今這些低標準、小面積的住房仍是城鎮中的主力軍。

  之所以中國的住房私有化率高,和個人財產中住房比例高,並非市場化之後人民的自由選擇,而是福利分房制度造成的必然結果,是政府用住房資產彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關,也與消費者購買能力無關。更不是反映中國經濟的發達程度,也同樣不能與國際上大多數市場化國家的住房私有化率相提並論。

  根據統計局調查中國城鎮中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統計在住房私有化率之中,但既不是房改房,也不是商品房,且無法在市場中公開交易,這一比重也很高。

  由此可見一個非市場化經濟的國家在改革之後才進入住房市場化20年左右的時間,商品化程度和數量都極低,並不能僅用國際通行的住房私有化率指標去衡量和證明市場中發生的變化,更不能證明市場中的泡沫!

  三、房屋總市值:

  國家房地產的總市值既是一個國家城市化發展的標誌,也是一個國家房地產在國家經濟中總量的衡量。

  據第一太平戴維斯2016年8月的預計,中國的房地產市值約為270萬億元人民幣,為2015年國內生產總值67萬億人民幣的4倍,隨後又測算稱,已達300萬億元市值。最近則在某些專家、學者的口中稱為已達450萬億元,還有些與美國的房地產總市值約為26.8萬億美元相比,認為中國的房地產已出現了嚴重的泡沫情況。

  根據中國統計局和住建部公布的兩個數據看,中國城鎮的住宅總量約為220億平方米—245億平方米。97年房改之後竣工的住宅不足100億平方米,非商品房約占70%的住房總量,其中包括拆遷房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能進入市場銷售計算,並且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算,其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素,高算總值不超過150萬億元,合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進入市場銷售的部分,則會估值更低!

  中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建築,三四線城市則是剛剛進入大量進行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標看,並不能解決完三、四線城市的全部問題,而五、六線的城鎮又會如何呢?

  僅從三、四線城市大量的棚改就可以得出結論,這些大量的存量住房的條件極差,危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業價值,連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼,支持拆除重建,就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外,還有590個城市和眾多的縣鎮,其住房情況仍有待改善。

  四、城市化率:

  一個國家的城市化率與這個國家的經濟發達程序密切相關,也與人民的生活水平和富裕程度相關。全球城市化率的高速發展則是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件。

  1800年之前全球幾萬年所創造的GDP約占全部總量的5%,1800年之後的GDP則占歷史總量的95%,是因為1800年之後城市化的高速發展帶動的經濟高速增長,經濟的增長又反過來推動人口向城市集中,加速了城市化的發展。

  1800年到2010年全球的總人口量增長了6倍,但全球城市人口的數量增長了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過了農村的總人口數,發達地區的城市化率已經突破了80%,欠發達地區的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已經超過了53%,並且仍在高速增長。

  但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%,低於欠發達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到,遠低於發達地區的水平。

  中國要想實現小康和現代化的目標,至少城市化率的水平應在70%以上,否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。

  但中國的真實城市化率水平極低,正是因為戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%,但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多,於是就無法充分享受城市化帶來的公共服務和資源優勢,如子女入學、家庭成員的醫保、退養等,都未能充分的實現城市化的條件。

  而非戶籍人口的城市化,則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中,絕大多數人的生活保障與收入來源,還依賴於農村,仍離不開承包地、宅基地,更不用說子女入學、退養、醫保等其他問題了。因此凡是不能實現收入來源於城市而非農業的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指標不是指人在哪裏住,而是指你的收入來源來自於農村還是來自於城市。

  發達國家中許多人,特別是退休的老人並不住在城市,但他們的收入來源於城市,仍被計算在城市化率中。

  在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京(樓盤)2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬,上海也同樣,廣州(樓盤)和深圳(樓盤)則出現了非戶籍人口的數量遠大於戶籍人口的情況。

  廣州最新公布的情況中,戶籍人口為911.98萬人,非戶籍常住人口則為967.33萬人,非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%,63%為廣東省之外的人口,能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫療、參保等社會保障方面處於較低水平。子女就讀公辦學校的不到5成(49.3%),就讀公辦幼兒園的僅為2成(20.5%),約35%的勞動者未簽訂勞動合同,約四成以上的沒有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”,四成以上的人員無醫保治療。

  廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況,許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中,大量的人口是非城市化的收入來源,或只有部分收入來源於城市,這種情況並未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍來自於農村。

  這種名義上的城市化率不但不能與國際對比,也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發展情況,也並未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質量提高的問題。

  中國的城市化率提高將是影響中國經濟增長和房地產市場發展的重要問題。

  五、住房面積:

  住房面積統計既是市場需求與供給關系的一種衡量,也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經濟發展和人民生活水平之間的關系,也反映住房水平和居住條件的改善。

  住房面積通常用三種情況反映,一是人均住房面積的大小,二是戶均面積的大小,三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數與存量住房的情況;二者是按城市家庭戶數(即居住單位)計算的存量住房的情況;三是每套住房平均的面積,反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房,三是以建築本身的情況按獨立套數計算與人無關,但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

  1、人均住房面積:在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計,因為那時大量的住房為非成套住房,沒有廚房、廁所的面積,更沒有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積,因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米,1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。

  直到上世紀80年代大量的住房建設在福利分配的制度下,為盡可能的減少建設成本,增加居住面積,因此住房建築盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設的居民樓都在設計中沒有門廳的設計。那時的拆遷政策也只計算居住面積,不把其他面積計算在補償範圍之中。廳按一半計算面積,因此拆遷房的建設也大多是無廳的設計。在以居住面積為統計基礎時,住房建設中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了,更不用說有洗浴條件了。

  大約90年代中期才有了廳的設計,並在住房商品化之後,讓廳變大了。廁所也變成了衛生間,廚房也不再是轉不過身來,放不下冰箱的小廚房了。

  以後中國的住房統計也從居住面積變成了建築面積,但在建設面積的房產證登記中(銷售中)都包括了建築配套面積,即公共分攤面積一欄。

  在住建部(當時叫建設部)88號令商品房預售管理辦法中,曾規定銷售住房可以按套內面積或建築面積分類計價。但由於產權證登記中都將兩者合並登記為產權面積,於是就又有了分攤率的特殊名詞,指產權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。

  在不同的樓的建設中,這個分攤面積的分攤率差別巨大,如無電梯、無地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%,即一套產權證面積為100平方米的住房,套內面積僅為70平方米,其余均為公共面積。

  因此在中國的人均建築面積中計算的住房面積無法與國際的接軌,正是因為分攤面積的部分無法統一。在國際的人均住房面積計算中,是指套內屬於私人使用的面積,如德國是以建築分戶墻中心線計算的,美國是以戶門內面積計算的等,而只有中國是含有公共分攤面積的,因此在與國際對比中會出現極大的差異。

  如現有中國統計公布的城鎮人均建築面積約35平方米,實際與國際對比時應扣除20%以上的公共分攤面積,則就只剩28平方米了,中國大城市的人均住房面積標準低於全國平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分攤面積之後則人均住房面積都在20平方米以下,再扣除廚房、衛生間和門廳,居住面積就會更低了。

  在中國自以為住房已經能滿足城鎮人均住房需求的人眼中,人均35平方米是個很高的數了,但實際的情況並非如此,尤其是在國際對比中就相差更多了。
成見 | 任誌強:讀懂中外的差別
  
成見 | 任誌強:讀懂中外的差別
  
上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分,中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發達國家的50%的水平。現有的人均住房面積的統計,並不能反映真實的市場情況和真實的住房現象,更不能反映人民生活的實際情況。

  上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分,中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發達國家的50%的水平。現有的人均住房面積的統計,並不能反映真實的市場情況和真實的住房現象,更不能反映人民生活的實際情況。

  2、戶均面積數:大部分城市並未公布這個戶均面積數,尤其是中國城鎮中外來人口的變化巨大。幾年前公布的戶均面積數為:
成見 | 任誌強:讀懂中外的差別
  
成見 | 任誌強:讀懂中外的差別
  
從中國人均的住房面積看也許許多人會比較樂觀,但從戶均面積看也許就沒有那麽樂觀了,以戶計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。

  從中國人均的住房面積看也許許多人會比較樂觀,但從戶均面積看也許就沒有那麽樂觀了,以戶計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。

  如扣除戶均面積中所包含的公共分攤的建築面積,就可知這個差距更大了。

  也許許多人會認為這幾年高速發展的城市建設會讓情況發生巨大的改變,但實際隨著中國老齡化的出現並越加嚴重,年輕人並非按戶籍所在地居住,獨居人口瘋狂增長,這個情況也許會更加嚴重。

  德國1960年時人口7300萬人,但家庭個數為1900多萬個,隨著人口老齡化,到2010年全國人口增加了800多萬人,增10%多為8100萬人口,家庭個數則變為4100萬個,增加了一倍多。且老人住大房,會為兒女回家留住所。年輕人的住房則小,但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。

  中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89,下降到2.8左右,還在繼續快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,說明人口數與家庭戶數的變化正在出現德國已出現的這種情況。

  中國已出現了約7500萬個獨居家庭,過去的3年每年獨居家庭都以30%的速度增長,其中約3500萬個家庭是老年人的獨居家庭,4000萬左右為年輕人的獨居戶。但在中國戶籍制度的統計中,許多獨居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上,並不與父母同住,而是單獨居住。中國戶均住戶面積的統計中並未將這些戶籍未變的年輕人的獨居計算在以戶為單位的統計之中,因此這種戶均面積的統計可能會更加惡化。

  北歐獨居戶已達總家庭戶的40%,西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右,如上升到25%的水平則對住戶的需求會大大提高,或幾年之後出現德國成倍增長的情況。

  從撫養率水平的提高看,這種老齡化和年輕化分居的情況只會越走越快,則戶均面積的情況也不樂觀。

  3、套均面積:

  指每套獨立計算的住房的面積,而不論這套住房中是住了一個人或幾個人,是一個家庭還是多個家庭。這個指標是衡量一個國家住房水平的重要標準。

  中國早在80年代出臺過套均面積的標準,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,後在商品化之後這個標準被打破了。但2006年又出臺了90/70的規定和隨後又有了按面積計稅的規定,如144平方米的高限等規定。

  因此中國的套均面積被政策嚴格控制,全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右,150平方米以上的住房則低於15%,因此套均面積的水平遠低於發達國家的水平。

  香港人多地少,住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了,但占比極低。政府提供的小面積住房所占的比例極高,中國現有住房的情況雖然遠遠高於香港的水平,但與經濟發達國家相比則差距巨大。

  六、戶均套數

  一個城市或國家的住房是否已經滿足或基本滿足了需求,首先要看住房的獨立套數,能否超過家庭的總戶數,並隨著家庭戶數的分裂進度,始終保持著適度的空余量,使人們有自由的選擇權。

  通常一個國家或城市的現有住房應達到總家庭戶數的數量,並大多有10%的余量,即達到家庭總戶數的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應達到1:1.2,如果是城市化率高速增長時,除滿足現有城市需求之外,還有一定的余量來滿足新進入城市的家庭需求。

  中國目前公布的戶均套數大約為1:1.1左右,即總住房套數大於總家庭戶數,似乎已經能滿足現有城市家庭戶數的需求了。

  這個計算中並不管這個住房是歸誰所有,由誰居住,或是尚未銷售。而只計算現有住房的總量是否已大於家庭總戶數,實際的情況是多於或少於家庭總戶數,少於家庭總戶數的肯定是不能滿足需要的,大於時要看能否跟得上家庭分裂速度或新進入城市的家庭速度。

  家庭分裂速度是指一個家庭因子女結婚可能變成了兩個或三個家庭,新進入城市的家庭則是隨著城市化進程和速度增長和變化的。

  一般而言1:1.1是最基本的條件,多余的10%則是滿足住房調換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而城市化進程則應有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的數量低於總家庭戶數的10%,但五年前的年新增人口量則大於原有家庭戶數的10%。

  但中國的統計之中,忽略了兩個問題,一是非成套住房的數量占比高達25%,這些非成套住宅中的套數計算是個多變的情況。如一間平房可能為一戶,但一年之後四、五間平房變為了一戶。這個差距會變化巨大。二是戶籍制度中無法計算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加,有些為人口老齡化產生的,戶籍數量不變,但更多的則是年輕人的戶籍未動,也未結婚另組家庭,但卻獨立居住,應被計算為單獨戶,卻未被按戶計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況,他們的戶籍並不在這個城市,但卻會在這個城市長住,需要擁有獨立的住房。

  當然也有大量合居的情況,如異地工作的人員可能合租一套住房,外地或農村人口大量進城時,也會有打工者合居的情況,但中國的統計則無法跟上這種多元的變化。

  如果從北京市租賃市場的情況看,約有20%的住房用於出租,但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求,卻只有一套住房的供給,那麽如果這樣計算,大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計算的人均1:1.1套的住房,全國大約也是如此。

  可以肯定的是如果將進入城市的常住人口中,都以家庭方式計算為戶時,中國現有的住房無論如何都無法滿足1:1的最基本條件。但實際中獨立進入城市的個人大約都不是按家庭計算的,也才因此會有1:1.1的說法。

  但在國際上的統計之中,這種非戶籍管理方式,是個人獨立護照的管理方式。則進入城市的非家庭關聯的持獨立護照的人口都是按單獨戶計算的,其獨立住房的需求則要求戶均住房套數計算時,必須按獨立戶對應獨立住房套計算。

  於是這就讓中國的統計方式與國際的統計方式產生了不同的定義和不同的計算結果。

  七、住房成套率

  住房成套率是衡量現有城市或國家住房的基礎狀況和發展程度的指標。成套率越高或100%,則說明這個城市或國家的住房至少已達到了成熟的階段,能基本滿足生活的需求了,進入了提高質量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說明這個城市或國家雖然有住房,但這個住房是不達標的,不能滿足生活需求,並亟待改善。處於這樣發展階段的城市或國家仍處於改造建設的高峰期。

  如中國三、四線城市的棚改就是這種情況,雖然有住房,但住房條件極差,非成套率高,危舊破嚴重,已到了非改不可的階段。

  何為成套住房?一般國家的定義是獨立單元的住房需要有生活必須的獨立設施。如要有自己的衛生間(含洗浴設施和廁所功能的衛生間,僅有廁所則定義為半個衛生間)、有自用的廚房、還要有必須的取暖設施和條件(冬季寒冷的地區)。高標準的成套定義則還有獨立的電、水、熱水、燃氣、門廳、飯廳、客廳等必要設施。

  中國現有的住房成套率水平大約在75%左右(不含農村的住房),約有25%左右的住房為非成套住房。但這個成套率的水平低於國際標準,其中大多數只有半個衛生間,即只有廁所,而無洗浴設施,更不用說沒有管道燃氣的住房比例高達80%以上,沒有熱水的住房比例高達95%以上。因此才會有大量的電熱水器替代的市場。

  中國城市的早期建設中大多是平房,沒有獨立的供水、供暖、供氣和廁所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術進步和經濟發展,大多新建築有了改善。但這些歷史的平房保護區,如北京的78平方公裏的舊城保護區,仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問題,仍無法用管道解決燃氣、熱力供應等問題。胡同中仍主要靠公共廁所解決衛生問題,洗澡等問題大多只能靠熱水器了。

  公私合營和人民公社的階段,在農村取消私家廚房,改為大食堂的同時,城市中也建設了大量的這種無獨立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會主義大樓,這種樓是典型的類似於集體宿舍的住房。上海每天早上在裏弄裏洗倒馬桶的情況一直延續到改革之後很多年。

  住房福利分配終止之前,幾乎所有的成套住房都只有廁所而無衛生間。廁所中大多除便池用水之外,無其他水源。當洗衣機、熱水器出現時,大多要先對廁所進行水源改造。廚房更是狹小,以省出更多的錢擴大居住面積。當電冰箱出現時大多無法放入廚房,反倒放在客廳或臥室,成為了一種富裕家庭的“榮譽”。

  但隨著市場化的發展,一些商品房才真正滿足了國際定義的成套住房的標準。家庭中有了獨立的衛生間和適度的廚房面積,以及供暖、供熱水等生活必備條件,逐步提高了人民的生活標準。

  中國現有以有獨立廚房和廁所定義的成套率標準,如果換成國際必須有獨立衛生間的標準計算,那麽中國住房的實際成套率水平大約就會降至30-40%了。由此可見中國的住房水平與國際水平之間尚存在著巨大的差距。

  人民生活水平的提高,不僅在於有房住(棚戶區也叫有房住),更在於這個住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成為新時代面臨的難堪。

  大量要依賴公共廁所解決方便問題,共用一個水龍頭,在非獨立廚房做飯的大量住房則更是未來要解決的重大問題。而這種現象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在,北京、上海、長沙、西安(樓盤)這些大中城市中也同樣大量存在,這些情況不但說明中國的住房建設尚處於發展的初期階段,而非成熟階段,同樣也證明中國的房地產尚有很長的路要走。除了新建之外,舊改的任務也將更加艱巨和亟待解決。

  八、住房空置率:

  空置率是衡量現有住房使用情況的指標,空置率越低說明充分使用率越高。空置率高則說明供給量大,但使用率低的不合理性。

  空置率可分為兩類:一類是指已進入市場的全部存量住房的空置情況;一類是指未進入市場的新房的空置情況。通常大多成熟的國家與城市只計算第一類情況,特別是二手房交易遠遠超過一手房交易量的國家。如美國大約二手房與一手房的比例為7:1,只計算第一類情況。

  但香港則分別計算這兩種情況,第一類的空置率較低,大約為8%左右,第二類的情況高,有時高達50-60%。此次香港準備征收的一套房空置稅則主要針對於開發商未銷售的一手房和已購買而未使用的一手房,但並未對二手房征收空置稅。同時有二套房空置超六個月再交易的另外有稅。

  許多國家用征收住房空置稅來提高住房的利用率。如德國,空置住房超過六個月的要征稅,而將住房納入合作社用於出租則會減免相關稅費。一面提高了住房的利用率,一面穩定了住房租金,並保證了住房投資者的收益。這裏以六個月為限制一是給足了住房變更、改善的交易時間,另外也回避了偶爾居住的情況,如中國也有些“五” +“二”的居住方式,五個工作日居住一地,二個休息日居住一地的情況,或為照顧病人、老人並兼顧工作的兩地居住方式。

  我不知道中國的空置情況是如何統計和計算的,如空置的時間是以六個月以上為空置還是以月或年計算為空置的。但我知道社會上曾傳說的中國城鎮住房的空置率高達22.4%或更多,高達6500萬-8800萬套的統計和計算結果一定是假的、錯的。一是中國的商品房總量也就9000多萬套,不可能有這麽多的空置;二是中國的戶均套數才只有1:1.1左右,如果有20%以上的空置豈不是會有許多家庭無戶可住?三是中國擁有第二套住房的比例很低,總量很低,全空置也沒有這麽多的量;四是大量的私人出租房來自於何處?連現有戶數的居住都無法滿足,又哪會有房用於出租呢?當出租市場有大量需求而又同時大量住房空置是無法解釋的。

  楊偉民退任中財辦副主任之後,在上海會議的講話中講到中國城市和農村的住房空置率都很高。這是現狀,但卻有其特殊的中國特色的原因。而這是國際上幾乎所有國家都不存在的特殊原因。

  自1954年中央就出臺了防止農民盲流入城的文件,大躍進之後又有了城鄉戶籍制度的規定,因此這種戶籍制度的規定限制了人口的流動。不但限制了城鄉之間的人口流動,也限制了城市與城市之間的人口流動。

  同時中國特有的城鄉土地的雙軌制,特別是82憲法的修改之後,將農村土地定為集體所有,將城市土地定為國家所有。這兩種制度成為了人口流動和城市化高速發展進程中的兩大壁壘障礙,也是造成與住房利用率無關的特殊的空置現象,和隨勞動力流動而產生的住房困難問題。

  一是城市化進程中約有四億多農村勞動力在全國流動,其中約3億多人進入了各類城市長期生活,1億左右人在家鄉附近的城鄉之間流動列入非常住人口。這樣就造成了大量農村的空置現象。

  我朋友父母所在的浙江地區的一個村,在距城市幾裏地之外的山溝裏,全村80多戶農戶,只剩4戶人家還常住在村裏,其余宅基地已沒有本村人,大部分空有住房而無人居住和使用。一部分出租給了專做垃圾分類的個體外地農戶,滿院的大量垃圾分類後的殘余被倒進進了附近的山溝之中,造成極大的汙染。

  這進入遠距離大中城市的幾億人中,有約20%的家庭在城市購買了住房並長期居住了,80%左右的則用租住的方式在城市或工棚中租住,許多幾乎長年不再回到家鄉。但戶籍制度則使這些家庭無法變為城市戶籍,無法融入城市生活,無法享受城市中的子女教育、醫保與養老等公共服務。也有許多兒女進城了,將父母接到城市的他們同樣也無法分享城市的公共服務,仍依賴於農村,保持著各種千絲萬縷的聯系。

  由於土地制度問題,這些戶籍仍在農村的人口,無法將宅基地、承包地變成進城的資本,並用戶籍捆在了農村的土地上。雖然他們大部分時間居住於城市,並從城市取得部分收入,但子女教育、醫保、養老、失業保險大多依賴於農村和承包地,這就造成了大量的農村住房的空置和宅基地的浪費。同時他們又必須取得在城市中生存的住房!即使短期回鄉,仍需保留城市住房的條件!

  這種兩地雙居住房的特殊情況,大約只有在中國這種特定的制度之下才會存在。

  二是中國的戶籍制度還使城市戶籍的人口,在異地投資或工作時,包括母公司或集團公司向各地分公司的派出工作,都會產生這種兩地或三地的住房需求。如在父母所在地的戶籍和住房,在集團或母公司所在地的住房,在被派出的分公司或項目所在地的臨時或幾年期內的住房等。

  異地工作的情況和派出工作的情況並非少數,僅房地產公司的這種派出和異地工作的人數就大於總人數的10%。如果所有這種有異地投資或項目的企業都有10%左右的異地工作人員,那麽這個總量是巨大的。這些人員中或許有50%會購買住房,50%會租用住房,不管何種方式大約都會占用多重資源,並會在幾地之間流動,形成一地居住時,另一地的住房空置。長期空置的時間甚至會大於六個月,且無法將空置的住房用於出租。

  這種特殊的制度原因會讓城市和農村的住房都無法改變被空置的現象。但這種制度原因造成的空置與無法充分利用資源的情況,在國際上的絕大多數或其他任何國家也許都是不會出現的。尤其是中國租賃市場的不完善性,造成許多城市無法提供這種長租房。加之房價的上漲給了這些有能力購房者一種投資的機會和可能,多地占有住房而不會在異地工作時輕易放棄原有住房,就成為一種常態。

  許多國家的二手房交易市場發達,且房價起浮不太大,尤其是購買住房時會有個人所得稅的抵扣,因此大多這種異地工作的情況出現時,多會整個家庭同時搬入家庭主要勞動收入者的工作地,並更換住房,將原有住房賣掉(購買兩套住房時無法抵扣個稅,或占用和浪費抵扣額度)。同時一個重要的原因是這些國家沒有戶籍限制,可以讓任何異地工作的人很容易的融入於所工作的城市,並可以與當地人一樣分享所有的公共資源和服務,包括沒有子女上學、醫療、教育、勞保、退養的各種障礙,而這些都是中國無法提供的條件。

  中國將要修改的個稅法,開始將個稅征收扣除項中增加住房利息支出了,但卻未做出抵扣總額的限制,也未做出只有一套住房貸款時可享受這種抵扣的規定,也未對非納稅地購房做出限制(集團或母公司派出異地工作的人員,許多納稅地仍在派出單位總部,而非工作地),因此即使這一政策出臺仍因制度障礙存在許多問題。

  中國被派出異地工作的這些中、高收入的人員,大多既有購買住房的能力,也有攜帶家人在異地生活的能力,同時有保留原住地住房的財力,或許還有派出單位提供的住房補貼,因此購房並在離開時賣出住房就成了最好的投資。

  中國的特殊制度在一個側面制造了城市化進程中的障礙,在另一方面則造成了住房投資收益的奇跡。因此中國的住房空置率就成為了一種無法真實反映整體住房需求的指標。在不同城市是如此,在整個國家也是如此。一方面是空置在城鄉都出現;一方面是總的供給量大於1:1;一方面是許多人占有多方資源;一方面是市場供給嚴重不足;一方面是住房需求緊張;一方面是資源不能充分利用;一方面是住房條件無法改善;一方面要提高城市化率;一方面是已進入城市的常住人口無法融入城市,分享城市公共服務。如果單從單一指標或某一方面看,都可得出對市場判斷的不同結論。但如果不從制度原因看,則無法解釋為什麽眾多原本相互對立的現象卻同時存在著,尤其是如果僅用任何單一指標與國際去對比,則必須會出現也許是完全相反的結論。

  中國現有調查所得出的空置率指標如果與國際同一指標對比則會出現制度性原因造成的誤差。如果不是用住房的空置率指標,而是用寫字樓的空置率指標與國家對比,那麽可能可比性和制度條件都相差無幾,只是五十多年福利分房留下的基礎和制度性障礙會造成中國特殊住房制度下的特殊情況。

  九、租金回報率:

  任何不動產的投資者都會用租金回報率衡量計算投資的可行性,無論是住房投資,還是寫字樓或商業設施的投資。除了房屋本身可能因價格變化而產生的投資風險之外,首先是出租回報率的合理性。

  中國出現了兩種不同的情況,一是商品住房的投資,大多用租金回報率計算是利潤很低。扣除稅費之後,難以找到合理性。但住房價格的不斷上漲,則比租金回報更有利的支撐著投資者的信心,甚至未裝修的房子,根本不用出租,就可以得到高額的回報。二是寫字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報率支撐,減少了市場價格變化的風險。

  為什麽中國城市中,特別是大中城市或第三產業比重較高或合理的城市,寫字樓的租金回報率會好於、高於住房的租金回報率呢?

  原因在於中國有五十多年的住房福利分配的歷史,並且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價變成了個人擁有的住房資產。而寫字樓市場沒有這種福利分配低價轉化的基礎,特別是第三產業發展是改革之後的事,是與寫字樓商品化同步發展的進程,處於同一競爭的水平,有可比性。但住房卻發生了前後兩種不同的情況。

  住房的商品化率約占全部住房總量的30%,福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價經濟適用房、限價房等保障類住房等所占的比重巨大,遠超過商品房的比重。但兩者取得的成本不同,因此無法同樣用一個公式計算投資租金回報率。

  市場經濟中競爭的原則是建立在平等的基礎上並由此而公平競爭的。但中國城市的住房有五十多年的福利分房的歷史,卻只有二十年市場化的時間,大量的住房是低價轉成個人資產的住房,是對歷史低工資收入的一種補償形式。而市場中的商品房則是按市場價格,尤其是不斷攀升的市場價格計算租金回報率的。

  老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差,但大多在成熟市區,並同時擁有方便的教育、醫療、交通、公共服務等條件,因此使用方便,但取得成本極低,租金回報率極高。因此有比商品房高數倍或數十倍的競爭優勢,也因為這些住房的成本低,反而造成了租金低但回報率高的情況,也因此全面拉低了市場中的租賃價格。

  如八十年代之後建設的房改房,在經福利分配之後用低價房改時,60-80平方米的住房大多只有2萬至6萬元的房改價支付成本,月租金3000-5000元,就可在當年收回全部支付成本,租金回報率極高。

  但同樣的商品房即使按房改時北京的市場價5000元/平方米算,同樣的租金收入,大約也要數年(7-10年)才能收回投資成本。與房改房相比就毫無競爭力了。

  當房價不斷上升時則商品房的競爭力與房改房就更無力可抗了,因此投資的回報率也無法對抗,只能靠市場價格的變化發財了。

  中國城市住房租賃價格與國際不同的正在於有兩種高低不同的成本價格的房屋,同時在市場中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價出租但高回報的住房,導致商品房的住房出租回報率無法達到合理的水平。

  近年中國提出了大力建立租賃市場的問題。世界多數國家,尤其是經濟發達國家,大中城市中的住房租賃需求高,大城市基本達到50%左右的租賃。但這種租賃市場中的住房70%都是私人提供的,日本、德國、香港、美國都是如此。政府大多只提供10-15%左右的帶有保障性質的低價租賃住房,機構提供剩余的租賃住房。但市場中的租賃價格是平等競爭的,有些國家還有減稅支持。如對私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類似機構,以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策,以此來平衡租賃的價格,同時又保證投資者的合理回報率。

  中國目前的租賃市場本以私房為主,卻無組織的進入了市場。政府也僅提供少數的低價租賃房和公租房(廉租房等),政策中限定個人不得購買第三套私有住房後,市場中私人住房用於租賃的數量增長迅速下降了,租金反而不斷的上漲了。那些不許合租、打隔斷的政策,則加速了租金的上漲,即使這樣也無法滿足市場中的租賃需求。

  近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設,但多是競地價的長租房,於是為保證最基本的租金回報,也必須大大的提高租賃市場的價格向高端邁進。但是否所有的租賃市場都只是為滿足高收入階層的租賃需求呢?如萬科北京推出的長租房月租高達15000元,一次性支付十年的租金,含利息等於月租金在20000元以上了。這種高價的租賃價格只能滿足少量高端需求,會起到普遍擡高市場租賃價格的水平,但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報率。也同樣與房改房的租金無任何競爭的能力。

  但中國政府出臺的這種建立租賃市場的政策,似乎並不是為了本就買得起住房的中高收入家庭,而是為了滿足買不起商品房的中低收入階層的需求,那麽高租金的住房建設豈不是事與願違嗎?

  至少從眼前看萬科這種長租房雖然提高了月租金的標準,但並未提高租金的回報率,那麽當這種租賃市場大量出現時,中國市場商品房化的租金回報率就更無法與國際對比了。也會讓本就很低的商品房化的租金回報率降低,變得更不合理或更不具備市場化合理發展的條件了。

  中國特色的制度障礙導致租金回報率這個市場投資的指標也變的深不可測了。

  十、個人擁有第二套(含以上)住房的比例:

  國際上通常不統計這個指標,沒必要在一個充分市場化的條件下,提出這種計算的要求,也沒有對市場產生影響的任何作用。

  充分市場經濟的條件下,大多土地是私有的,住房交易是自由的,財富擁有的權利和擁有資產的存在形態,以及處置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各種規定納稅後而擁有財富,你是否是合法取得的收入或創造的財富,你擁有的財產如不動產是否依法交納稅費和承擔義務,你的不動產的使用是否合法等。你擁有的不動產財富無論是用於社會出租還是自用,都是你自己的權利,合法取得和依法納稅則是必要條件。

  大約只有中國從投資炒房的角度,為控制市場的價格,而對個人購買住房提出了各種限制條件。如一、二套購買住房的首付比例,貸款利率的不同,不得購買第三套住房,以及不同城市的不同限制條件。

  正因為這種早期存在的投資或投機的炒房行為,在政府炒地之後不斷加碼和惡化,變成影響到市場價格的波動,因此做出了許多限制性條件的規定,以及要有一個“個人擁有第二套(含以下)住房的比例”的計算。但提出這種計算要求,並想以此來否定市場自由經濟的合理性,和試圖用此來證明投資、投機炒房是市場化的弊病,以及證明這種投資行為的比重及對市場價格的影響。

  但提出這種計算方式,並試圖以此證明投資投機炒房的人們和決策者們犯了極大錯誤,他們似乎忘了中國有五十多年住房分配的歷史!也忘了中國政府大量征地拆遷進行市政基礎建設和賣地,舊改過程中有大量和長期的實物拆遷補償政策,這些政策都會造成不同收入階層的家庭都擁有第二(含以上)的住房,但這些都與住房市場化改革無關,也與市場住房價格無關!

  北京80年代的拆遷政策都是實物拆遷,最初設計居住面積,按拆除的居住面積加一定人口因素等補償住房。而新住房的廁所、廚房、門廳等都不計入補償面積。後來按居住面積的1.3-1.7倍補償+人口因素,因此被拆遷安置的住房雖然遠了(當時的遠,如今也變為近了)但面積增加了。按代分房的家庭則有了兩或三套住房,如果原有面積多的平房,則會補償更多。北京許多拆遷戶,無論其家庭中原收入水平高低,都會因拆遷安置而受益,因此有“拆遷、拆遷,一步登天”的說法。

  舊城危改之後,許多拆遷是原地回遷安置的。異地安置則條件優惠,因此老北京相當比重的拆遷安置戶在1997年房改政策出臺之前,都靠拆遷改善居住條件。

  同樣80年代之後,不斷增長的福利分房,也讓城市居民的住房在國企、集體或擁有原有土地較多的企業就業的分配中改善了,更不用說大量在政府和國家機關、機構、事業單位就職的改善了。

  擁有土地的單位,大多會引入開發商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式,將自己用土地換來的分成住房進行福利分配。開發商用分給土地方的房子做購置土地的成本,將分得的房子用商品化的方式提供給市場,進行合建或交換。

  五十多年的福利分房,特別是80-90年代的快速建設的福利分房,從還建開發走向開發建設,從用指標的委托代建到用指標的購買方式,有土地的合建方式進行了大量分配。直到二十一世紀初這種福利分配之後房改的風頭才逐步熄滅。

  這一階段的福利分配並不是按收入劃分的,而是人人有份。按資格、年限待遇不同,但資格同等。單位司機可能和最高領導同住一樓,只是有大房、小房面積不同之分,朝南朝北方向不同之分。

  同時有些分房則是按單位職工資格,而非按職工家庭是否有房分配的福利。於是不同的家庭可能因夫妻兩人各自分配了住房,再加上父母的住房讓原來住在一起一套房的大家庭可能同時擁有了三套、四套的住房。還有按級別補助的面積,不能在一個住房滿足時就用增加一套住房的方式解決,也有因工作任職調動的則先後在不同單位分配了福利住房。

  有的則在福利分房之後,又購買了商品住房,或同時有了拆遷安置用房等其他住房。因此擁有二套(含以上)住房的家庭,幾乎平均的分布於不同的七類收入水平的家庭之中。
在第二套(含以上)住房的用途中,用於出租比例差距也不大,用於偶爾居住和其他的略有差別,但空置不用的則極少。其他項目中有的改為了商用,有的或許有空置和等待置換的狀態(統計中未加說明)。

  在第二套(含以上)住房的用途中,用於出租比例差距也不大,用於偶爾居住和其他的略有差別,但空置不用的則極少。其他項目中有的改為了商用,有的或許有空置和等待置換的狀態(統計中未加說明)。

  但可以從分配於不同收入階級中看出,擁有住房的比例相差不大。擁有第二套(含以上)的比例,隨收入差別升級,逐步擴大。可知擁有第二套的原因並非都來自於市場中的商品化,高收入階層擁有第二套(含以上)也並非多為了投資炒房,因此從擁有多套住房的情況看,並非因為和來自於炒房的動因,更主要與住房市場化無關!

  限制購買第三套住房的情況更是與此不完全同步,一是福利分房的不計入購房之中,如再購買兩套也是多購了許多;二是減少個人購房的數量也會影響到租賃市場的房源供給。總之,中國擁有二套或以上住房並非因市場化,也不能證明大量炒房行為的情況。

  當大量國際通用的指標體系中的數據,因中國特色而與國際無法接軌時,當這些指標被學者專家們誤讀錯用時,當決策者無法分辨這些事實真相時,必然會對市場產生錯判。並會以錯誤的數據對比為基礎,做出錯誤的決策和用錯誤的調控手段及辦法,讓市場出現更大的錯誤。

  除上述的這些可與國際對比的指標性數據被誤讀誤解時,中國還有許多數據也會因中國特色而被誤讀誤解。

  如大家最關心的庫存量,是指現房而未銷售的庫存。在香港是用當年銷售的空置率來表示的,中國是用當年的未銷售庫存量來表示的,因此香港計算的是套數,中國計算的是建築面積。

  中國的未銷售量庫存中既包括了商業、寫字樓,也包括了住宅。如按當年的各分類銷售情況看,商業與寫字樓的庫存約等於一年的銷售量,但其中許多的領取了銷售證,列入了庫存量的建築被自用或出租等方式使用了,卻無法及時在統計中反映。而所謂“去庫存”所指的大量住宅,則不到當年銷售量的50%,從數量上看並非是嚴重和可怕的庫存。

  但不動產的特點是這些庫存大多發生在無銷售的城市或地區,也許永遠都無法銷售,長年處於庫存之中。而有銷售需求的地區則並沒有應用的庫存量,因此造成了許多地區有巨大的庫存,許多城市則供給緊張,房價不斷高漲。

  並且這些所謂的庫存中,還有些是房子竣工了,但配套設施不齊全,如道路交通、水暖電氣熱的缺失等,造成這些住房無法使用和交付。也成為庫存無法消化的原因之一。

  如爭議較大的是中國在建工程的總量很大,開發商在施面積高達70多億平方米,與每年的竣工量和銷售量不成比例。

  早期中國開發商的在施面積與竣工面積的比大約是1:0.29,即大約等於三年竣工量。這是一個合理的建設周期。但近幾年基本為1:0.15,即大約等於7年才能完成的竣工量,或說工程項目的建設周期延長到了七年才能竣工,這並非合理的建設周期。

  這種統計大約也與中國特色相關。一次性審批的規劃,一次性審批的開工量都很大,但實際的開工和施工是分步進行的。如一次批了十個樓座的開工,也許基礎是一個,但樓座是分期建設的。因此在統計中會出現開工量巨大,在施量巨大,但每年的竣工量卻與在施量不相匹配。

  因為有這樣大的在施量,許多學者和專家以為中國未來的供給量巨大,可以滿足幾年的消費,擔心市場無法消化並變成巨大的庫存。

  如去年全部商品房銷售面積為16億多平方米,但在施面積為70多億平方米,那麽這些在施面積用70÷16=4.37,要用4年半的時間才能消化。如果每年再有相當的新開工,那市場豈不是會有大量的積壓?

  但這些學者與專家忽略了另外一系列的數字關系,即銷售量與竣工量的關系。在每年的銷售中,銷售量總是遠遠大於竣工量的。

  這大約也是中國預售制度特色的原因造成的。一是竣工面積中包括了不能計算為銷售面積中的車庫、配套設施、人防、變電站、熱力站、鍋爐等等面積,因此當年的竣工面積與銷售面積不是對應的關系。竣工面積中只有約70%的面積為可計入銷售面積的部分,車位是另外按個數計算的,而非統計在銷售面積之中。二是每年實際的銷售面積都遠遠大於竣工面積,大約為每年相差20%-40%。去年的竣工總量約10億多平方米,但銷售面積約17億平方米約為1:1.7的差距。

  那麽這個差距正來自於預售制度。每年銷售的面積90%以上為正在建設而未完工的房屋,10%不到的面積為庫存的現房。每年的竣工量實際都是在交付早於幾年前銷售的房屋。大多與當年的銷售情況無關,也絕不會因竣工而造成大量庫存。

  如果按前十年銷售面積與竣工面積之差計算,現有在建面積中約30多億平方米是已經被銷售了的面積。如扣除車庫等各種配套面積,則差距會更大。實際在建面積中再扣除一部分(約20%)的非銷售面積,那麽等於只有新開面積和少量的在施面積是未被銷售的面積。

  因此才能解釋為什麽市場中許多城市有大量需求卻無大量的供給,要用排號搖號的方式銷售。除了因政府壓制用審批價格的方式導致一些本可向市場銷售的房屋無法銷售,造成大量積壓之外,實際的在施面積中本就沒有充足的供給量。

  雖然中國有巨大的在施面積總量,但從已預售的情況看,並不能說明未來有巨大的市場供給量和可能造成巨大的庫存,反倒是有可能無法滿足需求。尤其是部分被嚴格調控的城市,無論是從土地供給,從新開工還是從在建面積上看都存在著無法滿足市場未來需求的情況。至少短期之內無法在市場決定價格的情況下,讓房價下跌而不上漲。

  也許中國需要按中國特色另外準備一套能更完整反映市場實際情況的統計方式:一是用同一定義和標準與國際統計接軌;二是能真實的反映市場的情況;三是不再以全國範圍統計,而是以地方範圍統計(城市統計)為主的加總方式,以更全面的反映地區和城市的情況;四是尤其萬萬不可都用平均數的概念去反映市場的價格和試圖調控平均房價的上漲!

  市場中的價格信號是最真實的反映市場供求關系的信號。但中國的土地是以價高者得競拍的,因此土地的供給量控制會引發天價土地,而房價又是本應由市場中的供求雙方決定的,卻被政府用公權力幹預變成了政府審批定價,市場中的價格信號就被政府行政權力扭曲了,並不能真實反映市場中的供求關系。

  於是對市場的判斷則不是靠市場中的價格信號,是靠政府對需求量與供給量的關系為參考了。但如果這一系列能反映供給與需求關系的指標都同樣因中國制度特色而被誤讀誤解,那麽就無法真實的判斷和理解市場中的需求了。

  因此長期的政策調控和密集的政令出臺,都證明政府並不掌握市場的真實情況,也無法出臺合理和較長期的政策,也因此才會有短期內不停調整政策的節奏。用頭痛醫頭,腳痛治腳的辦法應對復雜的市場,結果是頭病腳病都沒治好,反而讓全身所有的部位都出了新的毛病!

  理清各種指標的定義與內涵,結合中國特色找出問題的所在,才能有助於更好的認識市場,並讓政府合理、正確的制定相關的政策。清理那些本不應靠公權力的幹預破壞市場機制的行政命令,讓市場恢復其自我調節的功能。靠真實的價格信號,掌握市場中的供求關系,合理的調整土地供給的數量和節奏,讓市場的供求雙方自由的選擇生產更適合於未來生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動中國經濟的發展,並實現人民想要的中國夢!

 
(責任編輯:徐帥 )
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