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新政生效 香港樓市現降溫跡象 但下半年樓價料仍延續漲勢

2018-07-11 07:04:11 21世紀經濟報道  朱麗娜

  特約撰稿 朱麗娜 香港報道

  自政府近期推出一系列新措施後,香港樓市出現了降溫的跡象。

  根據中原地產的統計數據顯示,上周末,香港十大藍籌指標屋苑僅錄得3宗成交,環比下跌78.6%,創下自農歷新年以來的20周新低。

  “政府出招後上車盤成交明顯萎縮,上周僅錄得1宗成交。除政府出招令部分買家延後入市決定外,一手新盤也搶去大量客源,發展商積極推盤及提供各種優惠吸客,分流二手購買力。中美貿易摩擦使得外圍經濟增添不明朗因素,買家入市也變得更加審慎。”中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示。

  6月29日,香港特首林鄭月娥宣布了六項新的房屋政策,包括將政府資助房屋(俗稱“居屋”)的定價與市場價格脫鉤,並以申請人實際承擔能力定價,變相將居屋的定價由目前評估市值的70%降低至52%。 同時,政府宣布將改撥九幅私營房屋用地發展公營房屋,總共可提供大約10600個住宅單位。

  “從長遠來看,空置稅等一系列新措施將有助於穩定樓市,開發商在推盤策略上則由過往的‘求價’改為‘求量’,而且在買地出價時或更加審慎,將空置稅計算在成本之內。為了加快銷售速度,發展商會傾向於推出一些中小型單位的產品,從而減少空置稅帶來的額外風險。”仲量聯行董事總經理曾煥平則向21世紀經濟報道記者表示。

  下半年樓價漲幅可達7%

  自2003年以來,香港樓市創造了連續十五年上漲的歷史最長周期,然而伴隨樓價不斷攀升,市場上出現愈來愈多俗稱“納米樓”、實用面積細小的私樓單位。

  根據香港立法會提供的數據,2017年共建成691個實用面積小於20平方米的私人住宅單位,占去年整體私人住宅總落成量的3.9%,相比2015年的206個單位激增近2.4倍。相比2013年的81個同類單位,5年間香港“納米樓”的落成量飆升了大約7.5倍。

  曾煥平表示,今年目前興建中的住宅平均面積已縮小至600平方英尺,相比2013年平均面積1022平方英尺已大幅縮小40%。

  自2009年10月起,特區政府為了抑制樓價飆升,采取了收緊按揭貸款、征收額外印花稅等一系列“辣招”。然而,曾煥平坦言,在過去近9年時間內,香港樓價已經激增了150%,這證明這些“辣招”並未取得預期的效果,相反,他認為,由於政策的引導使得二手市場成交大幅減少,迫使大部分買家選擇購買一手樓。

  “目前正處於利率上升及樓市周期較後階段,存在一定的風險。一旦樓市逆轉時,這些近年推出的冷卻措施會加劇跌勢,引發樓市暴跌。此外,越來越多買家倚賴發展商提供的財務安排,這類按揭計劃按揭息率高,買家更無須進行壓力測試。”他指出。

  然而,他坦言,香港銀行正式啟動加息未必會迅速使樓市扭轉升勢,從目前的情況來看,未來6個月樓價升幅有望達到7%,全年升幅達到約15%,“如果外圍經濟出現更多的不明朗因素,貿易摩擦進一步升級,股市變得波動,都可能對樓市帶來明顯的衝擊”。

  “下半年的樓價漲幅因各種不明朗因素與資金成本和利率的上升而放緩,而拆息上升則導致市場流動性收緊,從而影響樓市成交。”高力國際(香港)副常務董事胡孝直表示。

  美聯儲於6月中宣布加息0.25%,已經是自2015年底以來的第7次加息,但香港銀行業仍選擇按兵不動。但是,包括匯豐、中銀等多家本地龍頭銀行已相繼提高存款利率,市場人士認為銀行希望借此鎖定資金成本,從而為提高住宅按揭利率做好準備。

  內地共享辦公空間進軍香港

  由於租金持續攀升,香港中環寫字樓空置率也跌至近10年新低,從而吸引了眾多的內地共享辦公空間運營商進入香港市場。以黃金地段中環為例,今年上半年的租金漲幅達到4.4%至135港元/平方英尺,已經連續三年蟬聯全球最貴的寫字樓市場,並有望刷新歷史紀錄。

  “共用工作空間的營運商成為寫字樓市場的主要推動力,占新出租總量30%-40%,在港深廣高鐵通車後,尖沙咀將會成為更多中資公司進駐的辦公室首選地點。”高力國際(香港)研究及咨詢部董事石峰表示。

  同時,眾多的中資企業將香港市場作為“出海”的首站以及拓展海外業務的平臺,推動寫字樓市場日益熾熱,亦是吸引這些內地共享辦公空間運營商在香港進行布局的一個因素。

  上月底,內地龍頭共享工作空間氪空間(Kr Space)宣布已向華懋集團旗下灣仔甲級商廈One Hennessy預租8.3萬平方英尺,並簽訂了十年租約,作為公司進軍香港的首個據點。今年5月,“優客工場”也正式宣布進軍香港市場,首個辦公室設於傳統商業區上環,共設有230多個座位的辦公室。naked Hub、Atlas和Ucommune等也已相繼打入香港市場。

  根據仲量聯行的統計數據顯示,整體共享工作空間運營商紛紛加快在香港的擴張步伐,今年上半年承租約 315800 平方英尺的甲級寫字樓,同比激增兩倍。

(責任編輯:何一華 HN110)
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