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40年·樓市局中局|從中國百強縣看城市群畫像:長三角被樓市愛上了

2018-07-10 07:41:02 和訊房產  苗雪艷
40年·樓市局中局|從中國百強縣看城市群畫像:長三角被樓市愛上了
  幾大城市群中,哪個城市群最有活力?三四線城市中誰是樓市“接盤俠”?

  或許,這些答案我們可以從一份百強縣榜單中去尋找。

  近日,工信部所屬的賽迪研究院發布了《2018縣域經濟100強榜單》,榜單中,江蘇以25個上榜城市獨占了四分之一,其中江蘇的昆山(樓盤)、江陰(樓盤)、張家港(樓盤)、常熟(樓盤)等四縣更是包攬了前四名。一個明顯的現象是,在2016年、2017年的榜單中,前四強的位置同樣屬於這“四縣”。昆山更是連續13年位居全國百強縣首位。

  如今,在以“城市群”為衡量城市的標準下,兩三個單核城市周邊城市發展如何,可能更能說明該城市群的發展活躍度,畢竟,單核城市的承載力是趨於飽和的、承載力也有限,人口、產業通過交通的搭建,終歸要外溢到周邊城市。

  隨著外溢城市需求的聚集,總有一些事物出現、承載著需求的釋放,比如,樓市、產業、零售等。所以,在今天,別再說什麽我要去一二線城市了,未來發展好的三四線城市可能就是今天的一二線城市。你需要做的就是,心理和行動上做好雙重準備“接招”,包括樓市!

  縣域經濟哪個城市群活躍度最高?

  百強縣裏藏著城市群活躍度的秘密:城市群活躍度越高,裏面的城市發展將越好;反過來,周邊縣城發展越好,也意味著該城市群活躍度越高。

40年·樓市局中局|從中國百強縣看城市群畫像:長三角被樓市愛上了
  關於《2018縣域經濟100強榜單》裏的100個城市,按照歸屬於哪類城市群,90度做了一項統計,從高到低排名前三的結果如下:

  長三角城市群:48個縣;

  關中平原城市群:26個縣;

  長江中下遊城市群:8個縣。

  榜單排名的評價指標包括,經濟實力、增長潛力、富裕程度、綠色水平。因此,這在一定程度上說明,長三角、關中平原、長江中下遊三大城市群下的縣域城市綜合實力(經濟規模、發展水平、投資強度、創新活力、收入水平、消費水平)處於高質量發展水平。

  有趣的是,這三大城市群裏單核城市多是樓市熱鬧非凡,也是住建委重點點名的城市。近日住房城鄉建設部、中宣部、公安部、銀保監會等七部委聯合開展治理房地產市場亂象,其中被重點“監督”的30個城市中,城市群中熱點單核城市基本都在列,連續三年霸占縣域城市榜單前列的昆山、張家港、常熟所隸屬的蘇州(樓盤)市也赫然在列。

  當然,這對單核城市來說,是一個消極信號,證明你將被盯得死死的,不符合“房住不炒”基調的一舉一動將被嚴厲打壓。

  但這對外溢的發展較好的三四線縣級市或是一個積極信號,投資屬性青睞這裏,監管又沒那麽嚴,帶動的當然也是需求屬性的釋放。

  蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為,現在整個房地產格局趨勢是向三四線城市轉移的過程。蘇州的縣城,經濟發展實力和水平比很多中西部地級市還高,有經濟發展的支撐動力,這是房地產的支撐點。同時,在長三角地區,有著較好的基礎設施,這些都是未來發展的支撐力。

  上海(樓盤)易居房地產研究院總監嚴躍進表示,縣域經濟發展為當地投資環境帶來機會,產業多,外來人口多,整體經濟強,有了這些元素,像昆山這樣的縣城樓市整體上就會保持強勁態勢。但也要警惕後續炒房客可能進去的風險。

  昆山成為“學霸”的秘密

  我們還是回歸到榜單中,以個案來說明縣域經濟的活躍對當地樓市的刺激。以榜單常年的學霸蘇州“昆山”說明之。

  “蘇州很強,我覺得這座城市的吸引力很強,經濟實力不差,生活氛圍又好,很多外地朋友包括外國人慕名而來。因此,房價漲自然也不稀奇。去年在昆山做項目的時候,發現那裏的外國人很多。”一位從事地產項目開發的蘇州本地人說,昆山外企多,很多外企高管被調過來,娶了中國老婆,最後在昆山買房定居。

  當然,這是外地人的部分需求,刺激了當地的樓市。

  在大數據上,昆山又是怎樣的表現呢?根據艾普大數據去年年底發布的一份報告顯示,最受買房人關註的三四線城市前十名中,長三角經濟圈最多,這些城市都位於江蘇,10個城市中占了4個席位,分別是江蘇昆山、江蘇南通(樓盤)、江蘇常州(樓盤)、江蘇揚州(樓盤)

  “昆山”再度成為最受寵愛的城市之一,艾普大數據分析,昆山雖然只是一個縣級市,但2016年GDP達到了3160億元,是全國首個GDP突破3000億元的縣級市,2017年,昆山市實現地區生產總值3500億元,GDP都趕上很多省份城市。經濟發達,宜居宜業,又貼近上海,昆山的樓市想不熱都不行。

  其實,像昆山這樣的三四線城市之所以成為熱門,原因不外乎兩個:一是所處的地理位置往往在一二線城市的周邊,承接了一二線城市的外溢產業、人口和需求,如很多上海工作的人跑到昆山買房,很多在深圳(樓盤)工作的人去惠州(樓盤)和珠海(樓盤)置業;二是當地經濟發達,人口眾多,本地具有較強的購買力,無論是自住和投資置業需求都非常強大。

  當然,話說回來,這也不失為三四線城市的另一條發展路徑,那就是加入城市群,而目前,長三角城市群就是其中最活躍的一個。

  強縣資本市場的崛起

  像昆山這樣的“學霸型”縣城,是重點培養和爭搶的對象:國家和當地重點培養,外來者盡情布局。

  當然,昆山也正在因為“受重視”而悄然發生著一點一滴的變化,且被放到了國家戰略的高度。近日,昆山成為了江蘇省首家通過2035版總規的城市。

  在《昆山市城市總體規劃(2017-2035)》中,兩個比肩一二線城市的信息點值得關註:第一,到2020年,大城市的功能漸趨完善,力爭在2035年之前基本建成社會主義現代化大城市;第二,“減量發展”,330萬規劃人口規模作為人口容量的上線,規劃期末建設用地規模從433平方公裏縮減到406平方公裏以內。

  其實,早在2015年,國務院批復至2030年,昆山將發展成為大城市。在2016年國務院關於長三角洲城市群發展規劃的批復中,長三角城市群到2030年要建成具有全球影響力的世界級城市群。至此,昆山與城市群基本同速度在發展。與此同時,昆山的頭銜在前期的基礎上也越來越多,從聯合國人居獎,到國家生態園林城市,一個不落。

  昆山強了,生活成本是否也要跟著漲上去?從一二線城市發展路徑來看,像昆山這樣未來的大城市似乎也逃不出一二線的發展“套路”,全國一線城市房租的不斷上漲、機場沒有一碗牛肉面不低於48塊等就是活生生的例子。

  而昆山的消費潛力和生活成本也在直線上升。以下相關數據顯示:

  雙十一,昆山連續4年稱霸消費縣第一名;2017年,昆山票房收入首破2億,位居全年縣域電影票房榜首;2017年,蘇州市財政收入昆山居首;截至去年5月份的數據,昆山汽車保有量年均保持兩位數增長。

  網上一個段子說,給100萬,一個三口之家的家庭在昆山能活多久?答案是:5年。這還是沒有奢侈品等大件的平凡日子基礎上得出的5年。當然,這只是個笑話,但調侃的是昆山的生活成本。

  昆山的樓市在幹什麽呢?數據顯示,昆山2017年全年賣地收入為109.48億元,多個地塊溢價率超30%! 2017年新房均價年度漲幅2.46%。眾多投資者也趕集式前往。各大品牌房企都在爭相湧入這個縣城,消息顯示,碧桂園、萬科、萬達、世茂、融創、華潤、旭輝、綠地、陽光城(000671,股吧)、正榮等,均在昆山有布局。

  資本市場也在昆山崛起,截至2018年1月份,昆山在境內外資本市場上市掛牌的企業達100家。

  西班牙著名城市規劃師阿方索近日在接受和訊房產專訪時重點提了一個城市“蘇州”。他說,一個樣本城市涉及到歷史環境保護、生態保護、自然保護,還要有對外來人的包容性、融入性,蘇州是一個中等城市,但蘇州的例子全世界可以參照。

  現在蘇州以及昆山市的包容性的確很強,也有很強的投資拉動性。

  但,別忘了一二線城市的案例,當一個城市飽和到承載不了那麽多的時候,等待你的是什麽!思考前置到這一步,你需要做的就是,做好心理和行動上的準備,包括置業!

40年·樓市局中局|從中國百強縣看城市群畫像:長三角被樓市愛上了
  主要城市群經濟、人口及房地產市場規模
數據來源:中國指數研究院整理
數據來源:中國指數研究院整理

  小結:長三角GDP規模最突出,達16.5萬億,顯著高於其他城市群,是目前我國最發達的地區;珠三角、長三角人均效益最高,人均GDP超10萬元;長三角、京津冀、長江中遊匯聚著更多人口,常住人口規模均超過1億;長三角房地產市場規模最大,房地產開發投資額超過2萬億,商品房銷售面積超2.5億平米,長江中遊、成渝商品房銷售面積2017也分別達到1.8和1.7億平米。

  在五大城市群之外,山東半島和海西城市群地處沿海地區,核心城市具備先發優勢,城市群整體經濟水平較高,2017年GDP規模分別為7.3萬億和5萬億,商品房銷售面積超過1億平米,而中原城市群地處全國“兩橫三縱”城市化戰略格局的陸橋通道與京廣通道交匯區域,是中部崛起的戰略支撐點,人口規模突出,尤其鄭州(樓盤)及周邊地區快速崛起,潛力突出。

(責任編輯:徐帥 )
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