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三四線樓市政策預期發生改變 冬天正在來臨

2018-07-10 08:41:29 和訊名家 
來源:蘇寧財富資訊
   作者:蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任 黃誌龍

  最近,深耕三四線城市的“房企一哥”碧桂園,要求各項目不惜犧牲規模和利潤快速回款;另一房地產巨頭綠城也在堅決執行“早銷、多銷、快銷”的回款策略。準備過冬的意味漸濃。

  深入探究,近期一系列新的政策動向和供需兩端的微妙變化,預示著三四線城市的房地產市場要涼了。

  三四線樓市繁榮已近尾聲

  在一二線城市嚴厲調控、三四線城市大規模棚改和貨幣化安置推動下,三四線城市完成了階段性去庫存目標,中央去庫存政策正在發生變化。

  從數據上看,三四線城市需求端也漸顯疲態。在此,我們以全國商品住宅銷售面積減去40個大中城市商品住宅銷售面積,大致可以推算出三四線城市商品住宅銷售面積。今年1-5月,三四線城市商品住宅銷售面積增速已下行至5.2%(參見下圖),告別了持續兩年的高速增長勢頭。

從趨勢上看,三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論三四線城市與一二線城市的人口凈流入、產業競爭力等長期因素,近期國開行的棚改政策調整和三四線城市價格過高等因素,均預示著後期三四線城市的需求還將持續回落。
  從趨勢上看,三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論三四線城市與一二線城市的人口凈流入、產業競爭力等長期因素,近期國開行的棚改政策調整和三四線城市價格過高等因素,均預示著後期三四線城市的需求還將持續回落。

  一方面是國開行的棚改政策調整。從人民日報旗下媒體《中國經濟周刊》發文“去庫存目標已實現 棚改貨幣化無保留必要”,到近期國家開發銀行棚改政策調整——棚改項目的審批權先上收總行,新項目基本暫停審批,都預示著2014年以來全國範圍內的大規模棚改將告一段落。

  另一方面是三四線城市的價格優勢正在減弱。長期以來,三四線城市一直是被投資者遺忘的角落,其房價上漲也遠遠低於一二線城市。然而,2017年9月,三四線城市房價漲幅在歷史上首次超過一二線城市並持續至今(參見下圖)。其原因主要有三點:一是一二線核心城市史無前例的嚴厲調控政策;二是棚改過程中貨幣化安置不斷提高,新增的住房需求推動了“庫存下降、房價上漲”趨勢;三是三四線城市房價長期滯漲,使得這些城市相對核心城市房價來說性價比更高,一二線城市流動人口返鄉購房意願增強。

然而,中國房地產業協會的數據顯示,5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價數據也顯示,今年5月三線城市住房均價首次破萬,達到10109元/平米。全國100個大中城市中,三線城市與一二線城市房價之比分別達到0.202和0.657,均創下了2016年以來新高(參見下圖)。由此可見,三四線城市房價窪地的優勢正在減弱。
  然而,中國房地產業協會的數據顯示,5月份二手房價過萬元的城市個數已經上升到69個,其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。國家統計局發布的全國40個大中城市房價數據也顯示,今年5月三線城市住房均價首次破萬,達到10109元/平米。全國100個大中城市中,三線城市與一二線城市房價之比分別達到0.202和0.657,均創下了2016年以來新高(參見下圖)。由此可見,三四線城市房價窪地的優勢正在減弱。

三四線樓市的冬天正在來臨
  住房庫存將重回上升通道

  三四線城市房地產景氣將回落,不僅表現在需求端上,更表現在供給側。

  經過本輪去庫存政策,三四線城市庫存量已降至新低,但是一大批的新增庫存正在接踵而至,這從以下兩方面數據能得到驗證。

  首先,三四線城市新增土地持續高增。2017年下半年和2018年上半年,全國100大中城市中,三線城市土地成交面積1.29億平米,按一年計算,創下近四年來新高(參見下圖)。而上一輪三四線城市土地成交高峰期是在2010年至2013年,也正是這四年的土地大規模出讓,使得2015年末全國住房庫存達到歷史高點,國家出臺史無前例的去庫存政策。因此,2017年下半年以來的大規模新增土地,使得三四線城市將經歷新一輪補庫存周期。

其次,三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升。今年1-5月,全國住宅新開工面積增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%,這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高於13.2%,經測算大約為17.3%。同樣, 40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%(參見下圖),而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%,遠遠高於全國房屋施工面積增速(2.5%)。這或許預示著下半年或明年,伴隨著需求端持續回落趨勢,三四線城市住房庫存將重回上升通道中。
其次,三四線住房新開工和施工面積都在穩步攀升。今年1-5月,全國住宅新開工面積增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40個大中城市新開工面積增速則為5.7%,這說明其他三四線城市的新開工面積增速明顯高於13.2%,經測算大約為17.3%。同樣, 40個核心城市房屋施工面積增速為0.9%(參見下圖),而40個城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%,遠遠高於全國房屋施工面積增速(2.5%)。這或許預示著下半年或明年,伴隨著需求端持續回落趨勢,三四線城市住房庫存將重回上升通道中。
三四線樓市的冬天正在來臨
  三四線的房產還能不能買?

  綜合來看,去庫存目標完成、棚改政策的調整預示著三四線城市房價的政策預期正在發生改變,加上房地產融資環境的收緊,或許只有身在一線的碧桂園、綠地等房企巨頭才能提前感知到三四線樓市的陣陣寒意。

  最後需要指出的是,三四線城市與一二線核心城市最大的區別,不僅在於需求層面的人口流入、收入水平和產業競爭力的差異,更體現在一二線城市土地供應約束和缺口較大,而三四線城市的土地可以接近無上限供應。

  這或許意味著,三四線城市的不動產永遠是以居住功能為主、投資屬性為輔。如何抉擇,相信看懂此文的投資者心中已經有了答案。

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    本文首發於微信公眾號:蘇寧財富資訊。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:婁在霞 HN151)
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