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40年·大咖說|尊重遊戲規則,首創置業新任總裁鐘北辰的“18年和3年”

2018-07-07 10:04:13 和訊房產  苗雪艷
一身嶄新藍色西裝,一條精致黑色領帶,配以利落的短寸發型,照片裏的首創置業新任總裁鐘北辰嘴角面帶微笑,整個人看上去年輕、精神又有活力。這是今年首創置業董事會順利完成換屆之後,鐘北辰的最新對外宣傳照。
  一身嶄新藍色西裝,一條精致黑色領帶,配以利落的短寸發型,照片裏的首創置業新任總裁鐘北辰嘴角面帶微笑,整個人看上去年輕、精神又有活力。這是今年首創置業董事會順利完成換屆之後,鐘北辰的最新對外宣傳照。

新一屆董事會號稱“史上最年輕董事會”,成員平均年齡為49.5歲,鐘北辰僅有43歲,這樣的年齡層在首創置業歷史上尚屬首次。鑒於人們對國企慣有的“老派”印象,這一舉動也算得上“新派”了,或許,首創置業也在向世人宣告“屬於年輕人的機會和時代來了”!
  新一屆董事會號稱“史上最年輕董事會”,成員平均年齡為49.5歲,鐘北辰僅有43歲,這樣的年齡層在首創置業歷史上尚屬首次。鑒於人們對國企慣有的“老派”印象,這一舉動也算得上“新派”了,或許,首創置業也在向世人宣告“屬於年輕人的機會和時代來了”!

  雖然年齡上年輕,但鐘北辰卻是首創置業的一個“老同誌”,因為他在首創已有18年的光景,深度參與過首創置業各個部門的業務條線。

  首創置業成立於1993年,前身是陽光房地產,2002年經重組成立首創置業,2003年在香港聯交所上市。在改革開放40年中,依托國企背景和優勢資源,首創置業穩定且迅速發展。

  “穩定、速度、發展”——這是鐘北辰給出的改革開放40年。不謀而合,這也是首創置業一路的發展風格。

  2018年,與以往鮮有露面的“低調姿態”示人不同,首創置業高調喊出了未來三年的目標:2018年保750億衝800億、2019年突破千億元、2020年達到1400億元,回到行業前30強!

  “高調嗎?鐘北辰反問道,接著解釋稱,規模化的目標,每年都提,並不是這次換屆才提出的,“規模帶來行業地位和企業健康度,你在這個遊戲規則裏,必須尊重規模化的遊戲規則。”從中,我們窺見的是,國企的面貌和角色似乎也正在朝著更加市場化的方向邁進。

  當問及房地產還有什麽內容可挖掘時?鐘北辰的答案帶有深思性:成熟的房地產市場不是政府天天看著你,不是炒作交易而是需求交易,中國房地產離真正成熟起碼還有10—15年時間,目前這個行業還可以繼續深挖和繼續為之而努力,深挖的內容還是圍繞著以土地為核心的業態,比如長租公寓、產業園、共有產權等。

  帶著18年在首創置業的厚度,這位年輕的“老同誌”能擔負起未來3年的目標嗎?

  40年最大變化是更市場化

  “國有企業更加市場化,這是改革開放40年國企自身最大的變化。”鐘北辰說,國企不再是老舊的面孔,而是更有活力和市場競爭力。

  市場化的競爭,也逼迫首創置業適應著“遊戲規則的變化”。這種變化體現在兩方面,第一,規模化競爭;第二,高周轉競爭,前者反映量和市場地位,後者說明企業運轉效率和健康程度。在這兩方面,首創置業有著自己的考量標準。

  “規模化是行業遊戲規則,你得尊重它。規模讓上市公司的收入、利潤和其他各項指標變得更健康、更好。產品和服務都標準化了,價格也因為政策和市場有了封頂,為何不快點呢?”這是鐘北辰對於規模化思考後的態度。

  2018年,首創置業全年的銷售數字是實現750億元以上,力爭超過800億元。但是,這一目標的實現並非輕而易舉。因為首創置業最新財報還是反映出了節奏方面的一些壓力。

  半年報顯示,首創置業今年前六月銷售360.7億元,還不到800億元目標的一半。前5月銷售同比去年也下降了16.5%。對此,鐘北辰解釋稱,上半年數據不太好看,是因為沒想到去年賣了500多億元的規模,所以本來安排的供貨節奏受到影響,導致今年上半年沒貨賣。

  鐘北辰透露,今年供貨從6月份開始,重倉在第三、第四季度。而從半年報來看,首創置業的供應節奏確實在加快,因為前6個月中,銷售高峰就出現在6月份,單月銷售202.8億元,同比大增262.1%。

  對於上半年不那麽好看的業績以及供貨問題,鐘北辰還拿F1賽事舉例稱,只要賽事還在辦,大家都還是在同一賽道裏繼續比賽,只不過因為賽事對輪子摩擦力、轉彎度等附加了一些限制,導致階段性存貨不足,但最終還是會供應上來,所以階段性漲漲跌跌很正常。

  但現在拼規模的同時,拼的也是速度,加快周轉速度才能為規模提供動能。為此,首創置業提出了“369”新工期標準,即“3個月取得方案批復,6個月取得施工許可證,9個月取得預售許可證”;對銷售回款也有明確要求,比如,新建住宅1—3個月內要100%回款。

  現今房地產還算不得艱難

  有了不斷加量的政策,沒了寬松自由的金融,被“雙封”的房地產變成了一個愈加艱難的行業。首創置業是否能夠感受到身在其中的艱難?

  面對這份“艱難”,鐘北辰的回答很“佛系”:艱難永遠都存在。

  “前幾年還有全球金融危機,那個時候不僅僅是艱難了,而是已經到了危險的境地。金融危機那會兒,去國土局拍地,進去裏面一個人都沒有,沒人跟我競爭,拿了地就走了。現在國土局大廳熙熙攘攘,盡管政策繽紛出臺,但每一個房源打開客戶還是踴躍購買,所以說市場還是存在的,這個不算艱難。”鐘北辰說,國家也並沒有說不讓再發展房地產了,不是說把你掐死了,而是留給時間去充分調整。

  雖然鐘北辰用對比的例子來證明“這算不得什麽艱難”,但他還是感受到其中一點艱難,那就是金融,但說著說著他轉而又回歸到了“佛系”態度,“金融不是針對房地產,而是關系到各個行業,收緊是趨勢,這也是為了防範系統性金融風險。”

  鐘北辰和首創置業副總裁兼財務總監範書斌此前在接受和訊房產采訪時也都提到,在整個融資環境收緊的背景下,反而突出了首創置業作為國企的融資優勢。也正因此,首創置業去年的實際融資成本才能保持在5.07% 這樣一個低於行業平均融資成本的水平上。

  而為了融資通暢,首創最後的目標還是要回A,目前正在排隊。而一旦回A成功,首創的負債率將進一步降低,從而提升企業財務健康度。2017年底,首創置業的負債率為77.4%,2016年底是76.9%,去年首創置業發展提速,導致負債率略有攀升。

  以土地為核心的業態延展

  其實,與其發問“少帥”能否擔負起首創置業未來三年的目標,倒不如說除了國企背景的融資優勢外,首創還有什麽業務優勢?這涉及到產品。

  在攤牌“產品優勢”前,先來分享鐘北辰的一個核心觀點,這關乎到首創置業的戰略問題。

  鐘北辰說:

  中國房地產是全球最大的房地產市場,但並不是最成熟的,跑過活躍的階段,房地產必然會回歸到“持有型資產、銷售型資產以及其他圍繞以土地為核心的延伸房地產上來。

  這句話的意思就是:雖然大家都在積極轉型,但“萬變不離其宗”,那就是都是奔著圍繞以土地為核心的資產的運營,比如,養老型、產業型、娛樂型、辦公型、醫院幼兒園學校等,都沒有脫離土地。

  正如鐘北辰所言,如今大多數房地產企業的轉型還是依托自身業務的轉型,沒有離開“土地”。而圍繞著“這個觀點”,延伸出來的首創置業的業務產品線則是:住宅開發、奧特萊斯綜合體、一級開發、長租公寓、產業園、共有產權等。

  在這些條線中,既有符合國家戰略趨勢,也能體現國企責任擔當的長租公寓、產業園,也有利潤主要貢獻點的一級開發,還有不太受經濟形勢影響的“口紅經濟”奧特萊斯:這些構成了首創置業“穩定+速度”發展的推動力。

  從目前來看,這些條線也都在“加速”進行中。文創方面,目前鎖定了19個項目,今年將推出3個項目,分別位於石景山、東城和朝陽;長租公寓板塊,首創提出了“三年、100億、三萬間”的目標,今年三季度,在北京(樓盤)大興區的長租公寓項目將面市,而位於朝陽區的集體用地開發性質的長租社區項目也將開始啟動,預計兩個項目合計提供房源一萬五千套;奧特萊斯,目前在全國15個城市布局了15個奧萊項目,2020年將落地20個;一級土地開發,預計到2022年將實現累計投資規模超模800億,累計實現利潤80億。

  與改革開放40年不斷出現新事物伴隨的思考一樣,面對長租公寓的盈利問題、土地的合作開發問題……首創也在不斷探索、思考並解決問題。

快問快答
快問快答

  1、從今年4月28日接棒總裁位置後,內部有無什麽大調整?

  唐總(首創置業前任總裁唐軍)打下了一個很好的基礎,我是站在巨人的肩膀上往前看。如果一家公司因為一個人的到來而進行大調整,這也不是一家成熟的公司。

  2、對於首創的未來有什麽期許?

  充分市場化,爭取在市場上更上一層樓。

  3、對實體回暖怎麽看?

  互聯網幹不掉實體,世界杯還得熬夜看電視。

  4、房地產企業都在跨界造車,您怎麽看?

  嘗試不同的跑道,這是很好的嘗試,只要有足夠資本實力和資源等,可以去做,沒問題。

  5、房企發債紛紛中止,是什麽原因?

  被過度解讀了。對於有償債能力、資信良好的企業,發改委是鼓勵的。

  6、房地產行業離真正成熟還需要多久?

  最起碼還得10——15年。

  7、首創置業會去跨界造車或做其他行業嗎?

  不會。目前我們還是希望更專註。

(責任編輯:徐帥 )
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