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榜單|新零售帶來新機遇 21城商鋪投資回報率排行榜出爐

2018-07-07 10:12:50 和訊房產 
榜單|新零售帶來新機遇 21城商鋪投資回報率排行榜出爐
  編者按:近日,雲房數據聯合和訊房產發布《2018上半年房地產投資回報率排行榜》,選取北京、上海、廣州、深圳、西安等若幹典型城市,結合城市房價、租金走勢,以靜態租賃、長期租賃、5年租賃後轉售3類投資指標為依據,為廣大購房者提供更為精準、更有預測性的投資分析。

  《2018上半年房地產投資回報率排行榜》是系列榜單,將按照普通住宅、高檔住宅、寫字樓、商鋪4類不同物業類型分別進行呈現,本期推出的是《21城商鋪投資回報率排行榜》。

  近年來,在電商衝擊下,大型商場面臨“關店潮”,商鋪租金漲幅持續下滑,至2016上半年,租金漲幅降到波谷。隨後,在線上線下融合、提高體驗服務等發展新方向與新趨勢的影響下,商鋪市場租金止跌回升。2018上半年,商鋪五年轉售回報率降至5.7%,僅高於長期租賃回報率0.1個百分點。但隨著商鋪的改造升級,多元化趨勢越發明顯,新零售逐漸被大眾接受,未來轉售回報率及長期租賃回報率均有上升的空間。

  “新零售”進軍市場 租金漲幅跑贏房價

  2018上半年,全國商鋪價格繼續上行,由於消費集中度從城市商業中心逐漸擴散近郊區,拉低了整體成交水平,同比漲幅為1個百分點,價格為35504元/㎡。租金方面,以盒馬鮮生、無人超市等生鮮超市為代表的“新零售”全面進軍一、二線城市,在商鋪市場多元化的背景下,租金漲幅跑贏房價,同比上漲2個百分點。

從數據來看,2018上半年,雲房監測的21個城市中多數城市價格同比上漲。其中,中西部城市價格漲勢明顯,西安、鄭州同比漲幅高達4.8%、4.2%,這主要得益於近兩年多個大型商場進駐西安、鄭州,為其零售物業市場帶來更多新進品牌和新型的運營方式。
  從數據來看,2018上半年,雲房監測的21個城市中多數城市價格同比上漲。其中,中西部城市價格漲勢明顯,西安、鄭州同比漲幅高達4.8%、4.2%,這主要得益於近兩年多個大型商場進駐西安、鄭州,為其零售物業市場帶來更多新進品牌和新型的運營方式。

  租金方面,整體呈上行趨勢,漲幅分布在0.5%-11.7%之間,寧波(樓盤)、天津(樓盤)、鄭州、西安、廣州租金上漲最為顯著;南京(樓盤)、福州(樓盤)、杭州(樓盤)、重慶(樓盤)、無錫(樓盤)、大連(樓盤)租金則出現下滑跡象,降幅維持在0.5%-1.5%之間。

  長租收益高於短租 轉售回報未來走勢看好

  近年來,在房地產市場去投資化的背景下,各類物業的轉售回報率均出現下滑局面,商鋪也不例外。整體來看,2018上半年,商鋪投資回報率的指標逐步趨同,在新零售進軍、市場多元化的利好下,未來五年轉售回報率維持相對高位。

  2018上半年,在雲房監測的21個城市中,商鋪靜態租賃回報率表現相對穩定,城市間分化較小,數值維持在2.8%-5.1%之間。租金動態增長後,商鋪長期租賃回報率明顯高於靜態租賃回報率,維持在2.6%-8.1%之間。高坪效、小面積商鋪租賃的盛行,使得商鋪價格漲幅不斷收窄,轉售回報率整體下行,其中杭州、寧波、青島(樓盤)、長沙(樓盤)、福州轉售回報率不足3.5%。

一線長租回報低位徘徊 二線轉售回報上升明顯
一線長租回報低位徘徊 二線轉售回報上升明顯

  近年來,受互聯網衝擊,商鋪價格一度走低,近兩年實體商業開始積極升級改造,商鋪止跌回升,由於改造後商鋪傾向於坪效較高、小面積的租賃,因此價格漲幅逐漸收窄。

  靜態租賃回報率方面,2018上半年,隨著租金上漲,北京、深圳靜態租賃回報率也出現小幅上漲,分別為5.1%,3.9%。上海、廣州靜態回報率則出現下滑局面,分別為4.5%,3.2%。北京郊區租金增長率為核心商圈的兩倍,拉高全市租金漲幅,因此靜態回報率上升,位居一線之首;而深圳的購物中心大宗交易較為活躍,價格上漲明顯,因此靜態租賃回報率僅為3.2%,在一線城市中處於低位水平。

  長期租賃回報率方面,鄭州、西安、上海、北京、無錫由於市場強勁租賃需求的支撐,長期租賃回報率超過7.0%;天津、廈門(樓盤)由於較高的投資成本,租金上漲較為平穩,長期租賃回報率處於較低水平,分別為2.9%、2.6%。未來來看,在商業市場積極轉型的背景下,商鋪市場長期租賃回報率仍有一定的上漲空間。

  從轉售回報率上看,上海、深圳、廈門、蘇州(樓盤)當前投資成本過高,未來價格上漲空間受限,價格漲幅不及租金漲幅,因此未來轉售回報率或將走低;然而,在鼓勵實體商業轉型的趨勢背景下,未來熱點二線城市商鋪市場將逐漸好轉,如西安、鄭州、南京、武漢(樓盤)、重慶、天津等城市轉售回報率(預測)將有明顯上升。

  雲房數據結合21個城市商鋪的未來轉售及長期租賃回報率,對房地產投資方案進行評估,制作出了商鋪房地產投資價值導向圖。評估結果顯示,最適合投資的城市是上海,適合長期持有租賃的城市是寧波,適合短期持有售出的城市是深圳,最不適合投資的城市是青島。

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(責任編輯:徐帥 )
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