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東方紅太陽升延安來了個陽光城,給誰挖坑?之一:真假小鎮

2018-07-09 08:15:07 和訊名家 
  《調查清樣》—撰文 | 文一刀

  進入正題之前先回憶一件地產往事。1994年1月3日, 《羊城晚報》刊登了一則碧桂園的廣告,版面最右邊一行:可怕的順德人,其中“怕”字做了放大處理,左邊是幾行文字:“順德人發達三大奧秘: 識做、搞掂、堅嘢;昨天, 順德人撐起了廣貨北伐主力軍團的大旗——堅嘢!今天順德人要用財富栽培出智慧之果——識做!在珠江三角洲的黃金點——碧桂園, 可怕的順德人將要搞掂一個跨世紀、超國界的文化工程……”。廣告已右下角一行文字留下一個宣念:請留意6日本報本版。

  兩天之後,這個宣念以格式類似內容不同的第二篇廣告給出了答案,版面右邊與之前相同,左邊文字內容予以更新,其前兩行文字讀起來有點像對聯,上聯是“順德人發達三大奧秘: 識做、搞掂、堅嘢“,下聯為:”廣東碧桂園學校成功三大保證:天時、地利、人和“。文字末尾還寫明了一個宏大目標:培育跨世紀、超國界人才。以此告訴人們第一次廣告所說的“跨世紀文化工程”即“廣東碧桂園學校”。

1月13日,“可怕的順德人”廣告第三次出現,這次主要是宣布“向全國禮聘教師”。1月25日,第四次廣告稱:“中國古諺雲,富不過三代。今天向成功人士進言:要使事業有續,最明智的投資莫過於投資子女。兒女需要什麽?孩子在呼喚什麽?做父母的最明白!”還打出了要把碧桂園學校辦成“21世紀經濟大潮中的黃埔軍校”的口號,並公布了碧桂園學校的辦學方案與招生條例。
  1月13日,“可怕的順德人”廣告第三次出現,這次主要是宣布“向全國禮聘教師”。1月25日,第四次廣告稱:“中國古諺雲,富不過三代。今天向成功人士進言:要使事業有續,最明智的投資莫過於投資子女。兒女需要什麽?孩子在呼喚什麽?做父母的最明白!”還打出了要把碧桂園學校辦成“21世紀經濟大潮中的黃埔軍校”的口號,並公布了碧桂園學校的辦學方案與招生條例。

  那時候,這樣的廣告雖然設計粗糙但卻極富煽動性,在挑動國人對下一代教育敏感神經的同時,碧桂園將”以辦學帶動樓盤銷售“的想法成功變成了現實,盤活了危機重重的項目,也給樓盤推廣史上留下了一個經典案例。

  24年後,這種”借辦學促售樓“的方法被陽光城(000671,股吧)借用到陜西延安,在混搭了特色小鎮的番號後炮制出一幕”偽教育小鎮“的亂象,從中看不到與誠信經營有關的與時俱進,只能感受到由急功近利灼燒出的一場”得其形而忘其神的照貓畫虎“。

2017年9月19日下午,在延安新區開發公司四樓會議室舉行了一場儉樸的簽約儀式,由延安新區開發公司與陽光城集團陜西實業有限公司、北大培文教育管理中心簽訂了三方合作合同,準備共同開發的項目名為:延安北大陽光教育小鎮。
  2017年9月19日下午,在延安新區開發公司四樓會議室舉行了一場儉樸的簽約儀式,由延安新區開發公司與陽光城集團陜西實業有限公司、北大培文教育管理中心簽訂了三方合作合同,準備共同開發的項目名為:延安北大陽光教育小鎮。

簽約儀式上蹦出的這個新名詞——教育小鎮是層出不窮的各類特色小鎮的又一新面孔。這個概念對於國人來說應該是既熟悉又陌生:熟悉是因為過去十多年裏,各地都已經建立了很多大學城;陌生是因為教育小鎮和大學城又有所不同,大學城僅僅是在離市中心較遠的某一特定區域建設幾所或多所大學,而教育小鎮則是由新型城鎮化與教育事業、產業升級結合之後催生出的特色小鎮。
  簽約儀式上蹦出的這個新名詞——教育小鎮是層出不窮的各類特色小鎮的又一新面孔。這個概念對於國人來說應該是既熟悉又陌生:熟悉是因為過去十多年裏,各地都已經建立了很多大學城;陌生是因為教育小鎮和大學城又有所不同,大學城僅僅是在離市中心較遠的某一特定區域建設幾所或多所大學,而教育小鎮則是由新型城鎮化與教育事業、產業升級結合之後催生出的特色小鎮。

  以文旅、科技、健康、養老、時尚、體育等名目搞特色小鎮是近年來各大房企趨之若鶩的一個領域,像華夏幸福(600340,股吧)、華僑城都拋出了要建設“百座特色小鎮”的口號,而碧桂園、綠地、綠城、藍城等則均將特色小鎮視為集團發展的重要板塊。

  發展特色小鎮的政策精神本是希望實現以“四宜一體”(宜居、宜業、宜遊、宜學)、“三生融合”(生產、生活、生態)為核心的產城融合模式,因此特色小鎮首要前提是產業導入、產業投資,在此基礎上形成人口、活動的重新聚集,最終形成新型城鎮。而對於房企來說,當高舉打造某種產業主題的特色小鎮時,最大的算計之一則是可以低價拿地。

  理論上,給某個區域投資或引入一定規模產業後,可以實現提供就業、催生財稅、資源聚集等效應,而這些效應對地方的吸引力之巨足以令房企在以投資建設特色小鎮為名的拿地談判中處於相對強勢地位,或者內外勾連共謀時能有個冠冕堂皇的說辭。雙方一旦牽手,往往是一次性談妥底價,化整為零,分批次獲取土地,而且有定向招拍掛等定制出讓條件,最關鍵是達成的地價會相當優惠。

  比如陽光城與延安方面搞出的這個教育小鎮,在簽約完成7個多月後,於2018年4月20日正式完成相應地塊的招拍掛,陽光城以合計人民幣10.18億元的最高有效報價競得五幅地塊共720畝的國有建設用地使用權,平均每畝141萬元人民幣。

延安新區當年是削山建城,造地成本較高,每畝造地成本約80萬元人民幣,根據延安新區發布的相關信息,新區的填方區在2018年初的地價已經超過了320萬每畝。
  延安新區當年是削山建城,造地成本較高,每畝造地成本約80萬元人民幣,根據延安新區發布的相關信息,新區的填方區在2018年初的地價已經超過了320萬每畝。

而陽光城取得的地塊位於延安新區的核心地塊,與延安市政府距離不過百米,其之所以能以每畝不到市場價一半的土地價格拿到核心區域土地,主要原因就在於打著建設特色小鎮的旗號。
而陽光城取得的地塊位於延安新區的核心地塊,與延安市政府距離不過百米,其之所以能以每畝不到市場價一半的土地價格拿到核心區域土地,主要原因就在於打著建設特色小鎮的旗號。
  而陽光城取得的地塊位於延安新區的核心地塊,與延安市政府距離不過百米,其之所以能以每畝不到市場價一半的土地價格拿到核心區域土地,主要原因就在於打著建設特色小鎮的旗號。

如果確實是依據特色小鎮發展的政策要求實施開發建設倒也罷了,但陽光城與延安新區聯手搞得這個所謂教育小鎮實際卻是個“李鬼”。
  如果確實是依據特色小鎮發展的政策要求實施開發建設倒也罷了,但陽光城與延安新區聯手搞得這個所謂教育小鎮實際卻是個“李鬼”。

  2017年底,國家發展改革委聯合原國土部、環境保部、住建部等四部委印發了關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若幹意見,其中著重強調,要適度提高產業及商業用地比例,鼓勵優先發展產業,防範“假小鎮真地產”項目。

此後各地對特色小鎮建設中產業投資與房地產投資比例都進行了相關規定,比如西安出臺的“特色小鎮創建導則(試行)”中提出:“每個特色小鎮原則上3年內要完成固定資產投資30億元以上(商業住宅項目和商業綜合體項目除外),其中特色產業投資占比不低於70%”。
  此後各地對特色小鎮建設中產業投資與房地產投資比例都進行了相關規定,比如西安出臺的“特色小鎮創建導則(試行)”中提出:“每個特色小鎮原則上3年內要完成固定資產投資30億元以上(商業住宅項目和商業綜合體項目除外),其中特色產業投資占比不低於70%”。

而延安北大陽光教育小鎮的投資比例是多少呢?延安新區公布信息顯示如下:“該項目總用地面積約756.16畝,總概算投資約39.6億元。其中:住宅、商業用地面積約548.37畝,概算投資約33.3億元;教育建設用地面積約207.79畝,概算投資約6.3億元”。以此計算,房地產投資在這個教育小鎮項目總投資中所占比例高達84%。
  而延安北大陽光教育小鎮的投資比例是多少呢?延安新區公布信息顯示如下:“該項目總用地面積約756.16畝,總概算投資約39.6億元。其中:住宅、商業用地面積約548.37畝,概算投資約33.3億元;教育建設用地面積約207.79畝,概算投資約6.3億元”。以此計算,房地產投資在這個教育小鎮項目總投資中所占比例高達84%。

不僅如此,支撐這個所謂教育小鎮的部分只不過是一所“從幼兒園到高中的一貫制民辦學校”,這種規劃也與真正教育小鎮的內涵相去甚遠。
  不僅如此,支撐這個所謂教育小鎮的部分只不過是一所“從幼兒園到高中的一貫制民辦學校”,這種規劃也與真正教育小鎮的內涵相去甚遠。

教育小鎮的國際標桿是牛津、劍橋、普林斯頓、紐黑文,這些地方歷史上因勢利導早早就完成了從立學到立鎮再到立城的發展,可惜這些例子與國內現實相比的確有些遙遠。
  教育小鎮的國際標桿是牛津、劍橋、普林斯頓、紐黑文,這些地方歷史上因勢利導早早就完成了從立學到立鎮再到立城的發展,可惜這些例子與國內現實相比的確有些遙遠。

  看幾個比較接地氣的國內教育小鎮規劃,比如溫州(樓盤)洞頭區教育小鎮的規劃是這樣的:“包括康養高教產業區、教育行業研訓區、基礎教育產業區、休閑文創區、旅遊度假產業區、海上休閑運動區等六大功能區塊,重點布局教育事業項目6個、教育產業項目9個,涵蓋了從學前教育到高中再到大學的完整教育體系,形成基礎教育、教科研訓、職工療養“三中心合一”布局”。

四川新鷗鵬教育小鎮則是:“有從幼兒園到高中的K12名校(中國教育巴川系),更有集聚數百家培訓機構的教育MALL,打通教育上下遊產業鏈的教育產業園,以及教育廣場、教育公園、遊學商業街等教育內涵豐富的教育產業。完全按照5A級景區打造,規劃有1000畝的學校,其中600畝的教學用地,400畝的湖景資源,還有約5公裏的濱湖觀光帶,致力於打造田園式自然學校示範小鎮”。
  四川新鷗鵬教育小鎮則是:“有從幼兒園到高中的K12名校(中國教育巴川系),更有集聚數百家培訓機構的教育MALL,打通教育上下遊產業鏈的教育產業園,以及教育廣場、教育公園、遊學商業街等教育內涵豐富的教育產業。完全按照5A級景區打造,規劃有1000畝的學校,其中600畝的教學用地,400畝的湖景資源,還有約5公裏的濱湖觀光帶,致力於打造田園式自然學校示範小鎮”。

  另外,搞教育小鎮還需要有一定先天基礎。目前國內已知的教育小鎮或是依托一個教育基礎堅實、特色鮮明的區域,或是由某家長期實踐於教育行業的機構或企業。而這兩項,在延安北大陽光教育小鎮中都難以找到,它不過是給500多畝房地產配套建設了一所一貫制的大學校,這不是教育小鎮而是配套有學校的地產樓盤而已。

其一手以教育小鎮為名低價拿地,另一手又大玩當年碧桂園借辦學來賣房的噱頭,在延安房地產價格普遍每平米5千至6千的情況下,一躍而以每平米8千往上的姿態橫空出世,從這一點來看,陽光城也算是將24年前碧桂園的“兇猛”發揚光大了。只是可憐了老區群眾,在一些地產商眼裏,也許延安人依然不過是“人傻、錢多”而已。
  其一手以教育小鎮為名低價拿地,另一手又大玩當年碧桂園借辦學來賣房的噱頭,在延安房地產價格普遍每平米5千至6千的情況下,一躍而以每平米8千往上的姿態橫空出世,從這一點來看,陽光城也算是將24年前碧桂園的“兇猛”發揚光大了。只是可憐了老區群眾,在一些地產商眼裏,也許延安人依然不過是“人傻、錢多”而已。

值得註意的是,2017年5月北京已出臺《關於進一步促進和規範功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》,嚴禁房企借特色小鎮名義開發大規模商品住宅。此後中央也再三重申特色小鎮的發展嚴謹盲目引入房地產模式,因為這將會令特色小鎮演變為地產一業獨大的局面,導致特色產業難以發展,並為當地帶來大量的小鎮庫存。
  值得註意的是,2017年5月北京已出臺《關於進一步促進和規範功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》,嚴禁房企借特色小鎮名義開發大規模商品住宅。此後中央也再三重申特色小鎮的發展嚴謹盲目引入房地產模式,因為這將會令特色小鎮演變為地產一業獨大的局面,導致特色產業難以發展,並為當地帶來大量的小鎮庫存。

東方紅太陽升延安來了個陽光城,給誰挖坑?之一:真假小鎮
  就在不久前,《湖南日報》連發數篇社論直指地產亂象,其中第二篇的題目是:“不能讓長沙(樓盤)成為投機者的樂園”。若以此文為鑒,很容易讓人心生一問:那延安呢?

    本文首發於微信公眾號:調查清樣。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:馬金露 HF120)
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